導語：如何才能寫好一篇房地產行業法律法規，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：問題；對策；房地產管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

我國由于國情比較特殊，導致房地產發展問題不單單是純粹的經濟問題，還導致房地產行業承擔了無法推脫的社會責任。因此，房地產行業持續穩定發展對我國民生大事而言至關重要。目前，我國房地產行業依然存在很嚴重的問題，我國也加強了房地產宏觀經濟管理力度，我國房地產宏觀經濟管理力度也比任何時期都強，然而卻沒有太顯著的成效。

一、我國房地產管理過程中存在的問題

（一）、目標模糊不清，政策缺乏連續穩定性

近期，我國多次制定的房地產市場管理目標都是盡可能快速地使房地產市場供求關系達到平衡，盡可能抑制房價的快速增漲，實現每一戶居民都擁有屬于自己的房子。然而由于對我國當前所處的社會經濟發展初級階段認識不到位，導致我國房地產行業管理中仍存在一些問題上的認識和長期規劃不是很清晰的問題，甚至對房地產管理存在錯誤的認識和比較片面的認識，導致制定的政策目標根本無法在短期內實施。

與此同時，我國制定的房地產市場管理目標含糊，十分的不清晰，短期的政策手段和中長期規劃思路應該是不一樣的，兩者有時甚至是背道而馳的。我國制定的房地產市場管理政策缺乏合理性和不連續性，導致了房地產行業隨著政策浮動搖擺，嚴重影響了房地產行業的正常運作，而政策中存在的一些問題也給一些投資者帶來了一些機會，投資者大量投資房地產，嚴重影響了市場秩序。例如經濟適用房政策和住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路和目標不清晰的典型代表。

（二）、機制不完善，管理流于形式

在很多年前，我國就開始了房地產經濟管理，房地產行業是我國政府經濟管理的主要目標。尤其是近期，政府對房地產行業的管理十分重視，可謂是重中之重。在很短的時間內，政府就推行了很多政策，但是都沒有太大的效果。大多數政策都只是單純地流于形式，根本就沒有加強執行制度，導致大多數政策都只是走走過場，就消聲遺跡。還有一些政府推行的政策，本身就存在爭議，沒有太強的操作性，難以實施。我國房地產行業相關的經濟管理政策大多都是選用了自上而下的模式進行實施，中央政府和地方政府管理、監督等職能并沒有明確劃分和定位，最終致使我國房地產行業相關政策的推行都是中央政府與地方政府的非合作博弈。

現階段，我國房地產行業正在高速發展，房地產行業具有低成本、高收入的特點，是地方政府經濟的主要來源，地方政府受利益驅使，就會抬高房價，地方政府與房地產開發商相互合作，內部之間的交易就會十分便捷，頻頻發生，致使宏觀經濟調控失去控制力，打亂了房地產市場的平衡。很明顯，如果房地產行業中現象沒有真正的打破，就會導致我國我國房地產經濟管理越來越難，國家宏觀政策根本無法執行，只是單純地走走過場，流于形式，難以發揮應有的效果，何談加強我國房地產經濟管理一說。除此之外，金融、土地和地方政府等各個環節如果有一方沒有正常運行，或是脫離運行軌道，就會致使房地產市場經濟管理流于形式。

（三）、相關法律法規體系的不健全

對全球地產市場發展歷史和經驗進行相應的分析，不難看出房地產相關法律法規的完善是保證房地產行業正常運作的基本，十分重要。在我國，房地產仍處于高速發展的開始時期，房地產的相關法律法規仍不是十分完善，需要加強。房地產市場管理應該是一個全面系統的完整體系，完整體系應該包含初期的研發工作、管理制度的建立以及后期交易后管理制度的建立，然而我國當前并沒有一個可以全面管理房地產市場的完整房地產市場管理體系。顯然，我國房地產市場現有法律法規根本無法滿足我國現今房地產行業飛速發展的現狀，導致房地長行業中的漏洞越來越多。除此之外，我國當前還是大多憑借政府對房地產行業及市場進行相應的管理，大多數文件仍是以國務院或者是以國家部委辦的名義進行頒布推行的，致使法律法規缺失了普遍性、適用性和嚴肅性。就算是在一定程度上已經初步建立了房地產市場管理的法律法規，但是這些法律法規也未必符合我國房地產行業的當前情況，最終導致房地產行業掛上了有法不依，執法不嚴的惡名，使房地產市場陷入了嚴重的惡性循環中，又由于房地產市場管理的法律法規沒有很到位的推行，致使法律法規的有效性大大降低。

二、根據房地產管理中存在問題采取的相應解決方法

（一）、制定長期發展規劃，指導短期實踐

現如今，我國正處于體制改革不斷深入的重要時刻，經濟結構與發展方向也處于調整狀態，“轉型”和“發展”是我國未來經濟發展主方向和目標。想要解決人們的居住條件，了解房地產行業的可持續性發展是至關重要的，房地產行業的可持續性發展在某種意義上促進了我國經濟的增長。在我國仍處于社會主義初級階段的背景下，了解并掌握房地產經濟管理的整體思路，在追逐短期利益的同時也應該制定長遠的發展目標，實現房地產行業的可持續性發展，滿足我國日益增長的城鄉居民居住需求以及城鎮化建設的需要，從而確保我國經濟的穩定和有利發展。以全面了解、研究我國房地產業的發展趨勢為基礎，并制定中長期房地產行業的發展計劃，只有這樣才能使房地產行業長期穩定的可持續發展。與此同時，根據房地產行業的實際情況將宏觀經濟管理目標劃分為短期和中期目標進行實施，有利于了解關系復雜多變的房地產市場，并根據相應的房地產市場提出對應的解決措施。例如，在我國人多地寡的現狀下，結合短期房地產經濟管理進行分析就會發現，應該重點劃分房地產市場的功能并清晰界定房地產市場。對于那些有能力購房的居民，政府應該大力保護這些居民的權益；對于受經濟利益趨勢，炒房的投資商，政府應該大力限制和打壓，增收稅收及罰款。

（二）、建立健全管理機制，保障管理工作切實落實到位

現如今，我國的房地產市場仍有很多深層問題沒有得到合理的解決，有時完全憑借行政命令調控根本無法有力的解決。對房地產管理體制進行適當的改革可以有效地解決我國房地產市場所存在的問題以及不良現象。要勇于面對房地產市場中的問題，充分發揮市場自身調節功能，適時進行干預，從而建立起一個合理且有效的運行管理機制，以確保房地產行業的可持續發展。

（三）、完善相關法律法規體系

房地產相關法律法規體系的建立和完善是一個循序漸進的過程，目前，想要使我國的房地產市場正常運作，房地產相關法律法規體系的建立和完善是必不可少的，建立和完善房地產相關法律法規體系后，還需要建立一個符合中國國情的房地產法律體系，使房地產市場運作更加規范，管理起來也更加的合理合法。第一步，對政府的經濟管理職能制定相應法律來制約，以確保政府無法過多地干預房地產市場秩序，充分發揮房地產市場自身調節功能。第二步，憑借相應的房地產法律法規全面地保障我國房地產宏觀調控體系的建立并且實施。第三步，逐步完善《建筑法》、《土地管理法》和《城市房地產管理法》，并適時適量頒布一些法律法規執行規定，從而利于《房地產法》的頒布，將房地產從開發到最終的售后全部納入到正規的法律管理體系中，最終使我國的房地產市場更加規范、合理。

總結：

綜上所述，想要加強我國房地產行業的管理，就需要根據我國的國情，對我國房地產管理中所存在的問題進行分析和總結，再根據這些所存在的問題，制定出長遠的管理計劃，并完善房地產管理機制與相關的法律法規體系，以確保房地產行業的可持續發展。

參考文獻:

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關鍵詞：國內；房地產市場；經濟管理；問題與對策

中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

一、國內房地產經濟的發展現狀

隨著人民生活水平的提高，對于居住條件也提出了更高的要求，這就為房地產行業的快速發展提供了條件。我國的房地產價格由于受經濟危機的影響，出現短暫的價格下跌，隨之以后出現再度增長的情況，但是房地產行業已經成為我國經濟結構重要的組成部分。房地產行業的快速發展，帶動了人們消費水平的增長，改善了人們的居住條件，促進了國民經濟的發展。我國是一個處于并將長期處于社會主義初級階段的國家，對于我國來說，房地產經濟不僅僅是簡單的經濟結構，還直接影響著我國居民的經濟消費水平。房地產行業涉及的方面比較廣，和其他事物有著千絲萬縷的聯系，是我國國民經濟的重要支撐，對于社會經濟的發展有著重要的推動作用。

但是在我國房地產事業快速發展的同時，還存在一些問題和不足，比如房地產市場發展速度過快，大部分企業缺乏核心競爭力，企業整體素質比較低，給群眾買房造成很大的經濟壓力。國內的房地產企業一般都有企業的經濟管理制度，但是很多房地產企業并未意識到經濟管理的重要性，企業也缺乏完善的監督體系，導致企業的經濟管理缺乏條理性。

二、國內房地產經濟管理常見的問題分析

雖然近幾年我國的房地產行業的發展取得很大的進步，但是在經濟管理過程中還出現一些常見問題，下面我們進行詳細闡述：

第一，管理目標不明確，政策具有間斷性和不穩定性。目前對于我國的房地場行業來說，實現房地產市場的供需平衡，抑制房價增長過快，是房地產市場經濟管理的主要目標。但是，國內大多數房地產企業缺乏經濟管理意識，在房地產行業的發展方面缺乏長期計劃，管理目標不明確，經濟管理缺乏規范化。政府在管理房地產的過程中，出臺的政策不能順應現行的房地產發展，對于房地產缺乏相應的監督性和約束性。國家出臺的政策具有間斷性和不穩定性，不利于房地產市場的有秩序的運行。部分企業經常利用政策中存在的漏洞，進行有效投資，擾亂市場的正常秩序，不利于房地產行業的健康發展；

第二，房地產的經濟管理機制不健全。我國的房地產行業有多年的發展歷史，但是在經濟管理方面沒有建立完善的管理機制。政府為了控制物價上漲，做好房地產的經濟管理工作，出臺了很多相應的政策法規，但是這些政策法規并未起到真正的作用，只是流于形式。目前，我國的房地產正處于快速發展時期，它是一個低成本、高利潤的行業，是地方經濟發展的支撐產業，也是地方財政收入的主要來源。我國對經濟管理采取的措施一般都采取逐級傳達的形式，由于政府調控目標不明確，政策也只是形式主義，不能發揮應有的作用；

第三，缺乏完善的法律法規體系。我國的房地產行業目前還處于快速發展的階段，但是缺乏完善的法律法規體系保證房地產市場的正常運轉。通過分析外國的房地產市場的發展情況和經驗得知，完善的法律法規體系是保證房地產市場正常運行的重要前提和基礎條件。我國目前的法律法規建設步伐遠遠落后于房地產發展的速度，不能滿足房地產經濟快速發展的需求。政府主要依靠自身的行政權威去管理房地產經濟的發展，缺乏與房地產經濟發展相配套的法律法規體系，導致房地產的市場運行缺乏科學化和規范化。我國制定了很多保證房地產運行的法律法規，可是這些政策大部分成了擺設，不能發揮應有的法律效力；

第四，在房地產開發的過程中沒有實現資源的優化配置。我國對于房地產的發展缺乏詳細的規劃，主要通過土地、水、能源等資源的消耗來增加經濟效益，很少重視空間資源的利用，沒有實現資源的最大化利用。由于我國是一個人口眾多、資源人均占有量相對比較少的國家，空間資源更加嚴峻，所以房地產開發中如果資源沒有實現有效利用，直接影響城市其他行業的發展。另外，房地產企業在進行房地產投資之前必須考慮好成本問題和公共設施是否便利、以及資源是否得到最大化利用等問題。眾所周知，房地產主要是由土地和高層建筑組成的，建筑物作為一種商品，其價值具有可估算性和相對穩定性，房地產行業本身容易出現泡沫經濟。這種泡沫主要是指土地價格的泡沫，主要原因在于我國城市的土地資源比較缺乏，所以土地價格富有彈性。隨著人們經濟收入水平的不斷提高，對于居住條件的要求也逐漸提高，大多數居民都追求更加寬敞的住房，同時居民樓附近必須有便利的公共設施，這就容易導致土地價格出現泡沫現象，從而形成房地產的泡沫；

第五，寬松的銀行信貸制度，加速了房地產的泡沫經濟形成。銀行是一個特殊的組織結構，具有一般企業的逐利性，而房地產作為固定資產，具有可抵押性，它的利潤回報率比較高，因此，銀行是支撐房地產行業的重要力量。企業為房地產開發商商提供大量的信貸資金，幫助開發商謀取更多的經濟利潤，使很多居民成為房奴，不利于社會的穩定發展。

三、為解決國內房地產經紀管理問題提出的相應對策

由上文可知，國內的房地產經濟管理還存在一些問題和不足，對此，我們提出以下幾點解決對策：

第一，明確管理目標，制定長期發展規劃。隨著社會主義市場經濟體制的不斷深入發展，我國的經濟結構和發展方式也發生了一些變化，很多企業開始意識到房地產行業對于人們居住條件的改善和國民經濟增長具有重要的推動作用。因此房地產企業在把握時展潮流的前提上，從我國的基本國情出發，明確房地產經濟管理的目標，根據企業的實際情況制定長期發展戰略規劃，進一步滿足居民居住生活水平提高的需要和加快城市化進程的要求，也是保證國民經濟穩定發展和提升綜合經濟實力的重要保證。根據時間長短的不同，可以把經濟管理目標分為長期目標和中短期目標，長期目標是企業的發展方向，可以用來指導房地產的發展，進一步帶動其他行業的經濟增長，促進房地產市場的有序進行；

第二，建立健全現有的管理體系。目前國內的房地產經濟管理過程中出現一些問題，這些問題的引起原因比較復雜，只有通過改革房地產的管理體系才能解決目前國內的房地產市場秩序混亂的問題。房地產企業應該充分發揮政府經濟職能在市場經濟中的宏觀調控作用，遵循市場經濟規律，堅持市場調節和政府宏觀調控相結合，最終建立一個科學、規范、有效的市場運行管理機制，有效抑制房價，為房地產行業的可持續發展提供一個和諧、美好的社會環境。

第三，做好相關法律法規的完善工作。法律法規的完善工作是一個長期積累和發展的過程，需要從我國具體的基本國情出發，結合目前國內房地產經濟管理中出現的問題，建立和完善現有的法律法規體系，保證房地產市場經濟的正常開展，實現房地產經濟管理的科學化和規范化。建立完善的符合房地產行業發展規律的法律法規體系，可以有效防止政府過多的干涉房地產行業的發展，同時還能為房地產市場經濟的正常運行提供一個良好的社會環境。

總而言之，房地產經濟作為國民經濟的重要組成部分，對經濟的發展具有重要的推動作用，因此，政府應該積極應對國內房地產經濟管理中出現的問題，提出相應的解決對策，更好的促進房地產經濟的健康發展。

參考文獻：

[1] 侯偉;;我國房地產經濟管理的問題與對策[J];貴州農村金融;2011年04期

[2] 李楠;;國內房地產經濟管理探索[J];現代商貿工業;2010年23期

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關鍵詞：房地產公司；會計監督；對策

會計監督是會計的基本職能之一。房地產公司會計監督是指房地產公司會計對房地產公司所從事業務事項的合法性、真實性、準確性、完整性進行審查的工作過程。合法性是指會計監督確認房地產公司經濟業務事項或生成會計資料的程序是否符合我國會計法律法規和其他相關法律法規的規定；真實性是指會計監督房地產公司會計計量、記錄的相關活動是否實際發生或按規定生成相應的會計資料，杜絕會計資料因人為因素的失真；準確性是指房地產公司會計按照我國會計法規體系的相關要求，監督房地產公司生產經營過程中產生的各種會計資料所記錄的會計數據之間是否吻合，應確保各個數據之間吻合；完整性是指房地產公司會計核算公司相關經濟活動過程中形成和提供的各種會計資料是否齊全和完整。

一、房地產公司會計監督現狀及原因分析

有效的會計監督有利于房地產公司形成良好的經濟秩序，協助管理朝著更好的方向發展。然而，在我國部分房產公司中，會計監督形如虛設，會計監督的不力，一定程度上加劇了會計行業的困境，導致會計信息失真、弄虛作假現象增多、誠信嚴重缺失等不利局面，不僅危及公司經營者、投資者、債權人的利益，而且阻礙了國家宏觀調控和房地產公司管理的正常進行。產生這些現象的原因大致可分為以下方面：

1.法律制度不健全。

由于會計監督的特殊性以及房地產公司所從事的行業特殊性，決定了有效的會計監督必然以會計法律法規和房地產相關法律為準繩及行為標準。自1985年我國的第一部會計法通過并開始施行，后來為了更好地適應我國經濟建設及市場經濟體制改革的要求，會計法也相應做過幾次修訂。近年來，房屋價格持續上揚，城市房屋銷售價格上漲幅度成倍增加，隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控政策。就使得部分相關規定嚴重滯后，但相關會計法律法規的清理廢止或修改工作未能及時跟進；甚至出現了會計法未涉及的真空地帶，造成無法可依的局面。

2.監督體系流于形式。

據我國《會計法》的規定，完整的會計監督體系是集單位內部監督、社會監督、政府監督三位于一體的有效監督體系。但現狀是它們并未完全發揮其應有的作用，甚至有不斷弱化的趨勢，表現為：首先，管理體制的不健全導致單位內部會計監督的缺位。雖然相關的制度規定也建立起來，但形如虛設無法得到有效的執行，以致會計秩序混亂，弄虛作假現象頻發。

3.人員素質有待提高。

現階段我國會計行業的從業人員部分專業素養不高，或者相對較高，但對于房地產行業相關知識的缺乏，并部分存在法制觀念淡薄，職業道德缺失嚴重等，都造成了監督不力的局面。許多會計從業人員并沒有意識到正確行使會計監督職能以保障公司經濟活動行為所涉及的資金運作的合法性、合理性及公司效益的實現是法律法規所賦予的一項權利和義務。

二、會計監督在房地產行業的幾點建議

針對以上所提出的房地產公司會計監督的現狀和產生的原因，建議采取如下改進措施：

1.加強法制建設，完善相關制度體系。

完整的法律體系是會計監督職能有效發揮的有力保障。對于目前實行的《會計法》盡快出臺相關的實施細則，并結合房地產公司管理的相關法律法規對會計權利、義務及相應的責任應做出詳盡明確的解釋規定，達到總則與實施細則相配套實施，使會計監督有法可依。提高會計監督的獨立性，明確房地產公司內部監督、社會監督、政府監督的執法職責和權限，避免在出現問題時相互推諉。并且，從法律層面上加以明確相關責任追究原則，增加違法人員的作假成本，加大對監督不力行為的處罰和執行力度。為進一步規范會計行為，對相關政策的制定應與時俱進，對房地產行業中出現的新情況、新問題及時進行深入的了解，并做出及時的反應。結合新形勢下會計工作實踐的需要，制定統一的會計制度，形成以會計法為核心的集法律、法規、規章的完整的會計監督法系體系。同時，各地區應在結合自身情況的基礎上，依據會計法的基本規定，制定出切合實際的規章制度，以促進當地會計監督的有效實施。

2.健全三位一體的監督體系，強化會計監督職能。

加強政府監督主要是加強財政、審計、稅務機關對房地產公司會計工作的監督，相關部門應嚴格遵照法律法規，依法加強對會計行業的管理和監督，對違法違紀單位和個人要嚴肅處理，并做好典型宣傳，以維護會計法的權威性。加強內部監督機制，要求房地產公司參與經濟業務事項所有工作人員要相互分離、相互制約，要注重經濟事項的決策和執行程序，明確財產清查的范圍、期限和組織程序，實行不相容職務相分離的原則，對于重大違紀違規問題，要聯合紀委、監察部門共同參與，形成多方面的內部監督體系。只有通過單位內部、社會、政府三方的共同努力形成合力，會計監督才能真正有所作為，會計行業才能得以繼續健康穩定的發展。

3.加強房地產公司會計從業人員隊伍建設。

作為房地產公司，要加強會計人員隊伍建設：首先，要建立健全人才引進機制，改善會計從業人員隊伍結構，注重引進人才的層次及實踐工作能力；其次，建立會計從業人員培養機制，提升其專業操作技能，通過從業人員培養機制的建立最終形成高素質高業務水平的會計監督主體；再次，建立會計人才考核機制，搭建成長平臺，提供豐厚待遇，注重對會計監督能力、核算能力的實際操作水平的考核；最后，應該特別加強職業道德教育和思想道德修養，組織學習相關的法律法規，在日常工作中要求會計從業人員時刻以法的準則嚴格要求自己，敢于與違法違規行為作斗爭，積極履行會計監督職能。

參考文獻：

[1]唐獻東.完善“三位一體”會計監督體系——新《會計法》實施五周年有感[J].金融經濟,2010(12).

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隨著我國經濟的快速發展，我國的房地產行業也不斷進步，并取得了碩大的成果。房地產作為我國經濟發展的支柱產業，與人們的生活息息相關，對我國整體經濟發展具有很大的促進作用。但是隨著時間的推移，我國房地產的經濟存在著一些問題，影響了我國房地產行業健康平穩的發展。文章主要分析了我國房地產業經濟管理出現的問題，并提出有效的策略，以此使我國房地產行業的更好更快的發展。

關鍵詞：

房地產；經濟管理；問題；對策

引言

我國房地產行業在我國整體經濟發展中發揮著重要作用，不僅提高了人們的生活水平，還帶動了地方政府財政的收入。但是在房地產的繁榮發展中，其中經濟管理出現諸多問題，如管理目標不明確、管理過于形式化、管理機制不夠完善等，嚴重阻礙了我國房地產的良好發展。因此，對房地產經濟管理中存在的問題與應對策略進行探討十分有必要。本文就對我國房地產經濟管理的現狀進行分析，并提出有效的管理措施。

一、我國房地產經濟管理的現狀

（一）管理目標不明確，出臺的政策沒有落到實處

房地產發展不僅關系到我國的經濟發展，而且還與我國的社會生活緊密相連。因此，房地產經濟管理出現的問題應值得重視。根據實際調查，發現房地產中的問題主要有以下幾點。

1.管理目標不明確

為了使我國房地產市場實現供需平衡，使價格滿足人們的需求，政府在管理政策上作出了調整。但是由于我國當前正處于經濟發展階段，對房地產中的問題還不是特別了解。對房地產的規劃還不夠清晰，這就使我國房地產經濟管理的目標不夠明確。其中規劃的策略存在不合理的現象，直接影響房地產健康平穩的發展。

2.政策缺乏連續穩定性

近年來，我國房地產在政策調控房價上進行了調整，但是房價并未下降，反而出現上升的現象。雖然在這個過程中出現過下降的，但是之后還是隨之增長。從整體上來看，還是呈現出增長的趨勢。這就對房地產的發展造成了很大影響。

3.政策調控沒有從根源處解決問題

由于我國的政策調控不但沒有解決我國的房地產出現的問題，反而使房價上漲。這是由于調控的手段太過單一，沒有從根本上解決房價上漲的問題。這樣不僅對我國的資源有很大浪費，而且之前出臺的降稅費的政策而后期的二套房政策存在矛盾，就會造成消費者打消買房的念頭。對于國家的一系列調控，對房地產的發展有著一定的影響，其根本沒有觸及房地產問題的實質。照這種形勢發展，未來房地產將無法吸引消費者的眼光。

（二）管理過于形式化，管理機制有待提升

1.管理太過形式化

我國的房地產發展雖然取得了良好的成果，但是近年來，房地產經濟管理出現的問題成為了熱點話題。尤其在最近幾年的房地產開發，房地產的經濟管理也引起了政府的重視，并出臺了一系列政策。但是需對規定與正常都沒有真正落實，導致出現管理過于形式化。另外有些政策由于不符合房地產的現狀，其規則與實施的原則存在一定的差異，引起房地產界的出現很大的爭議。我國經濟管理策略實施按照由上到下的原則進行，這就使地方政府、中央政府房地產出現各自實施政策，而兩者沒有進行有效的溝通。其中導致其職責沒有明確。這就影響了我國房地產行業的政策無法落實到位。

2.過分依賴房地產業

房地產作為我國國民經濟發展的主要行業，對我國經濟發展發揮了有力的促進作用。尤其在國際金融危機中，政府出臺了一系列的政策推動房地產的發展。推動了我國經濟發展。因此，政府將房地產的發展作為我國經濟的發展的主體。但是由于房地產行業具有不穩定的現象，過于依賴房地產業來拉動經濟的發展是不可靠的。因此，我們要加大保障房的建設，以此保證人們的居住，限制投資性需求以及支持改善性需求。

（三）相關法規體系還不夠完善

房地產的法律法規的不健全是影響房地產行業發展的原因之一。我們從其他國家房地產發展來看，要保障房地產市場的健康運行，其最主要的是制定相關的法規體系。但是隨著房地產經濟的快速發展，我國的法律法規還存在著不完善的問題。房地產市場管理系統應考慮到整體性，不但要考慮前期的開發、建設與交易，還應對后期的管理引起重視。當前，隨著房地產的不斷發展，我國房地產經濟管理對后期的管理還存在著不足，與其發展速度明顯不相符，從而導致房地產無法良好的發展。

二、我國房地產經濟管理的有效對策

（一）資金成本進行控制

控制開發成本解決房地產經濟管理的有效措施中的一種，開發成本與房地產的經濟效益有著緊密的聯系，其關系到經濟效益的產生以及價值。在項目確定之后，要對項目的成本進行控制，主要是根據公司的實際情況來實施。一般的資金控制是較為簡單的，其中對業務費用的支出很難掌握，對其控制有著一定的難度。制定過程一般有：增強經辦人的主人翁感，節約開支；制定相關的制度來控制成本，其中要考慮到項目的實際情況實施，實施責任分包制，完善成本控制的制度。

（二）制定科學合理的發展規劃

要使房地產良好的發展，制定長期的發展規劃是最為關鍵的內容。首先需要明白發展目標的意義，隨著市場經濟體制改革的不斷深入，房地產發展方式上也發生了一些改變。房地產發展關系到人們的生活居住以及我國整體的經濟進步。因此，制定房地產長期發展規劃具有著重大的意義。其次，由于我國正處于經濟發展初級階段，明確發展的思路與方向是主要的一點，制定長期的發展目標對我國的城鎮發展以及國民經濟發展有著很大作用。因此，要對我國經濟管理的目標進行深入的分析，為制定我國長期的發展目標奠定基礎，從根本上解決我國房地產發展的問題。

（三）不斷完善相關法律法規體系

由于我國房地產正處于發展階段，不夠完善的法律法規對我國房地產的發展造成一定的影響。因此，只有不斷的積累經驗，不斷的完善法律法規，才能使我國房地產能夠健康平穩的發展。要根據房地產的實際情況制定有效的法律法規，使其更加科學合理。首先需要約束政府經濟管理政策，防止政府對房地產市場的正常運行造成干擾，同時，對我國房地產宏觀調控體系落實到位，不斷完善相關的法律法規，并將到后期的管理納入法律體系中，使房地產市場經濟的管理更加全面。

（四）建立健全管理機制

要認識到宏觀調控所發揮的作用，要想解決我國房地產的問題，不能只靠簡單的行政命令調控，最主要的是改革房地產的管理體制，才能從根本上解決房地發展的問題。這就需要我們根據房地產的實際情況出發，制定出有效的、科學的、合理的運行管理機制。其次，還需要明確地方政府房地產與中央政府房地產的責任主體，只有這樣才能使管理以及監督工作落實到位。同時，在實施政策的過程中，還需因地制宜的采取有效的策略，防止出現負面影響。

三、結語

總而言之，我我國房地產發展取得了碩大的成果，但是在經濟管理中還存在一些問題，影響了房地產健康平穩的發展。因此，解決房地產經濟管理的問題顯得異常艱巨。為了使房地產能夠良好的發展，需要建立有效的長期發展目標，不斷完善相關法律法規體系，同時還需建立健全管理體制。只有這樣，才能根本的解決房地產經濟管理的問題，才能推動我國房地產行業良好的發展。

作者：王斌 單位：山西運城市住房公積金管理中心

參考文獻：

[1]趙潔.房地產經濟管理中存在的問題與應對策略[J].經濟師,2015(01).

[2]韓貴金.試析管理人員教育培訓過程中存在的問題與應對策略[J].石油教育,2015(02).

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關鍵詞：房地產；經濟管理；存在問題；應對措施

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

房地產經濟在我國國民經濟中占有相當大的比例，對整個國民經濟貢獻是相當大的。它的發展在很大程度上受到其他相關行業的制約，如金融領域和國家稅收政策，同時，它也深刻影響著這些領域的發展前景。所以，對房產行業目前的不良發展態勢進行歸因，不應該僅僅局限于該行業之內，而是要結合整個社會經濟的大背景進行綜合考量。為了及時對房地產行業的發展方向做出正確引導和調控，最大程度的改善行業現狀，就必須在國家調控的背景下，積極動員各方面力量，促使房地產行業回到正常的發展軌道上來。

一、房產經濟的健康發展有利于促進國家經濟的進步

1.房地產行業的進步有效拉動了整個縱向產業鏈行業的發展。上至建筑材料領域，下至室內裝潢和家電家具銷售市場，無一不受其正面影響。不僅為各行業帶來巨額的經濟效益，也有利于國家財政的增收。

2.大規模的拉動國內內需是房產行業發展的又一直接結果。百姓熱衷于房產消費的同時，其周邊的消費領域也勢必隨之增長。例如居住房屋的配套措施建設，周邊零售業和餐飲業的配備，都帶動了相關領域的消費增長。

3.就業壓力是我國近年來面臨的重大課題。房地產行業的大規模發展帶來了巨大的就業市場，大量就業人員投身到了房地產開發領域，無論是房屋建筑，銷售還是二手房中介行業，這都有效緩解了目前的就業壓力。此外，相關行業的發展也創造了更多的就業機會。

二、房地產經濟發展現狀

1.宏觀調控給房地產經濟帶來的影響

近年來，為了控制房地產產業過快的發展，國家在宏觀經濟調控方面做出了很多的努力，但是，這種宏觀調控在一定程度上而言并沒有發揮其作用。房地產開發投資從最開始集中在東部經濟發達地區，慢慢遍及全國，尤其是風景秀麗的偏遠的地區，刺激了當地經濟，帶動了地方旅游行業的發展，使得房地產價格超過了其他城市的房價。在我國經濟得到了快速發展的同時也加據了國民收入分配差距加大的現像，因此，這樣在一定程度上也拉動了房地產市場的需求。國家經濟在發展過程中，貨幣政策和財政政策對房地產業的發展有很大的影響，為了對其進行控制，國家實行了緊縮的信貸政策，這樣在房地產業發展過程中就出現了供給較少的情況，在一定程度上也導致了房地產價格上漲。國家采取這樣的措施是為了降低房地產市場的價格，但是，這種情況下，卻給人們提供了錯誤的信息，很多的人認為房地產價格會出現降低的情況，因此，一直持有觀望的態度，在國家出臺政策以后，其會認為價格會出現很大的變動，因此，通常在價格逐漸降低的過程中又會出現價格上漲的情況。

2.金融基礎系統不完善

在房地產市場發展過程中，雖然取得了較好的成績，并制定了相關的建設制度，但是依舊不夠完善，還存在一定的問題急需解決，避免產生負面影響。隨著房地產行業的發展，促使銀行的信貸結構進行調整，要求信貸結構由偏重開發貸款到重視消費貸款的轉移。銀行金融在發展過程中，以往對開發貸款比較重視，對住房消費貸款的重視程度比較差，因此，要想更好的發展，一定要對貸款的結構進行調整，這樣才能提高銀行的資產安全，同時也能解決人們沒有足夠的資金購買住房的問題。房地產行業在發展過程中要擴大住房公積金的繳納比例，這樣能夠在宏觀環境的發展影響下，對原有的運營模式進行調整。

3.房地產最終產品未能被有效利用，具有較高空置率

房地產行業在發展過程中自身存在的問題也是導致行業發展受阻的重要因素，很多的房地產企業在發展過程中出現了構建超過地區人口規模的房屋，同時，很多的開發商在進行建設的時候對利潤的追求超過了對市場需求，這樣就導致了房地產出現了滯銷的情況。

三、房地產經濟管理中問題的表現形式

1.經濟管理上缺乏一個完善的管理機制

為了能夠使房地產的市場管理更加的規范化，更加的有效率，保障房地產行業的健康良好的發展，必須要有一個完善的房地產經濟管理機制。雖然我們國家已經出臺了一系列的經濟管理方面的政策，但是這些政策往往都流于形勢，沒有一個完善的市場監督機制來保證這些政策的落實。房地產處于當今形勢下，自從2007年以后，我們國家的房地產行業受到土地的價格不斷上漲、建筑材料的供不應求、建筑工人老齡化、人工費上漲等因素的影響，商品房的價格開始不斷的飆升，使得廣大的消費者根本就沒辦法購買到自己所能承受的價格的房子。而且，隨著商品房價格的不斷上升，很多的房地產商和投資者從中看到了巨大的商機，然后，對房地產行業的投資量不斷的增加。而且，中國民間大量存在著的購房投機者，使得居民的購買商品房的價格進一步的拉高，房屋的價格已經超過了房屋消費者的經濟承受能力。

2.目標模糊，沒有一個長期性的政策

在我國的房地產經濟管理政策中，一直沒有一個連續性的政策扶持，造成沒有一個明確的管理目標。首先，我們國家的政府把抑制房地產的市場需求當做市場管理的目標。到目前為止，我們國家政府對房地產市場之中所存在的一些問題還不能夠從本質上認識清楚。所以在出臺一些政策的時候就沒有一定的針對性，當然無法對房地產的管理產生一定的效果。而且，政府出臺的長期政策和一些短期的政策還出現一些自相矛盾的地方，造成房地產行業的經濟管理的效果大大的降低了。而且房地產行業政策的不合理性以及不連續性使得房地產行業的經濟秩序變得非常的混亂，這就為一些不法的投機分子提供了很多方便，造成我國房地產行業不健康的發展現象。

3.缺乏一套健全的法律、法規體系

參考國外一些比較健康的房地產行業，它們都有著一套非常完善的法律、法規體系，來保證在房地產行業中經濟管理政策能夠有效的落實下來。從目前來講，我們國家的房地產行業還處在發展的初期階段，沒有一套相對比較完善的法律法規來規范房地產經濟管理中的行為。房地產經濟管理非常的重要，可以說貫穿于房地產的建設、開發、交易以及房地產的后期管理各個的階段，但是我國還沒有一個經濟管理法來統領房地產經濟活動的整個階段。

四、房地產經濟管理的具體措施

1.合理規劃建設用地，搞好“城市經營”

很多人認為“城市經營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收人，以房地產開發拉升GDP。這種簡單的“城市經營”理念不符合科學的發展觀。房地產開發項目有的是短期通過出售直接獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長期出租或經營獲利，比如大型商場、寫字樓等；有的是通過其他經濟行為的加人而長期獲利，比如工業廠房、娛樂用房等；有的則作為公共設施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業或旅游現象，使城市經濟收入增加，比如公園、旅游景點、綜合性大學、大型集市、金融市場等。

2.健全金融系統

加強房地產經濟和金融的配合度。要想更好的實現我國房地產經濟快速、穩步和持續的發展就一定要在實際的工作中不斷加強對金融系統的完善，保證金融系統的平穩運行也是當前我國房地產經濟發展中一個十分重要的因素，同時在我國房地產經濟的發展中一定要將貸款結構的調整作為工作的重點，在實際的工作中還要加強風險防范措施同時也可以更好的保證我國房地產發展過程中資金的問題，同時對房地產抵押貸款也要不斷的改進和加強，使得房地產市場和金融業的發展有機的結合在一起，充分的解決資金來源問題，同時還要減小這一過程中存在的安全風險，這樣才能更好的保證我國房地產經濟的健康發展，從而促進房地產行業的繁榮和昌盛。

3.加大資源的有效配置力度，平衡好各產業間的發展

首先要改變以往的經濟發展模式，高效的利用土地資源，減少浪費，使其由粗放型向經濟型行業轉變。其次，加強房地產行業同其他相關產業的互利協作，進行優勢互補，充分發揮房地產對國民經濟的支柱作用，同時也不忽視相關產業對房地產行業的輔助作用，盡量避免不良經濟行為的產生。

4.適時補充和完善房地產行業相關法規和政策

制定政策時尤其要遵循以下兩個方面的原則：第一，房地產投資規模和投資所占比例要與國民經濟發展水平相適應，不能脫離實際盲目進行。第二，開發和投資房產要做好準備工作，市場需求分析要明確，目標市場定位要準確，投資結構要合理，做到以需求拉動投資。

5.積極地對我國的法律法規體系給予建設和完善

我們要想我國的房地產市場有一個健康的秩序，需要我們的政府積極地建立和完善具有我們國家特色的房地產企業法律法規體系，保證我們的房地產市場運作步入到規范化的道路上來，即房地產企業經濟管理合法化和合理化。我們的政府應該在法律規范中，積極地實施其經濟管理行為，最大可能地避免行政在干預中的過度行為導致房地產市場秩序不利局面出現。與此同時，多層次、全方位的房地產積極的宏觀調控體系在實施中有可行的法律保證。

綜上所述，進行房地產經濟管理的過程中，要保證管理目標的明確，制度完善的管理機制，在完善的法律法規的基礎上，才能保證房地產事業更好的發展，對房地產行業的市場秩序進行維護，促進其不斷健康發展。

參考文獻：

[1]楊麗娟.房地產經濟管理問題的思考[J].現代經濟信息,2014,07:225.

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一、房地產行業會計信息失真的原因

導致房地產行業會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎工作薄弱、房地產行業管理制度不嚴密、會計人員業務能力和專業素質差和房地產行業業內部對自身利益的追求等。

（一）會計法規制度和會計法規尚不完善

我國的會計制度的缺陷集中表現對沒有對新出現的會計業務做出規定，對某些經濟業務和事項的核算不明確或不科學。正是由于應用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規范造成了房地產行業成本不實，會計信息失實，收入、支出和結余虛假。我國目前的《會計法》的規定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規定民事責任，降低了違法人員承擔巨大成本的風險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規還不明確。房地產行業的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。

（二）房地產行業監督機制不健全

房地產行業的監督機制可分為內部監督機制與內部監督機制兩種。第一，房地產行業的內部監督有一定的局限性。房地產的內部會計監督的主體是決策者，但是會計負責人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業的決策者服務，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產企業的會計信息失真，沒有真實反映經營成果。第二，房地產行業的會計工作的社會監督機制也不健全。目前，房地產行業的外部監督還是由房地產行業的主管部門實現的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產行業采取保護的態度，不能夠很好地監督。第三，一些社會中介機構彼此間進行不正當的競爭，或者是一些注冊會計師職業道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。

（三）房地產行業會計人員自身素質較低

總的來說，我國房地產行業會計人員的自身素質并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經過會計人員對相關要素的計量和確認后才能生成，必然要對經濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質直接關系到會計信息的質量。一直以來，房地產行業對會計人員的業務素質的提高并不重視，致使會計人員的素質和技能得不到提高，常發生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質量。素質不高的會計人員即使遵守了會計法規，但受到認識水平的局限，也可能使計量處的數據與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。

轉貼于

二、房地產行業會計信息失真的治理對策

（一）健全法律法規制度體系，建立科學的會計法律體系

會計工作的技術性極強，有它自身的工作規律。因此，會計法律法規的制定應當符合會計工作反映出的客觀規律，特別是關于會計信息質量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。國家要進一步制定實施會計法規的細則和詳細的管理會計信息質量的法規，完善會計信息的披露制度，為管理人員的責任提供明晰的法律依據，嚴肅財經類法規，切實貫徹好以《會計法》為核心的整個會計法律體系。修訂后的《會計法》明確了會計違法行為的法律責任，尤其是加大了打擊會計提供虛假會計信息的力度。有關部門在執法時一定要做到有法必依、執法必嚴、違法必究，使提供虛假會計信息者受到法律的懲罰，力保會計信息的真實可靠性。

（二）強化房地產行業的監督機制，建立會計信息管理體制

一方面，房地產行業要建立起強化其內部管理的會計管理體系，制定內部稽查和財務監察制度，加強對內部的控制，為真實會計信息的提供打下良好的會計基礎。完善內部監督，還應當建立內部審計機構并明確相關責任，實行好內部監督崗位責任制，增強內部會計監督的真實有效性。另一方面，房地產行業要健全社會監督機制，提高會計監督的權威性和全面性。大力倡導注冊會計師事業的發展，充分突顯出社會審計的客觀公正作用。同時，也要增強對注冊會計師的相關法律責任的監督，促使他們不斷提高業務水準和職業道德水平。注冊會計師審查鑒定會計信息的法律責任要明確，對違反法規和職業道德的注冊會計師要加以懲處。財政、審計和稅務機關都要依法加強對房地產行業的審計監督和財務檢查。各個主管部門也要擔當起相應的責任，要對所屬的會計人員在業務上做好指導，監督和檢查其核算情況，糾正其已經查處的問題，嚴肅處理有問題的會計人員。

（三）提高房地產行業會計人員的素質，建立一支過硬的會計隊伍

房地產行業要加強對會計從業人員的道德品質、職業道德、遵守法律和業務素質等的思想教育，讓每一個會計人員都牢牢樹立起會計行業的誠信信念，全面提高自身的綜合素質。首先，要實行會計人員持證上崗制度，強化會計人員接受再教育和職業道德、法律法規的教育。對會計人員要進行職業化的管理，完善他們的從業制度，嚴格遵守會計人員的從業和任職資格條件，由專門的機構定期考察。其次，要加強財務會計人員的業務培訓，特別是計算機知識的普及，改變傳統的單一的會計工作方式，轉變為現代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會計人員的素質與現代企業制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當提高會計人員的經濟地位，保護其合法權益。會計人員的工作積極性要充分調動起來，將其會計職能充分發揮。

隨著社會經濟的發展，會計工作越發重要。房地產行業會計工作只有提供可靠的、真實的會計信息才能為經濟管理服務。人們已經意識到房地產行業會計信息失真是一個較為普遍的現象，要治理這一現象需要較長的時間，只有在國家、社會和房地產行業的一起努力下，才能徹底解決好會計信息失真的問題。

參考文獻：

1、方璇.企業會計信息失真問題研究[J].安徽農業大學學報(社會科學版)，2007(4).

2、關雪.企業會計信息失真及審計對策[J].遼寧科技學院學報，2007(4).

3、啜華.會計信息質量與財務約束機制研究[J].財會通訊，2009(2).

4、李益婧.會計信息失真的原因及防范對策的思考[J].吉林工商學院學報，2010(1).

5、楊翠蘭.會計信息失真的原因及對策的探討[J].達州職業技術學院學報，2006(Z1).

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【關鍵詞】房地產；測繪；問題；人才；監督；技術；應用

前言

隨著我國房地產行業的快速發展，房產測繪行業迎來了發展的重大黃金時期。但是，由于我國房地產測繪起步比較晚，房地產測繪相關管理體系和操作程序相對落后，規范房地產測繪行為，建立公平合理的競爭機制，促進房地產測繪事業的健康發展成為我國政府目前急需解決的問題。

一、存在的問題

（一）政府有關部門組織管理不善，財政投入不足。

政府將大量精力放在經濟建設上，一味追求城市化建設的步伐，沒有充分認識到房地產測繪作為城市發展戰略基礎的重要性。財政投入不足，對相關技術設施的研究和應用造成了極大的阻礙，導致房地產測繪事業發展嚴重滯后，不僅與現代信息技術脫節，而且缺乏完善的組織協調機構，因此導致一些地方的房地產測繪重復進行，大量信息資源無法共享，造成人力物力的巨大損失。

（二）測繪技術水平低，專業人才嚴重缺失。

近年來，從事房地產測繪行業的專業人員技術水平相對來說比較偏低，缺乏專業素養，再加上與現代信息技術脫節，造成很多現代技術無法應用，一些地區的房地產測繪還停留在手工測量階段，嚴重阻礙了測繪技術的更新與進步，因房地產測繪造成的糾紛等情況時有發生。

（三）測繪法制建設不完善，缺乏行業統一標準。

現階段房地產測繪行業處于發展起步階段，各地測量水平參差不齊，地區發展不平衡，很難形成統一適用的行業規范。國家相關法律法規操作性不強，相關的權責不明確，實用性不強。因此在房地產測繪實際操作中經常出現違法違規現象。給房地產測繪的發展以及監管帶來諸多問題，不利于房地產測繪行業的持續健康發展。

（四）測繪相關各部門獨立作業，聯系性不強。

現階段多個測繪部門之間缺乏有效合理溝通，造成信息阻塞。各部門之間的成果不能及時有效的共享，發現問題不能及時溝通解決，造成同一房屋多種測繪數據和成果。進而導致測繪市場無法健康有序的發展。

二、完善房地產測繪工作的建議

（一）加強組織管理，完善政府相關職能，加大投入。

各級政府應重視房地產測繪行業在經濟發展過程中的重要作用，加強組織管理，制定完善房地產測繪行業建設的方針，政策。加強各部門之間的聯系，統籌發展，堅持科技是第一生產力，加強房地產測繪技術與現代信息技術的聯系，促進房地產測繪事業向著高水平、高科技方向發展。加大財政投入，促進房地產測繪的研究與發展。

（二）加強專業人才培訓，提高隊伍素質。

鑒于房地產測繪在經濟發展、住房建設方面的重要性及其自身特點，必須加強專業技術人員的培訓，提高從業人員的專業素質，改變傳統落后的測量方法，引進先進技術和經驗，促進房地產行業健康、快速發展。

（三）完善測繪法律法規，加強監督管理。

建立高效協調的房地產測繪管理體制是保證房地產測繪和諧發展的基本條件。要加強法制建設，完善測繪行業發展環境，建立統一的行業標準，以滿足房地產事業日益發展的需求，促進土地資源的有效開發和合理利用。同時，要加強監督管理，建立有效的監督管理體系，針對日常存在的各種問題，產生與之相符的解決辦法，不斷完善法律法規，促進房地產測繪事業快速發展。

（四）加強各部門之間的合作，互通有無，促進房地產事業健康發展。

房地產測繪部門之間應加強有效合理溝通，信息共享。發現問題應及時溝通解決，定期開展業務交流活動，選派技術人員進行業務再培訓。部門之間應按照國家相關法律法規形成統一的房地產測繪標準，杜絕同一地區同一房屋多種測繪數據和成果。

三、房地產測繪新技術的應用

由于房地產測繪的工作量大，測繪內容比較多，精度要求高，數據測量需要隨時更新，房地產測繪技術水平必須與時俱進，不斷提高。近年來，隨著科學技術的發展，房地產測繪信息管理現代化已越來越受人們重視。我國房地產行業的飛速發展，對房地產測繪提出了更高的要求。目前，房地產測繪新技術主要有以下幾種：

全站儀：作為數據采集的主要設備，在現代房地產測繪中起中重要作用。這種測量儀器集測距裝置、測角裝置、微處理器于一體，能夠自動測量并進行計算，數據精確，人工自動皆可，是現代測繪必不可少的重要工具。

GIS 即地理信息系統（Geographic Infor mationSystem），地理信息系統是以地理空間數據庫為基礎，在計算機軟硬件的支持下，運用系統工程和信息科學的理論，科學管理和綜合分析具有空間內涵的地理數據，以提供管理、決策等所需信息的技術系統。簡單的說，GIS 是綜合處理和分析地理空間數據的一種技術系統，是以測繪測量為基礎，以數據庫作為數據儲存和使用的數據源，以計算機編程為平臺的全球空間分析即時技術。

RTK 技術：RTK（Real-time kinematic）實時動態差分法。這是一種新的常用的GPS 測量方法，以前的靜態、快速靜態、動態測量都需要事后進行解算才能獲得厘米級的精度，而RTK 是能夠在野外實時得到厘米級定位精度的測量方法，它采用了載波相位動態實時差分方法，是GPS 應用的重大里程碑，它的出現極大地提高了外業作業效率。

測距儀：一種航跡推算儀器，用于測量目標距離，進行航跡推算。測距儀的形式很多，通常是一個長形圓筒，由物鏡、目鏡、測距轉鈕組成，用來測定目標距離。測距儀可以分為以下三類：激光測距儀、超聲波測距儀、紅外測距儀。

四、房地產測繪的市場化

隨著市場經濟的發展，房地產測繪必然要融入市場，才能更好地促進房地產行業的發展?，F在履行政府職能的房產登記、審核、發證部門和房屋面積測量“同出一門”，好比自己人監督自己人，不符合市場規則。如何解決這一問題？“藥方”其實很簡單：建立市場化的房屋測繪體制，是解決商品房銷售“缺斤短兩”的根本出路。也就是說，凡取得有關資質的測繪公司都可從事房屋測繪。

（一）房地產測繪融入市場的意義

1、有利于提高從業人員的專業素質和技能水平。只有具備一支高素質、高水平的隊伍，才能在市場經濟的大潮中立足，取得一席之地。房地產測繪融入市場，引進競爭機制，才能充分調動從業人員工作的積極性，促使他們不斷學習，提高自身素質。

2、有利于打破行業壟斷，提高服務質量。房地產測繪市場化，才能打破壟斷，形成良好的競爭機制，促使房地產測繪各部門采用更先進的技術、設備，引進更專業的高級人才，以便在市場競爭中贏得發展。

3、有利于加快測繪速度，更好的服務于房地產產權。同一地區有多家房地產測繪單位共同工作，必將提高工作效率，減少摩擦，使房地產測繪更快發展。

（二）房地產測繪融入市場必須注意的問題

房地產測繪在發展過程中仍存在問題，只有處理好這些問題，才能促進房地產測繪的健康發展。

1、房地產測繪市場存在不正當競爭。一些測繪單位為了取得業務，采取給回扣、降價等辦法來贏得競爭，對房地產測繪行業的健康發展極為不利。一些單位利用關系甚至是行政手段對所在地區的業務進行壟斷，不利于市場競爭。因此，必須加強監督管理，嚴懲不正當競爭，促進整個行業的正常發展。

2、監管不力。盡管目前房地產測繪已引入競爭，但由于一直是事業單位的附屬機構，競爭意識不強，相關法律法規體系不健全，導致房地產測繪依賴性強，服務意識淡薄，無法有效的為房地產行業服務。為了實現房地產測繪真正市場化，必須政企分離，完善房地產測繪法律法規，加強獨立意識，促使測繪事業提高服務質量，真正為房地產行業服務。

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1 有關房地產估價的法律法規不健全，體制準則不完善，具體體現在以下幾個方面

其一，不能正確判斷房地產的抵押有效性。盡管《土地管理法》 《城市房地產管理法》 《擔保法》等法律具體規定了不同性質的房地產作抵押，如房改房，集資房等，但現實業務中有些評估人員并不熟悉這些法律法規，只是按照以往的評估經驗，對被估房地產做出測算，其結果是評估出的抵押物價值與實際價值相差甚遠， 從而造成抵押價格無效或缺值。

其二，概念不清晰，易產生歧義。例如，對于房地產抵押價值評估“可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行”。那么所謂的“正常價格”是什么呢？是二級市場的房地產銷售價格還是三級市場的二手房交易價格？一般來說，銷售價格高于二手房交易價格，而抵押房地產的價格屬于三級市場，所以，如果以銷售價格來估算抵押房地產價格，就會導致評估價值高于實際價值。而這樣的歧義正是由不完善，不健全的準則和規定造成的。

其三，對于本身存在問題的規定評估中也未涉及。房地產抵押是一種在將來可能轉讓的行為，其前提是房地產權利進行了登記，并通過讓渡來實現。但事實上并不是所有的房地產權利都能登記，而在當前的房地產價值評估中并沒有提及這些不能登記或無法登記的權利，也就是說在評估時沒有把這些客觀的權利價格評估進去，就會導致抵押人的房地產權利大于等于抵押權人所能實現的房地產權利，可想而知，這樣估算出來房地產價值并不是真實的房地產價值。

其四，責任劃分不明確，加大了評估的法律風險。由于涉及資產評估的行政管理部門較多，加上現行法律法規的不健全，所有的行政管理部門都希望通過立法或頒布法規的形式對其管轄的資產來進行管理。

2 房地產估價行業本身也存在一些問題，具體包括

第一，評估人員自身素質不高。自身素質包括專業勝任能力和職業道德兩方面。專業勝任能力不足會影響其對抵押資產價值特性的判斷、對特定評估目的的理解以及對委托方提供資料的辨析等等。職業道德水平不高，往往表現在評估師在評估業務中受到來自委托方對評估報告期望用途的影響。

第二，抵押貸款的特殊目的涉及到銀行、評估機構和委托方。在評估業務中，委托方要想把其擁有的房地產進行抵押以拿到更多的貸款，就必須依賴評估公司對房地產價值進行高估；而評估公司面臨日益激烈的競爭，為了生存，也必須討好銀行以獲取業務來源。

第三，評估收費過高。不考慮不正當的抵押評估，單就目前評估行業規定的收費來看，確實給委托方造成了一種負擔。目前，房地產行業是以累進費率方式收取的，具體如下：100萬元以下，收取5‰；100萬-1000萬元，收取2.5‰；1000萬-5000萬元，收取1‰；5000萬元以上，收取0.5‰。按照上述規定，無論貸款金額的大小，價值600萬元的房產評估后需一次評估費15000元，除此之外，還需繳納房地產抵押登記費用。有不少需要融資的企業，因評估成本過高而放棄了貸款的請求。

針對以上問題，本文提出以下幾點建議：

第一，健全相關法律法規，加強市場監管。房地產評估行業的相關法律法規應在相關部門的指導與領導下盡快制定并完善。將其中不詳細的規定予以完善，不合理的制度予以糾正，不僅如此，相關部門還應當就不同的評估目的制定不同的規定和準則，以便為房地產評估行業健康正確的發展創造一個良好的條件。

第二，完善評估程序及評估方法，提升房地產評估行業公信力。房地產估價過程兼具復雜性和綜合性。評估程序中任何一項操作不慎或遺漏，都有可能造成評估結果失真，引起評估風險。同時，應學習借鑒其他機構或西方國家的先進的評估方法，結合具體實例，選擇多種方法進行比較，提高評估結果的準確性，提升房地產評估行業的公信力。

第三，對于相關金融機構應加強管理，建立外部監管制度。凡是涉及抵押貸款評估的金融機構應當建立完善的抵押評估管理制度，通過內部控制確保評估機構和評估行業的獨立性和有效性。同時，為了防止委托人與評估機構串通，銀行內部應設有專業人員對評估報告進行復核，或委托其他評估師進行復核。針對涉及抵押評估業務的金融機構，建議政府部門定期對其進行檢查，并將檢查結果作為對銀行考核的內容之一，以此督促其完善管理制度。

第四，大力培養房地產估價專業人才，促進房地產評估行業整體水平提高。房地產評估行業是智力勞動密集型行業，該行業的健康發展離不開評估人員綜合素質的提高。因此，相關部門應定期對房地產評估從業人員進行文化、業務及職業道德等素質的培訓與教育，并組織活動交流各評估人員的實踐經驗，使房地產估價人員的知識更新加快，同時對于抵押貸款評估中的違法違規行為應嚴厲懲罰，規范行業整體道德水平。

第五，借鑒國外經驗。由于我國抵押貸款估價起步較晚，而國外抵押貸款體系相對比較成熟，因此，可以向國外經驗借鑒。如國外對于抵押貸款估價通常就是傳統與抵押估價方法并行。此舉是為了說明抵押貸款估價結果與一般性估價結果之間的差別，反映抵押估價的謹慎性、保守性的特點及風險觀點。并且通過評估結果的對比，還可以表明評估人員對被估對象的風險意識以及對房地產價值的持續觀點，這樣便能體現房地產估價咨詢性和顧問型的特點了。

鑒于此，本文旨在“拋磚引玉”希望有更多專業人員關注房地產抵押評估，從我國實際情況出發，引進國外科學、成熟的行業管理和各種評估方法，早日探索出一條適合我國實際情況的房地產抵押估價方法。

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關鍵詞：房地產企業；融資困難；治理對策

房地產企業是典型的資金密集型企業，其投資量十分巨大。國務院在2009年公布的《關于調整固定資產投資項目資本金比例通知》中，普通商品住房開發項目的最低資本金比例不得低于項目總金額的20%，非商品房開發項目資金不得低于總金額的30%，這就要求房地產開發企業事前需要大量的資金投入。根據中國商情網的統計報告顯示，2014年1-6月份，我國房地產開發企業資金來源達到58913億元，其中國內貸款11292.9億元，銀行貸款金額為9825.0億，和上一年度相比，都有不同程度的上升。

一、房地產企業融資困境分析

1.過于依賴銀行貸款融資

由于資金需要巨大，房地產開發建設從開始拿地到銷售都需要銀行貸款資金的幫助，對銀行的依賴很強。在我國資本市場不夠發達的情況下，房地產企業的融資渠道很狹窄，據相關的機構統計，我國房地產企業開發樓盤時所使用的資金20%以上來自銀行的貸款，一些中小型的企業對銀行貸款的依賴程度更高，甚至超過25%。雖然在政府相關政策的引導下，房地產開發企業從銀行直接獲取資金的比重有所降低，但是房地產項目的資金中，超過60%的資金還是來源于銀行，只不過方式更為隱蔽，這樣比例遠遠高于國際平均10%的水平。此外，資金過度的依賴銀行，將導致銀行風險過高，一旦房地產行業出現大的下滑，將給銀行帶來極大的風險。2014年以來數家規模較大的地方性房地產企業倒閉，為當地的銀行帶來了較大的風險。

2.股權融資難度增大，中小型房地產企業難以上市融資

在我國的證券市場中，對于企業上市的要求較高，但是房地產企業由于其特殊性，資本金比率通常比較低，一般在35%以下，與此對應的資產負責率卻很高，尤其是一些規模不大的房地產企業，負債率更高。基于這一因素，很多的房地產企業達不到上市要求，企業的股權融資渠道被阻斷。據筆者統計，目前在我國證券市場中上市的房地產企業規模都較大，且具有國企背景，還有一些房地產企業在境外上市，這些通常都是規模較大，背景深厚的企業，而中小型的房地產企業，基本無法在證券市場上市融資。據統計，我國證券市場中目前僅有房地產企業102家，但是我國的房地產企業超過5萬家，上市房地產企業在房地產行業中的比重只有2%左右。

房地產企業的另外一個融資渠道是發行債券，但是我國的債券市場很不發達，目前市場上主要還是國債，企業債券很少?；旧戏康禺a企業無法在我國債券市場中發現債券，極少一部分房地產企業在大陸之外發行了一部分的債券，但是規模也很小。我國的相關法律明確規定了能夠發行企業債券的主體，如國有獨資公司、上市公司等才有資格發行企業債券，并且在資產負債率、盈利能力、擔保等都有著十分嚴格的要求。而由于房地產企業風險較高，資產負債率、資本金等無法達到要求，基本上無法在國內發行債券融資。國內的一些大型上市房地產企業，為了緩解資金鏈緊張的狀況，也計劃著發行債券融資，如萬科、金地等，但是僅僅只是極少數的幾家發行了企業債券。隨著房地產行業出現下滑，房地產企業想通過發行債券融資基本不可能，這樣融資渠道也被阻斷。

3.信托發展緩慢，缺乏創新產品

由于房地產股權融資、債券融資等十分困難，而銀行貸款也越來越難，尤其是中小型的房地產企業，銀行對其放款的要求很高。一些房地產企業把目光放到了信托上面，信托具有發行靈活、限制較少等優點，十分適合房地產企業的融資要求。但是信托在我國發展的時間較短，很多的信托產品都還不成熟，發行信托產品成本要高于銀行貸款，很多的信托產品缺乏創新，對于客戶沒有很好的吸引力，造成信托產品的發行不順利。此外信托由于風險較高，房地產企業發行信托產品融資面臨的風險也很高，這在一定程度上限制了房地產企業通過這一方式進行融資。

4.融資相關的法律法規有待完善

目前，我國房地產融資方面的法律法規還有很多不健全的地方，用于房地產融資方面的法律主要是《擔保法》，但是這一法律對于抵押貸款方面的規定不夠詳細，對于房地產企業通過開發項目進行抵押貸款的要求不夠明細，導致一些房地產企業在貸款時無法找到合適、準確的法律依據。目前我國房地產融資相關政策、法規不健全，沒有形成一套科學、有效的管理體系，不同法律法規之間銜接不完善，缺乏――致性和協調性，在實際的操作中很困難，嚴重的影響了房地產企業融資的正常進行。

二、房地產企業走出融資困境的對策

1.健全資本市場融資體系

不僅僅是房地產企業融資困難，其他行業的企業也存在著同樣的問題，中小企業融資難已經是目前市場中普遍存在的問題，嚴重的制約了經濟的發展，很多的中小企業也因資金困難而倒閉。為此政府需要在資本市場創造良好的融資環境，完善市場融資體系，在法律法規方面進行完善之外，還需要相關的監管部門進行實際的協調、監督管理。一些市場自行調節的部分，則由市場自行調節，減少行政干預，逐步完善我國的融資市場，為房地產企業提供一個良好的融資環境，提供更為廣泛的融資渠道。此外，可以適當的引導國外資金，增加對房地產企業的資金供給，為更多的房地產企業提供資金的幫助。通過這些舉措，逐步的推動資本市場的完善。

2.培育專業化機構投資者

國內目前資本市場發展還不成熟，缺乏真正的市場化機構投資者，在美國等發達國家中，房地產的資金來源中，很大一部分是機構投資者的資金，如保險基金、養老基金、專業投資基金等機構投資者，這些基金資金量大、信息充分，不僅能夠為房地產市場提供穩定的資金，而且還可以分散投資風險。2004年2月，國務院批準了保險基金可以直接進入股票市場。2006年1月，國務院正式批準保險資金可以投資于基礎性建設和渤海產業基金，擴寬了保險基金的投資方向。這些都是國家逐步培育我國機構投資者的積極信號。

3.健全金融市場法律體系

要有一個系統性的監管體系，防范各種違法違規行為的發生。一是要完善《商業銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》等法律法規，適當的修訂與房地產金融條款相關的法律法規，通過立法來規范房地產企業的融資、投資行為；二是合理的增加與房地產行業相關的法律法規，如制定《房地產開發企業貸款管理法》和《違反房地產信貸管理辦罰條例》等，通過法律法規的制度，來明確房地產企業的權利和義務，使房地產企業嚴格按照法律的規范從事相關的融資行為，從而建立良好的信用保證；三是嚴格執法，良好的法律法規需要嚴格的執行，相關執法部門要依法辦事，嚴厲查處提供假資料、騙取貸款的開發商，嚴重的追究其法律責任，追回已發放的貸款。

4.拓寬融資渠道引入多樣化融資模式

在目前房地產日益與國際接軌的情況下，要引入多樣化融資模式，努力拓寬融資渠。從西方發達國家房地產企業融資模式來看，我國應逐步引入房地產信托、房地產投資信托基金、房地產產業投資基金和商業房地產抵押貸款支持證券等模式。

（1）房地產信托：相對于房地產企業上市、債券融資等渠道，通過信托方式進行融資具有更多的優點，如操作靈活、運作周期短等。目前，國內房地產資金信托比較多的，是主要的房地產企業通過信托融資方式，信托機構和房地產企業之間可以通過深度的合作，開發出更具創新的信托產品，吸引更多的投資者，從而融入更多的資金。

（2）房地產投資信托基金：房地產投資信托基金是一種證券化的產業投資基金，該基金通過發行股票，募集投資者的資金，由專業機構負責基金的運作，通過投資不同地區、不同類型房地產項目，降低市場的非系統風險，經營收入以派息的方式分配給投資者，為投資者提供穩健的收益。作為房地產融資的超級替補，信托公司正逐漸躍升至舞臺中央，特別在2010年房地產信貸和資本市場融資愈趨嚴格的形勢下，面臨機制和產品的雙重機遇，全國化信托公司和地方信托公司已呈現出明顯的業務分化，其業務競爭策略和重點也漸漸清晰。

（3）房地產產業投資基金：房地產投資基金不同于普通的投資基金，該基金的設立是專門用于房地產開發項目，投資范圍有明確的限于，即只能投資到房地產領域。通過這一基金的設立，可以大量的籌集分散的資金，有利于房地產的融資，也便利了中小投資者。房地產投資基金可以獲得較高的規模效益，從而促進房地產市場的持續發展。目前該基金在夠沒發達國家較為普遍，在我國還處于發展階段，隨著市場的逐漸健全，這一基金的規模也將逐漸壯大。

（4）商業房地產抵押貸款支持證券：這一方式是抵押貸款支持證券的一種。根據打包資產的不同，MBS可分為個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）和商業房地產抵押貸款支持證券。第一種是商業銀行資產證券化的形式，第二種則是房地產企業的一種債務性融資方式，將房地產企業的抵押貸款打包為一個自稱組合，以證券化的方式向投資者發行。兩者都屬于債務性融資，主要是這樣方式的運作更為復雜，對于專業技能要求更高。

為房地產企業構建多元化并且符合我國特有國情的融資渠道，除了政策方面的引導、支持之外，還要健全資本市場，培育發展房地產信托業務，通過建立不同的融資渠道，為房地產企業提供更多的融資可能。在證券市場中，為房地產發行債券提供一定的便利，促進房地產企業通過公司債券的方式融資，通過多種方式的結合，拓寬房地產企業的融資渠道，減少相關的限制。

當然，規模一般的房地產企業要提升自身素質，完善內部的管理機制，加強信用制度建設。從而提高企業的內源融資能力能，在自身條件良好的情況下，能夠為外源融資創造有力的融資條件，除了加強自身的建設，提升信譽外，企業要積極的進行多方面的融資。房地產企業的財務部門制度更為精細的預算，根據企業的投資計劃和融資計劃，制度合理的預算方案，降低財務風險，避免為企業帶來不必要的負擔。房地產企業的融資難問題在我國的市場中十分普遍，房地產老板跑路等新聞屢見不鮮，究其原因，處理市場機制不健全外，房地產發展市場的不規范、過于盲目等式重要原因，因此，房地產企業在選擇投資項目時要經過慎重的考慮，合理確定投資項目，避免出現盲目的開發。最后，對于房地產企業的融資，除了筆者上述的方式外，還要大膽嘗試新的融資工具，加強企業內部治理結構，拓展和完善多元化的房地產融資渠道。

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就目前而言，我國房地產經濟快速發展的進程中，不可避免的出現了一系列的問題，譬如，房地產供求的矛盾，房地產泡沫化等。據相關資料顯示，我國的房地產需求量呈?@著性上升，供給矛盾儼然成為了房地產行業不容忽視的問題。因此，在這樣的大背景下，我國提出了房地產稅收政策，即房產稅。房產稅在一定程度上調節了供求矛盾，緩和了供求緊張的局面，通過加稅的形式，限制了第二套房產的購買量，使得市場上的房產供給量變向增加，也起到了資金的調節作用。所以，房地產收稅政策的頒布一方面緩和了房地產行業供求的矛盾，促進房地產行業健康的發展；另一方面，也能夠增加財政的稅收方面的收入，以確保財政支出，確保稅收的穩定性。

二、房地產經濟對稅收影響

（一）房產稅對稅收影響

房產稅政策的頒布在社會上引起了軒然大波，有人看好，有人看壞。房產稅政策對于有能力購買多處房產，或者是蓄意炒房的人來說，是一種限制性的政策，加大了這部分的房產購買成本，因此，在一定程度上限制了房產的購買。眾所周知，購買房屋是我們需要繳納契稅、營業稅、營業附加稅、印花稅等相關稅費的，因此，由于房產稅政策的頒布，使得房屋購買量下降，從而在購置新房時稅收收入就會下降。但是，由于房產稅是是按房屋的余值或者房屋的租金來計算的，對于多處房屋的所有人或者以租金為營生的這一類人而言，是增加了應繳納的稅費。所以，房產稅對不同的人而言，具有不同的效果，對整個財政的稅收方面具有十分重大的意義。

（二）盈利性房地產收入對稅收的影響

一般而言，房地產公司的收入與其稅收是成正相關方向變動，其房地產公司的收入越高則年底盤賬的時候所繳納的收稅就越多。由于，中國人 “家”觀念的根深蒂固，使得中國人對房子有種特殊的感情?？梢赃@樣說，房子是中國人對“家”感情的寄托，不同于國外的租賃理念，中國人更愿意花積蓄來購買一套屬于自己的房子，這就導致了房地產行業的火熱。綜上所述，就目前房地產行業的發展勢頭而言，盈利性房地產企業是我國政府財政的稅收收入的重要來源。

（三）公益性房地產收入對稅收的影響

有盈利性房地產就會有與此相對的公益性房地產。與盈利性房地產不同，公益性房地產不是以營利為目的，而是為了穩定社會秩序，改善人民生活。譬如棚戶區的改造，廉租房的建設等。因此，大多數的公益性房地產并沒有獲取利益，而是只能維持公司的基本運轉，甚至出現財政赤字的現象。所以，大多數的公益性房地產是由政府來支撐的，所以政府針對公益性房地產公司給予政策上面的優惠，譬如，零稅收政策，補貼政策等。總的來說，公益性房地產收入對稅收的作用是很小的。

三、房地產財政稅收順利進行的措施

房地產對稅收具有十分重要的意義，其作用是不能忽視的。因此，我們要采取以下措施來保證其順利的展開：

（一）加大監督力度，規范不合理行為

針對房地產行業的發展以及稅收的相關政策，政府以及有關部門，可以規范法律法規的制定，加大監督力度，實施三方監督，即企業自身的內部監督，政府以及相關部門的外部監督，社會大眾的第三方監督，以確保稅收政策在房地產行業得到落實，避免鉆空子，走法律擦邊球的現象。另外，企業的賬本要公開，透明，不能有“兩手賬”現象，即企業自身的賬本和對外公布的賬本要是同一個，允許企業在合理的范圍內進行避稅，但不能違反相關的法律法規，偷稅漏稅。政府以及相關部門可以對信用良好，主動納稅的企業給予獎勵，以便于鼓勵更多的企業主動納稅，在整個行業內樹立示范企業，以起到示范作用。

（二）以實際為基礎制定稅收政策

稅收政策的制定是整個征稅過程的基礎，是至關重要的一步。稅收政策的制定要切合實際，不能脫離房地產行業的整體的實際情況，要具有針對性，不能以一概全。一旦房地產稅收政策的制定脫離實際，則整個稅收的征收效果將會大打折扣，難以保證；與此同時，因稅收政策的制定不符合實際情況而造成的稅收工作難以開展，這將造成了人力，財力的浪費，通常一個稅收政策的制定，需要大量的人力，物力的投入，因此，重新制定稅收政策的話這就造成了資源的浪費。

（三）提高納稅意識

納稅是每個公民，每個企業應盡的義務。作為企業而言，自身的社會責任更加重大，因此，企業要自覺的承擔自己的社會責任，自覺主動的納稅，樹立良好的企業形象。在中國，稅收取之于民，用之于民，財政的稅收會以財政支出的形式轉移到人民身上，譬如，社會公共設施的建設需要政府進行財政撥款。企業要維護社會形象，嚴格的準守法律法規，企業的總負責人以及財務負責人要起領導作用，宣講納稅的重要性，營造良好的企業風氣，積極配合相關部門的財務的例行檢查，主動配合政府部門的納稅工作，提升企業的整體形象。