導語：如何才能寫好一篇養老項目的盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：養老地產;經營模式;管理模式;盈利模式

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2015年2月5日

一、引言

人口老齡化已成為困擾我國社會和經濟發展的突出問題。2010年全國第六次人口普查數據顯示，我國60歲以上的人口數為1.77億，將近占人口總數的13.26%，并且老年人口數量以3.40%的年均增長率遞增，預計到2020年我國老年人口總數將達到2.48億。隨著我國老齡化步伐的加快，以及“421”家庭結構的日益增多，相對單一和落后的養老模式越來越滿足不了老年人口的養老需求。養老地產可以在一定程度上滿足我國日益增長的養老需求。因此，分析及構建適合我國的養老地產經營模式對于促進養老地產更快更好地發展，解決老年住宅需求問題有重要的意義。

二、我國養老設施現狀及養老地產市場前景

（一）我國養老設施現狀。目前，我國的養老模式主要包括家庭養老，養老院、福利院等機構養老模式，但是不論是養老院、福利院等養老機構的管理水平、服務質量，還是其提供的床位和接納的老年人口數量，都遠遠不能解決龐大的養老需求。我國的老年設施相對單一，大部分是靠政府或社區投資建立的敬老院、福利院等機構，其管理水平很落后、規模小，設施陳舊。我國現有養老院大約42，000多所，另外加上社會興辦的其他老年機構，現在收養的老人總數還不足100萬，遠不及我國老年人口的1%。一方面從數量上來看，養老機構數量遠遠不能滿足老年人的養老需求;另一方面從質量條件上來看，設施和簡陋、服務水平較差，只能滿足老年人基本的生活需求，但是對于精神和醫療服務等特殊需求還無法滿足。

（二）我國養老地產市場前景分析。現如今，我國眾多家庭已經演變成“421”的家庭模式，即一對青年夫妻要同時贍養四位老人并撫養一個孩子，在現在的社會經濟下，子女的負擔越來越重，贍養老人力不從心，同時也造成了相當部分的“空巢老人”，無人看護。傳統的家庭養老模式已經滿足不了我國的養老需求。

我國“十二五”規劃提出建設“9064”養老模式結構的社會養老服務體系，即90%的老年人通過居家養老，6%的老年人通過社區養老，4%的老年人通過機構養老，這種“以居家養老為基礎，社區為依托，機構為支撐”的養老模式建設，表明了政府從強調家庭養老到社會養老的重大轉型，因此養老地產有很大的市場潛力。由于養老地產不同于普通商業地產，它的開發要涉及各方主體，包括政府、開發商、保險機構、醫療衛生及其配套服務機構等各方，還需要整合整個產業鏈的資源，所以運營過程很復雜，而且由于養老地產不只是提供住宅，更注重的是后期配套服務的盈利，所以投資回收期長，投資風險大，再加上我國對于養老地產項目的開發仍處在探索的階段，并沒有形成規范的商業模式，所以養老地產在我國仍處于初級階段。綜合來看，我國養老地產有很大的發展機遇。

三、國外養老地產經營模式分析

在上世紀中期，西方發達國家相繼步入了老齡化社會，經過幾十年的實踐和發展，對養老地產的運作積累了一定的經驗，其中最典型的是美國和日本，其養老體系建設已日漸成熟，值得學習借鑒。

（一）美國養老地產經營模式分析。美國施行以機構養老為主，政府立法鼓勵并監督的方式。養老機構主要有非營利性和營利性兩種模式，前者主要由政府或宗教機構投資建立;后者多為私人開發商建立。養老住宅的形式主要包括：健康老年人住宅、集合式老年住宅、護理型老年人住宅、綜合性住宅社區等。

一方面美國養老地產主要是通過專業的管理咨詢公司來實現其融資、運營管理、醫療護理、餐飲等項目。這樣就可以解決開發商缺乏運營經驗的短處，通過專業的管理公司可以使得后期配套服務做的更加完善，獲得更好的入住水平。營利性養老地產大多采用“一次性會費+月服務費”的收益模式，此種盈利模式既可以解決前期資金投入太多的問題，收回部分資金，又可以實現后期連續性的服務收益，可謂是一舉兩得。

另一方面通過“倒按揭”的運營模式來實現以房養老，從而解決了大量擁有私有住宅的老人的養老問題。“倒按揭”指的是老人可以將房產抵押給保險公司、銀行等金融機構，然后定期從金融機構獲得一定數額的養老金或是接受老年公寓提供的服務，等房主逝世后，其房產出售用于歸還貸款。倒按揭的形式有三種，即房產抵押倒按揭形式、商業公司倒按揭形式、政府擔保倒按揭的形式。

（二）日本養老地產經營模式分析。日本施行以政府扶持為推動的養老方式，注重以補助扶持的方式來推進養老事業，對于老年住房改擴建給予扶持，發展老年公寓、對老年人實行補助，而且對老年住宅的建設給予財政金融支持，以吸引開發商進入養老地產市場。

日本養老住宅的運營模式大多是出租并收取服務費的形式。盈利模式主要是與消費者簽訂出租合同后的后續養老服務。消費者可以根據自身需求選擇所需的養老服務，然后與經營者簽訂獨立于租房的合同，這樣個性化的服務，更能滿足消費者物質和精神生活的需求。

同時，為了降低運營成本，增加收益，日本很多養老服務機構實行全國連鎖經營的方式。連鎖養老機構不僅為常住的老年人提供養老服務，還對周圍有需求的老年人提供日托或是短期入住服務，這樣就可以利用現有養老設施為更多的老年人提供服務，還能提高收益。

（三）國外成功經驗對我國養老地產發展的啟示

1、政府支持是開發養老地產的有力保證。在我國福利制度和金融市場較不完善的背景下，養老地產的發展離不開政府的大力支持。首先，政府應加快完善建設福利保障制度，增加老年人養老資金來源。其次，提供優惠政策，鼓勵開發商開發養老地產。同時也應該建立監督保障制度，引導養老產業健康發展。

2、施行“倒按揭”養老方式。倒按揭即以房養老，其得以實施的前提條件是老年人有房產，而我國有眾多的有房產但收入水平較低的老年人，以房養老正是解決這部分老年人口養老問題的重要方式。目前，我國有關倒按揭的法律法規還不完善，具體實施起來存在一定困難，所以要加快相關法律法規建設，為倒按揭養老方式的施行提供保障。

3、通過專業化的管理咨詢公司來運營。我國養老地產的開發與運營尚處于嘗試探索階段，開發商缺乏養老地產經營管理相關經驗，通過專業管理咨詢公司負責養老地產的融資、運營、醫療護理、餐飲等的運作，可以很好地促進養老地產開發項目的實施。同時，實行養老服務機構全國連鎖經營的方式，以節約成本，擴大品牌知名度，培養專業管理團隊，使綜合效益最大化。

四、我國養老地產經營模式構建

（一）我國養老地產管理模式構建。養老地產管理模式主要根據運營主體的不同分為開發與經營管理相結合和開發與經營管理相分離的兩種模式。

1、投資開發與后續經營管理相結合的模式

（1）開發商管理模式。開發商管理模式是指養老地產開發完成后，其后期管理與運營由開發商直接負責。這種管理模式下，消費者只需面對單一經營者，有利于溝通和了解消費者的個性化需求。在開發商管理模式下，開發商除了前期的開發建設，還要負責后期的運營管理，所以更適合有物業管理服務優勢且社會資源整合力強的開發商。

（2）戰略聯盟管理模式。戰略聯盟管理模式是指開發商與提供各方面專業化養老服務的機構建立長期合作關系，來共同負責養老地產的日常運營，以此構成完善的養老服務體系。通過這種戰略聯盟的管理模式，開發商可以和一些競爭力強、品牌知名的機構建立戰略聯盟關系，從而打造整個服務產業鏈的品牌影響力，建立住宅和養老服務一體的養老地產。

2、投資開發與后續經營管理分離的模式――專業公司管理模式。投資開發與后期運營管理相分離的模式指開發商只負責前期地產開發，不對后期運營進行直接管理，而是通過引進專業管理公司來負責養老地產的日常運營。主要有以下幾種模式：

（1）凈出租模式。凈出租模式指養老地產的開發商將物業租賃給管理公司來運營，開發商通過每年收取固定的租金來獲得收益。運營過程中的各種費用和風險等均由運營商承擔，運營過程中所獲得收益也屬于運營商所有。采用這種模式，對開發商來說風險最低，收益也最穩定，但后期運營過程中的附加價值沒有很好地體現出來。

（2）委托經營模式。委托經營模式指養老地產的開發商將物業委托給管理公司運營打理，每年支付給管理公司一定比例的管理費用，而后期運營過程中的費用和各種風險都由開發商承擔，但開發商也可以獲得后期運營帶來的收益。此種模式下，開發商的收益大，但面臨的風險也高。

（3）出讓模式。出讓模式指養老地產的開發商將物業經營權益出讓給運營商，以此獲得一次性的收益，后期運營過程中的收益和各種風險費用均由運營商承擔。這種模式下，開發商可以一次性回收投資并獲得利潤，但是后期運營過程中的附加值也沒有體現出來。

（4）出讓+委托經營模式。出讓+委托經營模式是指養老地產開發商將物業的部分權益出讓給管理公司，并將物業委托給其管理運營。這種模式是前兩種模式的折中，運營商可以獲得管理費和出讓部分的權益。此種模式的優勢在于開發商出讓部分物業權益給運營商，可以充分調動運營商運營管理的積極性，從而獲得更好的物業收益。

（二）我國養老地產盈利模式構建。養老地產相對于傳統地產來說，社區配套成本和后期持續運營成本有很大的提高，所以選擇合適的盈利模式對于開發商回收成本獲取利潤尤為重要。養老地產的盈利模式要考慮到后期服務方面，總結起來包括銷售、出租、租售并存、會員制盈利模式和“倒按揭”模式。

1、租、售、租售結合、會員制盈利模式

（1）全部出售的盈利模式。全部出售的盈利模式指開發商出售養老地產的全部產權。其優勢在于快速回籠前期投入的資金，開發風險小，但是也放棄了由后期配套服務所衍生出來的利益增值。

（2）只租不售的盈利模式。只租不售模式的長期性收入來源，包括租賃項目的出租收益和配套設施的經營收益。這種盈利模式體現了養老地產的核心意義，即通過持續經營為老年人提供養老服務，在服務過程中獲得穩定的收入，而不是像一般的房地產通過銷售房產來獲得收益。由于前期開發過程中需要大量資金投入，再加上后期經營過程中的大量資金需求，因此這種模式適合有資金實力的開發商運用。

（3）銷售與出租結合的盈利模式。租售結合盈利模式的收入來源包括一次性收入來源和長期性收入來源，一次性收入來源是指獨立住宅的銷售收益;長期性收入來源，包括租賃項目的出租收益和配套設施的經營收益。這種盈利模式是前兩者持有和銷售模式的折中，是針對前期資本投入回收和后期服務盈利問題而產生的一種兩者兼顧的盈利模式。此種模式下，銷售和出租的合適比例需要開發商根據自身具體情況決定。

（4）會員制盈利模式。此種盈利模式是指銷售會籍，先繳納一定的定金入會，然后每月交取一定的服務費，最后定金返還的一種入住方式。此種盈利模式既可以解決前期資金投入太多的問題，運營開始便可以收回部分資金，又可以實現后期連續性的服務收益。這種模式適合資金實力不具優勢的開發商運營。

2、倒按揭盈利模式――“以房養老”。倒按揭盈利模式，指養老機構在獲得老人允許后，由其或是委托給金融機構將入住的老年人的住房出租，通過獲得的租金收益來入住養老機構;或者采取置換的方式，將老年人的住房與老年住宅進行等價對換，直到老人過世之后，再將原對換的房產折價返還其法定繼承人。倒按揭方式可以很好地解決中低收入但有房產的老年人的養老問題。

五、結語

通過對國外養老地產成功經營模式分析與借鑒的基礎上，構建了我國養老地產的管理和盈利模式。管理模式分為投資開發與經營管理相結合和投資開發與經營管理相分離兩種模式，具體包括開發商管理、戰略聯盟管理、專業公司管理三種管理模式，并根據委托方式的不同將專業公司管理模式分為凈出租、委托經營、出讓模式、出讓+委托經營四種模式。盈利模式，包括租、售、租售結合、會員制和倒按揭盈利模式。

主要參考文獻：

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【關鍵詞】老齡化社會；養老房產；商業養老地產開發模式

相關數據顯示，到2050年，我國老年人口總量將超過4億。且80歲及以上的人口占老年人總人口的比重將達到25%-30%之間。龐大的養老市場，成為吸引養老運營機構加入的重要原因。作為民生熱點，養老產業成為國家“十二五”重點發展扶植的產業。8月16日，國務院總理在國務院常務會議上也再提養老產業，會議上提出到2020年，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的覆蓋城鄉的多樣化養老服務體系。據了解，目前全國有80家地產商進入養老地產領域，公開信息披露的養老地產項目達百余個。

老齡人口的快速增長與養老服務設施發展緩慢的矛盾，困擾著未富先老的中國。目前，中國養老市場現狀可用8個字概況，“未老先衰，未富先老”。即老人的財富積累總體平均水平較低，且多數老人存在健康問題。“未老先衰”則意味著老年人存在對自身健康的維持、康復和治療的剛性需求，這就表示養老房產需要提供相關醫療服務；而“未富先老”就意味著老年人的支付力有限，是一種理性消費和精打細算的方式，據中國老齡科學研究中心調查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預計到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。

一、商業養老房產發展的現狀

老齡化人口的快速增長為養老產業帶來較快發展機遇，中國養老地產產業也在近年蓄勢待發，無奈卻一直“雷聲大雨點小”。中國進入老齡化社會，未來需要針對老人改變的住宅設計就有8000萬套，而老人院的床位數也預計需求4000萬個，中國養老產業市場前景廣闊，開始吸引地產商、專業養老機構等各路資本駐足關注。據統計，探索5年間，至今全國已有80多家房地產相關企業試點養老地產，但實際開發效果并不如預期理想。這是為什么？是模式問題還是開發商認為市場沒有成熟？目前國內養老地產的商業開發模式仍處于探索階段。

1、大型房企養老地產的開發定位不清，沒有固定可持續發展經營模式和盈利模式。從大型房企養老地產的開發定位來看，主要是針對年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發模式還是以旅游地產為主，結合當地的特色旅游資源，滿足健康老年人候鳥式度假與養生養老的需求，真正能提供養老多元化服務的極少。目前國內的養老地產是一個“模糊而想當然的市場”，面臨營銷、盈利以及長期持續發展的困擾。國內養老地產大多還停留在概念階段，主要是打著養老地產的旗號，繼續發展地產的產業。養老產業存在“山寨化”現象，很多項目只是打著“養老”的幌子，實際上還是在賣房子。目前國內養老地產沒有固定的盈利模式，都只是通過一次性賣房來獲得現金流。但養老地產實質上還涉及到更多的內容，如老年護理、服務、醫療，這些才是養老地產的核心。但目前這些方面的法規還不完善。

2、政府與房企職責不清，易滋生腐敗。養老地產在過去5年內都停留在開發商從政府拿地的概念，因為打了養老地產的名目，拿地可以不走公開的“招拍掛”，變成了一種商業和政府的合謀，甚至是負地價拿地，因此養老地產甚至就有了類似腐敗溫床的意味。這是由于中國獨特的房地產模式，因為土地的問題說不清楚，商業用地用于養老地產該怎么弄，政府也沒有說清楚。從養老過渡到養生，一旦變成養生就成了“會所”的概念，中國的地產還是集中在商業兌現房子為主。目前以養老養生為主的地產，在照護方面沒有任何的承諾與標準。

二、對商業性養老地產發展的幾點建議

1、開展盈利和經營模式的創新。國內的養老地產理念還比較陳舊，應該引進歐美先進服務理念，推行積極養老的觀念并發展相應產品。養老地產的本質是養老服務業，并不是單純的房地產開發，所以需要打造一種可持續發展的經營模式。開發商要打造“親情化社區”、“強養生弱養老”、“醫養綜合體”三種模式的養老產業，強調養老產業中服務的重要性。三種開發模式的推行，將改善目前養老產業的不足，逐漸實現盈利。目前開發商進入養老地產主要有三種模式：一是開發商與運營商合作，主要“拼能力”，如萬科與親和源合作開發的北京萬科萬科幸福匯等養老地產項目；二是險資與開發商的合作，主要“拼規模”，如萬科與長春市政府簽署了健康養老住宅及文化創意產業項目戰略合作協議。三是央企開發商并入醫療板塊，主要“拼資源”，如中信集團成立的中信醫療健康產業集團有限公司。

2、養老房產需要第三方服務機制。養老產業是一個進入就不能退出的行業，養老地產最需要的是第三方服務這并不是一個開發商就能干好的，如果要靠開發商自己建立一套標準和體系，完全沒有效率。養老不是賣房產，而是賣服務，而國內目前養老產業鏈尚不完善，相關行業如護工等人才急缺，比如培養人才以及挑選合適的項目“種子”作為試點，因此需要第三方服務機制。

三、構建商業養老房產發展模式

1、隔代親情社區開發模式。第一種模式即為――隔代親情社區開發模式，在這類社區里年輕人與老人混住，是一種較大型的適老齡化混合社區。此類社區主要位于城市邊緣，具備一定自然資源條件。社區的盈利思路主要是依靠前期的銷售來實現，在整個過程中持有一部分物業，在中后期則有更多的服務輸出。北京太陽城、杭州綠城藍庭社區、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。銷售物業+持有經營+服務輸出將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現快速回現，保證現金流，為后續開發回血。這類模式下，持有少量物業與銷售物業相結合，持有物業規模比例應小于30%，銷售比例應大于70%，以保證開發的持續性和養老社區的品牌屬性。

2、“養生目的地”開發模式。伴隨著人們物質生活水平的提高，現代人對于健康質量及健康水平的關注愈來愈多，以健康和養生為主題的地產開發形式逐漸走進了人們的視野第三類是“養生目的地”開發模式，這是一種集旅游、養生、度假、養老為一體的強養生弱養老開發模式。這類地產由于距離城區較遠，所以需要一些非常具有核心力的設施，否則難以成為“目的地”。核心設施、物業銷售與會員銷售相結合將成為該模式的盈利方式。據悉，針對健康活力老人的“候鳥式養老”的度假交換平臺模式，該主題開發模式針對的客戶主要是高保健意識的中高端家庭。“比如現在40多歲的群體，他們會有這樣的意識，自己現在買這個物業，可以給父母住，5―10年之后，自己也可以入住，這也可以說是一種投資。養生與養老地產內涵并不相同，除了在環境、生活設施、醫療設施、客戶資源方面的共同交集，養老的開發內容還包含護理服務與老年設施，而養生地產則涉及商務、度假、休閑設施等開發內容。該模式的盈利方式則是“持有核心設施+物業銷售+會員銷售”，而“度假養生+交換平臺”，將是未來發展的一種全新經營模式。目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養老項目。打造養生目的地幾個關鍵驅動力，包括養生的餐飲、溫泉水療、病患診療中醫診斷專業機構、精神目的地或者培訓、適老化運動設施的集中地以及主題式的特色養生居住。

3、會員制醫養綜合體模式。與隔代親情社區少量持有物業不同，第二種開發模式――會員制醫養綜合體模式采取的則是全持有經營方式。該類社區規模較小，大約在200畝左右，主要處于城市生活配套設施較完備的區域，直接受醫療機構資源輻射，社區具備養老與醫療兩個功能，針對的群體主要是自理老人與護理老人。全持有的養老物業，即會員制醫養綜合體，會員制和押金制是國內可行的盈利模式，押金制僅是銷售物業使用權；會員制銷售的是服務內容。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津寶坻云杉鎮等。

【參考文獻】

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[2]鄭功成.社會保障概論[M].復旦大學出版社，2011.

[3]鄭巖.國外養老產業的一些做法值得借鑒[J].政策望，2011（7）.

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Abstract： PPP is widely used in the field of public infrastructure. Using PPP to develop endowment real estate can effectively reduce financing risk， and realize the rational allocation of social resources. By establishing a game model between public and private sector， we candetermine the risk ratio. Theconclusion is that the higher risk-return we expect， the greater proportion of risk we take.

關鍵詞：PPP模式；養老地產；融資風險分擔；博弈模型

Key words： PPP；endowment real estate；financing risk share；gametheory

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）30-0031-02

0 引言

我國是一個人口老齡化相當嚴重的國家，有數據顯示，我國60歲及以上老年人口在2015年底已達22200萬人，占人口總數16.1%，相較于2014年底，增長了4.5%。人口老齡化對整個社會來說既是挑戰也是機遇。一方面，人口老齡化增加了社會養老負擔，增大了養老服務、醫療建設等國家養老開支；另一方面，老年群體規模的擴大，使得社會對養老機構、養老設施的需求也在變大，養老地產的出現，既能滿足老年人需求、緩解國家養老壓力，同時給投資者帶來新的商機。

養老地產作為一種將養老、商業、醫療、護理等多種要素有機結合的新型地產，除了具有傳統房地產開發的一般特點外，還面臨政策不確定性風險、投融資模式不完善、市場不夠成熟以及租售經營模式不固定等因素[1]，開發養老地產伴隨著高風險。政府的參與，政策、資金等方面的支持，能夠有效的降低風險。因此，利用PPP模式發展養老地產是十分有利的。

1 PPP模式發展養老地產

為應對人口老齡化趨勢，近年來政府陸續出臺了相關文件推進養老事業發展，其中2015年2月出臺的《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》中，明確指出鼓勵和引導民間資本參建養老產業。PPP模式作為一種公私合作模式，鼓勵民營企業與政府公共部門建立伙伴關系，在公共基礎設施領域中應用廣泛。PPP項目能夠有效緩解投資各方資金壓力，分擔風險，實現公共部門與私營企業雙方互贏。

我國養老地產起步晚，發展不成熟，仍處于摸索階段。目前試水的養老地產盈利模式也不固定，現今研究最多的養老地產盈利模式主要有“長期持有”、“出售”和“出售與持有相結合”以及 “ 持有+ 銷售” 模式[2]，因此，開發養老地產沒有固定模式照搬照抄，面臨的不確定性因素也更多，而融資是制約養老地產發展的關鍵因素之一。養老地產的特殊性質使得投資者面臨的風險因素更多，稍有不慎，就可能導致資金鏈斷裂，難以回收成本。因此，運用PPP模式發展養老地產需要特別重視風險的分擔。

2 融資風險的分擔

結合國內外PPP項目案例，以及養老地產開發融資風險研究資料，可以將養老地產PPP項目融資風險分為內部風險和外部風險兩大類。內部風險一般由房地產開發企業自身決策管理所導致，包括信用風險、經營風險等；外部風險主要受外界因素影響，包括政策風險、金融風險、不可抗力風險等，具體分類如下。

內部風險：①信用風險，主要指違約風險；②經營風險，一般包括決策風險、技術風險、管理風險等。外部風險：①政策風險，一般包括法律政策變更風險、稅收風險等；②金融風險，一般包括通貨膨脹風險、市場風險、匯率風險、利率風險等；③不可抗力風險，指無法預料的風險，一般包括地震、火災、洪水等風險。

養老地產PPP項目的參建主體較多，可以概括分為兩大類：政府公共部門和私營企業，雙方通過建立合作伙伴關系，共同分擔風險和利益。許多學者都對項目融資風險分擔做過研究，認為風險分擔最理想的效果是由對風險最可控的一方承擔風險，并且承擔方所付出的成本最低。但在現實情況下，這兩個條件往往不能同時滿足。養老地產PPP項目存在許多不確定性風險因素，對于投資者而言，不同風險偏好會影響其投資決策行為[3]，某些風險因素往往是由參建方共同承擔。博弈論能夠確定養老地產PPP項目參建方分擔的風險比例，對投資者項目決策具有一定參考價值。

3 政府公共部門與私營機構博弈分析

3.1 模型假設

在實際項目中，風險如何分擔以及分擔的比例主要靠各投資方通過談判來決定。我們可以把項目利益相關者簡單的劃分為政府公共部門和私營企業兩方，運用Rubinstein輪流出價模型進行博弈分析[4]，確定項目風險分擔比例。分別用P、Q表示政府公共部門和私營企業。因為時間是有價值的，因此用δi表示貼現因子（i=P，Q），且δi∈（0，1]。私營企業與政府公共部門各自承擔的風險比例分別用x和1-x來表示。

3.2 Rubinstein博弈模型建立

在Rubinstein輪流出價模型中，假設P先出價x1，Q可以選擇接受或者拒絕，如果Q接受，則博弈結束，按照P的方案來分配項目風險，即P承擔風險比例為1-x1，Q承擔風險比例為x1；如果Q拒絕，則進行下一輪博弈，Q可提出新報價x2，同樣P可選擇接受或拒絕，如果P接受，則博弈結束，按照Q的方案來分配項目風險，即Q承擔風險比例為δPx2，P承擔風險比例為δQ（1-x2）；如果P拒絕報價，輪流出價過程將繼續進行下去，直至一方報價被另一方接受，如圖1所示。

3.3 模型求解

Rubinstein證明了在無限期輪流出價博弈中，政府公共部門與私營企業唯一的子博弈精煉納什均衡是 （公式（1））和 （公式（2））[5]。政府公共部門選擇的博弈均衡戰略為在t=1，3，5…時，出價 ，在t=2，4，6…時，對于大于等于 的報價接受，其他拒絕；而私營機構選擇的博弈均衡戰略為在t=1，3，5…時，對于大于等于 的報價接受，其他拒絕，在t=2，4，6…時，出價 。

假設貼現因子為 （i=P，Q）（公式（3）），Ri為養老地產項目風險收益率，將公式（3）代入公式（1）和公式（2），則政府公共部門承擔的風險比例為 ，私營機構承擔的風險比例為 。至此，談判結束，雙方各自承擔的風險比例也已確定。

3.4 案例分析

政府與私營機構共同開發某養老地產項目，采用談判方式輪流出價。假設政府部門預計風險收益率為10%，私營企業預計風險收益率為30%，由政府部門首先出價，雙方談判直至達成協議為止。

由上述計算可知，對風險收益期望越高，其承擔的風險比例也越大。

4 結語

養老地產項目開發具有高風險，利用PPP模式發展養老地產項目，能夠有效降低風險，實現社會資源合理配置。通過建立輪流出價模型，對政府公共部門與私營機構之間進行博弈分析，確定雙方承擔風險比例，對投資者投資養老地產項目具有一定指導意義。

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[3]楊敏利，黨興華，涂宴卿.基于投資者不同風險偏好的風險投資決策研究[J].科技管理研究，2008（8）：194-196.

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此次老博會，在應對人口老齡化，大力發展老齡服務事業和產業，以實際舉措加快推進老齡產業的社會化、市場化進程等方面，起到了積極的推動作用。而隨著中國人口老齡化問題的日益加劇，養老產業的發展愈加贏得市場的青睞。根據國家發改委預測，我國老齡產業到2020年和2030年的市場規模將分別是8萬億元和22萬億元，對GDP的拉動作用分別是6個百分點和8個百分點，產業前景非常可觀。然而，近年來，養老產業內部出現了較大的分化。作為該產業中最大的兩個板塊，醫療保健呈現出較快的增長趨勢，而養老地產則尚處于市場環境的形成過程之中。

養老醫療：概念持續走強

近期，政府在醫療政策方面的扶持動作頻繁，涉及醫療器械國產化、分級診斷治療、健康與養老服務工程建設。10月9日衛計委提出，我國將逐步建立符合我國國情的分級診療制度。

目前，我國醫療器械行業潛力巨大。資料顯示，從投資案例數量上看，2014年該行業的交易數量是2011年的2.58倍，占全部醫療健康產業交易金額的比例從2011年的2.46%上升到17.51%。從市場結構來看，基礎醫療器械占整體市場的75%，為國內企業提供了廣闊的市場空間。經過多年的發展，國內企業在中低端市場已具備了明顯的競爭優勢。而隨著老齡化加速，未來醫療器械行業平均增速將高于藥品行業。

養老地產：尚處于觀望階段

養老產業中，養老地產是重要的組成部分之一。然而，有業內人士指出，國內養老地產市場尚未成型，諸多企業都是在摸著石頭過河，由于其發展模式的不明確、收益率的不確定以及相關政策法規的缺失，都將給養老地產的發展前景帶來諸多變數。

該業內人士同時表示，目前，國內養老地產的模式主要包括以保險資金為開發主體推出的養老機構，如養老院；開發商推出的養老地產項目，如北京的萬科幸福匯；慈善機構與企業合作，將公益性與市場化運作相結合，如中國紅十字基金會與哈工大集團在深圳合推的曜陽老年公寓項目。然而，無論哪種模式，養老地產目前尚未形成可復制的成熟模式。

在此背景下，我國養老地產的成功案例寥寥無幾。有房地產專業人士告訴記者，在計劃開發養老地產的上百家企業中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企業根本沒有想好自己要做什么。“我們沒有專業的養老地產設計機構，沒有專門的為養老地產提供養老服務的機構，還是照傳統的房地產模式來運營，這怎么可能成功呢？”

同時，記者通過相關渠道了解到，近年來，貼著“養老”標簽的騙局已是屢見不鮮，部分不法地產商打著“養老”的金字招牌來圈地甚至集資，成為其賺錢的工具。

本次老博會上，保利地產（600048）董事長宋廣菊表示，未來保利地產將在全國每個省會城市落地國際化的養老機構，帶動保利地產居家養老、社區養老、機構養老“三位一體”中國式養老發展。此外，對于養老產業的盈利模式，已經初步建立模型，爭取用3-5年的時間提高服務水平實現盈利。作為地產龍頭企業，保利的本次表態無疑是為養老地產的發展注入了新鮮血液。

上市公司積極布局養老產業鏈

篇5

關鍵詞：老齡化 養生地產 業務模式 盈利模式

根據聯合國最新的人口數據預測，2011年以后的30年里，我國60歲及以上人口占比將年均增長16.55%；到2030年，我國65歲以上人口占比將超過日本，成為全球人口老齡化程度最高的國家。來自國家老齡委的數據更顯示，我國老年人的消費需求已超過1萬億元，2050年左右將達到5萬億元。基于養老產業持續增長的需求、巨大的市場規模及其對社會保障的重要意義，在2011年的“兩會”上，許多與會代表，尤其是來自保險界和地產界的代表紛紛提出支持養老產業發展的提案。

養老地產的困局催生養生地產

基于我國邁向老齡化社會這一不可回避的事實，和日益旺盛的養老消費需求，具備養老功能的地產將大有可為。然而養老地產這一國際主流模式并未在我國迅速發展壯大。這一方面是由于我國的城市化進程尚未完成，地產需求旺盛、利潤高企，使房地產企業無動力從事利潤相對偏低的養老地產開發；另一方面也是由于養老地產的概念及應用的單一性，不符合我國居家養老為主流的國情和數代同堂、共享天倫的傳統理想生活模式。因此，本文試圖闡釋“養生地產”的概念，并構建其業務模式，以期為房地產企業可持續發展找到一條新的道路，實現企業、客戶與社會的三贏。我國正逐步進入老齡化社會，其中受益于改革開放和經濟高速發展而崛起的一批財富階層開始步入中老年階段，而獨生子女政策也使得這些人將更傾向于選擇一種新的高端養老方式，如果能夠兼顧家庭共聚，又能享受到周到的照護服務，將是財富階層的優選方案。

養老地產在國外發達國家已是一種較為成熟的模式，但在我國則幾乎尚是空白。在養老地產的起步階段，結合我國國情探索相關產業的發展方向，而不是單純照搬國外的模式。我國獨特的中醫文化和養生文化，能夠為養老地產注入更多的養生元素；我國傳統文化中知識人士對養生的注重、以及我國注重家庭天倫之樂的養老觀念，使得我國有條件將養老地產的客群從養老人群，延伸到中老年財富人士及其關聯人群。基于以上兩點，本文認為，把在發達國家已經發展較為成熟的養老地產發展為具備中國特色的養生地產，是必要的，也是可行的。

養生地產的概念界定

養生包括生理方面、心理方面、精神方面的調養和加能活動，它貫穿于人們日常生活的點滴當中。具體表現為：居住養生，以打造養生環境和養生居所為核心，在恬靜的氣氛中休養身心。生態養生，在怡人的自然生態環境中，放松身心、調養身體機能。醫療養生，以傳統中醫養生為核心 ，并結合西醫保健設施進行療養。飲食養生，通過專業的營養搭配和攝入健康食材來滋補身心。運動養生，制定專業的運動計劃，通過運動來恢復和提升體能，增強免疫力。文化養生，在文化交流、藝術熏陶中放松身心，蕩滌自我，滋養心靈。游樂養生，參與趣味性較強的游樂活動，使身心得到放松，釋放壓力。美容養生，通過專業護膚、抗衰老療養、SPA水療等療養項目達到養生效果。

本文認為，養生地產是指承載了健康養生經營活動的地產業務。它在地產物業上運行健康養生服務，以全生命周期的自然聚居人群作為服務對象，不僅提供健康護理服務，還提供預防性的健康管理服務以及多項養生增值服務。養生地產與一般地產的不同在于硬件和軟件兩個方面。硬件方面：在物業設計和開發過程中，進行了針對養生、養老、群聚需求的專門化設計，并配備了相應的硬件設施和環境配套；軟件方面：在高端物業綜合體的硬件基礎上，運行了高端健康管理整體解決方案和全方位品質生活整體解決方案，使得物業與服務得到有機結合，為客戶提供一體化、一站式的解決方案和優質服務。

養生地產業務構成

養生地產的目標客戶群為高端商務人士及其親友和關聯群體、商務會議關聯人群。在具體需求上，除一般房地產住宅地產需求及度假地產需求客群之外，還有兩部分特別需求客群，一是休養生息需求客群，包括工作生活壓力大者、工作生活負荷大者、心理需要調適者、體弱多病者、病后康復者、長者、亞健康人群等；二是健康管理需求客群，包括工作生活壓力大者、工作生活負荷大者、艱苦地區開拓者、特種行業工作者、急性疾病患者、長者、兒童、產婦等。休養生息需求、健康管理需求和一般的住宅地產需求、度假地產需求的客群有相當程度的交叉和重合，也體現了養生地產作為復合需求滿足者的角色，使養生地產的客戶需求適應面更加廣闊。

養生地產客戶將體驗到“黃發垂髫并怡然自得”的天倫境界，得到高雅的養生享受、高端的醫療保障、高尚的生活圈層，實現在天倫共享中的集體自由。要達成客戶體驗，養生地產必須與獨特的環境、醫療保健、專業管理緊密結合，而這些資源在國內并不豐富，搶占資源、搶占先機顯得尤為重要。

從業務范疇來看，養生地產業務包含養生住宅地產、養生度假地產、養生休閑地產（養生商業地產）和養生商務地產的開發、持續運營及相關的資本運作。它將房地產開發項目與健康管理整體解決方案有機結合，不僅在規劃、設計和施工階段充分考慮客戶及其家庭全生命周期的健康養生需求和居家養老需求，而且搭建健康管理一體化服務的公共平臺，為客戶持續提供健康管理服務和其他增值服務。養生地產=高端物業綜合體+高端健康管理整體解決方案+全方位品質生活整體解決方案。

從業務環節來看，養生地產的業務由物業開發（表現為多種特定功能的物業品類和物業形態的組合）、公共平臺建設、解決方案提供三部分構成。物業開發又可細分為養生住宅物業開發、養生度假物業開發、養生商業物業開發和養生商務物業開發等四類子業務，每一類子業務具有細分的物業形態。公共平臺的搭建包括醫療資源網絡與服務平臺、養生資源網絡與服務平臺、文化活動組織與服務平臺、養生地產策劃與設計平臺、養生地產全服務管理平臺等的搭建。解決方案則包括了常住養生方案、度假養生方案、休閑養生方案和商務養生方案等四種一站式整體解決方案，既包括健康管理的內容，又包含了保障品質生活的全方位解決方案。

養生地產業務運作的關鍵要素

養生地產業務與傳統的房地產開發業務不同，它不僅包含開發階段的業務運作，還包含項目竣工后持續的商業運營。養生地產業務與傳統的商業地產運營業務也不同，它不僅包含了一般商業性經營項目，同時還提供了相當多養生方面的附加功能和增值服務，尤其是需要與醫療資源和健康管理資源對接，會涉及相當多的專項經營設施硬件投入、高水平的專業人員隊伍，涉及的面廣、內容豐富多樣、操作難度較大。因此，養生地產業務運作的復雜性相對傳統地產業務而言較高，需要與之相適應的業務模式的支撐。相應地，其組織架構必須適應業務模式來設計，并由適應養生地產業務模式的經營團隊來負責管理。此外，養生地產相對較大的開發規模決定了其業務的開展需要占用相當大的資金，為此，融資安排和資本運作也成為養生地產業務能夠成功運作的重要基石。

因此，作者認為，養生地產業務的成功運作主要取決于業務模式、經營團隊、組織架構和資本運作四大要素。

養生地產的盈利模式

養生地產物業開發后，應盡可能以養生概念直接銷售，實現資金回籠和當期利潤。業主可再委托給資產管理公司，進行后續的持有經營。對于不便散售的部分，或因土地性質被動保留的部分，轉售或轉移給資產管理公司進行長期經營，以會籍銷售的形式回籠資金。日常經營服務的利潤來自于對客戶零售提供服務帶來的利潤回報。通過業務縱深發展、對客戶延伸服務的不斷拓展，例如就醫通道、養老照護等增值服務的增加，可使經營管理服務利潤空間得到擴展。在金融業務利潤方面，未來可以在政策放松的條件下，將出租產品的持有權益，打包做金融產品銷售，實現資金回籠。

養生地產的當前利潤來源主要包括開發業務利潤、資產管理業務利潤、會籍管理業務利潤和經營管理業務利潤，在未來則包含金融業務利潤。各項利潤的得出情況如下：開發業務利潤=物業開發后整體銷售及散售收入-開發支出。資產管理業務利潤=向開發公司整體收購后租賃給會籍公司的收入+客戶委托租賃的管理費收入+非終身會籍再次銷售帶來的物業升值-經營管理支出。會籍管理業務利潤=會籍初次銷售收入+會籍轉讓手續費-會員維護支出。經營管理業務利潤=為會員提供日常服務的收入+連鎖經營加盟費收入與管理費收入+保證金收入利息等-服務與管理支出。金融業務利潤分為：會籍收入信托投資所得利潤分成和產品金融化利潤。產品金融化利潤=基金管理費收入+理財產品初始費收入+理財產品買入賣出差價收入-基金管理支出（該項業務在目前國內政策環境下尚不可行）。

需要特別說明的是，由于持有物業占壓了大量的資金，對于滾動發展是非常不利的。各種測算表明，商業持有項目的IRR要遠低于同類開發項目的IRR。因此，對于可銷售的物業，應盡可能轉變為商業地和住宅地；對于本來就要持有運營的物業，則土地不變性對于降低后期運營壓力更有好處，因為低廉的地價增加了利潤拓展的空間。

對于房地產企業而言，經營管理利潤顯然不是主要目的所在。開發業務利潤、資產管理業務利潤、會籍管理業務利潤以及未來的金融業務利潤是房地產企業的主要目的。經營管理業務利潤則主要由經營管理的相關公司獲得，以提升其與房地產企業跟隨發展的積極性和長期做好客戶服務，提升品質的動力。

發展養生地產的意義

目前國內尚無成熟的養生地產產品和專業的投資商，商機無限而競爭仍未出現。而注入養生元素及擴大養生客群的養生地產，則屬于理論的創新階段，如果房地產企業未來能夠抓住時機發展養生地產，完全有機會引領行業潮流，開創業務藍海。

發展養生地產對房地產企業具有重要的戰略意義：以利潤多元化規避系統風險。養生地產業務不僅能為開發企業帶來開發利潤，還能夠通過對養生物業的持續經營和增值服務的提供獲取持續的經常性利潤和物業升值回報，以規避地產開發業務發展空間逐漸縮減、利潤受經濟周期和政府調控影響嚴重的系統風險。對土地獲取的幫助。對于能按主流模式開發并獲得理想利潤的土地，并無十分必要推行養生地產；但對于特殊土地性質、特殊地段區位的土地，則需要以養生地產的模式，“化腐朽為神奇”。當我們掌握了這一“秘笈”，我們就能以低價拿別人不敢拿的地。養生地產的獨特設計、專門設施、一站式服務解決方案能夠大幅提升項目價值、提升公司的綜合競爭力、充實公司的品牌內涵。擴展業務利潤區。

此外，發展養生地產還具有重要的社會意義：有利于醫療養生產業發展；有利于降低社會醫療資源消耗；有利于提升醫療從業人員投入產出比；有利于養老養生產業發展；有利于提高民眾幸福指數；有利于提升社會資源利用效率；有利于分流社會投資資金，改善房地產僅僅住宅投資過熱的狀況。筆者認為，養生地產具備“星星之火，可以燎原”的業務基因。首先，市場在高端養生消費和特色地產投資方面均有旺盛需求，前景廣闊；其次，目前尚無地產公司系統開發養生地產，屬于業務藍海。房地產企業若能搭建起發展養生地產業務的平臺，培育養生地產設計、開發與運營的核心能力，聚攏健康管理方面的稀缺資源，打造養生服務品牌，積極開展項目試點，在試點過程中完善運作模式，并走可復制發展的道路，將有機會成為養生地產開發的領頭羊。

參考文獻：

篇6

關鍵詞：公私合營（PPP）項目；養老服務產業；融資渠道

2016年，全國建設試點省市推行“智慧型”社區養老工程，2017年初，湖南率先試運營，具有鮮明的產業指導意義。2016中國養老產業博覽會的舉行，結合了多種社會力量，將養老服務項目與社會資源有效對接，倡導養老新理念，促進社會健康快速發展。PPP模式將公私兩方力量聯合，這種聯合共同體有利于社會基礎產業的構建。

一、我國養老服務產業融資特征及問題

1、我國養老服務產業的融資特征

（1）內源融資規模大，外源融資規模小。外源融資，是指融資來源于本單位以外。內源融資，則是來源于本單位積累的利潤。隨著近年來養老服務產業的飛速發展，企業在初創籌資期間，政府補助占比相對來說有走低的趨勢，這就需要更多的內部融資途徑來補充產業基礎建設。據國家統計局數據顯示，2012—2016年養老產業的銀行貸款、股票發行、企業債券商業信用、融資租賃等外源融資每年均不足30%。

（2）直接融資規模大，間接融資規模小。直接籌資，是指企業不借助于銀行等金融機構的力量，直接從社會籌集資本。間接投資，則相反。立足當前養老行業階段來看，直接投資更加有利于提高企業的知名度和資信度，其規模也越來越大，而間接融資則會相對弱一些，主要是因為行業風險有較多的不可控性，因此銀行和類似的金融機構放貸會相對保守一些。據國家統計局數據顯示，2012—2016年養老產業的銀行貸款、融資租賃等間接融資每年均不足25%。

（3）股權融資規模大，債券融資規模小。企業股權投資方式是直接吸收投資、公開發行股票；而債務投資則是通過金融以及社會資本舉債的方式取得的。以當前的行業背景來看，養老服務產業的資金來源，除了一定比例的政府補助之外，就是大規模的股權融資，主要依托于大型企業的接盤和商業模式的優化運營。債權融資規模相對來說比較小，主要由于當前行業利潤空間小。據國家統計局數據顯示，2012—2016年養老產業的銀行借款、債券發行、利用商業信用等債權融資每年均不足25%。

2、我國養老服務產業融資存在的問題

（1）政府補貼的依賴程度過高。養老服務在一定程度上屬于社會公益性產品，政府的支持必不可少。隨著中國老齡化人口的不斷增加，養老需求勢必迅速擴張，這就使得地方政府債臺高筑以及國債規模的大面積擴張，造成財政成本的不斷上升。據國家數據統計，2002—2016年每年的政府補貼的總需求量都在不斷增加，地方政府已壓力重重。

（2）社會力量的作用尚不明顯。養老服務產業實現盈利往往需要的戰線比較長，經測算，投資回收期基本都是八到十年，短期內效益不明顯，而民營資本又更加重視短期內發展，這就使得民營資本面對養老服務產業只能望而卻步。國家近幾年的統計數據表明，在養老政策實施初期，社會力量作用還不是很明顯。

（3）傳統融資渠道相對受限。近些年來，我國養老服務產業呈現這樣的勢頭：一方面，許多國外融資模式雖具有一定的可實施性但未能在本土廣泛應用；另一方面，在國內其他領域的融資模式雖有效果但本領域卻未能實施。通過近幾年的融資規模數據可以觀察，養老產業近幾年融資渠道穩中有升，但依然相對受限，市場化不足。

二、PPP模式應用于養老服務產業的可行性

1、國家鼓勵養老服務產業應用PPP模式進行產業融資

鼓勵社會資本采用PPP模式通過多種方式參與到醫療、衛生、養老體系建設的創新性改革中。對于一些醫養結合機構，一旦符合條件即可享受相關優惠政策。這就在一定程度上拓寬了市場化融資模式，支持各種商業合作的模式進行項目合作共建，極大地帶動社會資本加大投入，通過產業基金、PPP等模式，大力支持社會化產業進程。

2、PPP模式與養老服務產業的適配性對接

PPP模式的思路與養老服務產業在融資問題上非常相近。第一，PPP模式和養老產業都是公共服務領域方面，可以實現對接。第二，PPP模式與養老服務產業非常相近，都是投資大，回報少，周期長。第三，養老服務產業是一項長期工程，現階段其服務對象和服務項目相對穩定。政府也會通過各種措施加以保障，這又與PPP項目非常一致。

三、我國養老服務產業應用PPP模式融資的制約因素

1、地方政府財力短缺

近年來，養老服務的管理工作由中央下放到地方，但僅僅是事務管理權。養老服務產業的建設資金還是出自地方政府財政，這樣，地方政府在管理上就變得力不從心，實行分稅改革以來，地方稅收減少，財力已經趨于短缺。

2、資本市場尚不完善

一方面，資本市場上金融產品種類單一，難以滿足投資者需求的多元化；另一方面，資本市場的監管不規范，法律方面缺乏實施細則，實施難度大。這就導致資本市場存在較大的投資風險。

3、行業利潤率偏低

養老服務產業的供給對象大多屬于退休工資水平較低的老年人，價格應該更加人性化，同時，政府也應有規范嚴格的價格控制，這就是養老服務產業呈現低利潤的主要原因。養老企業利潤少，自然積極性差，因此，難以將養老服務產業帶入良性發展軌道。

4、優惠政策體系尚不完善

在貸款、稅收和土地使用等方面政府都為都為產業基建“大開綠燈”，但很多政策引導過于宏觀，相關法律上沒有相應配套的實施細則，執行難度大。建立健全產業優惠政策體系迫在眉睫。

四、國外養老服務產業應用PPP模式融資的經驗與啟示

1、美國養老服務產業應用PPP的融資模式

在美國，養老服務產業融資主要依賴市場。美國的養老社區分為兩種：專門建成的和自然形成的。為非營利機構提供的專門建成的社區運營達到40年，前期投入不用償還。而自然形成的養老社區大多是由居民人員流動自發形成的。此時，聯邦政府無償改建房屋結構，增加社區醫療健身設施。20世紀70年代后期，社會機構接盤公共服務事項，按照履約情況支付合同約定相關服務費用。

2、日本養老服務產業應用PPP的融資模式

PPP融資模式在日本為介護險制度，即為日常生活有困難的人提供以個人人權和尊嚴為前提的幫助，保障他們的正常生活。日本的養老事業為非營利性質，是由政府主辦的；日本的養老產業為營利性質，多是由社會資本主辦的，兩者共同構成了日本的養老體系。根據2000年日本《護理保險法》，護理費用的10%由老人自行繳納，余下90%的費用負擔比例由被保險者承擔。

3、新加坡養老服務產業應用PPP的融資模式

新加坡雖是市場經濟國家，但在養老服務產業的規劃建設方面并不是完全依賴市場，而是將計劃與市場相結合，政府為主、市場為輔。市場化私人籌資方面相對成熟，實現企業融資多元化，養老地產企業在新加坡可以與市場上幾乎所有的金融產品相結合。新加坡的金融業越是成熟，市場認可度越高，不可控風險就越小，同時，又反向作用于該行業發展，使之良性循環。

4、國外養老服務產業應用PPP模式

融資的可借鑒性指引首先，我國應系統規劃一個養老服務體系并且建立健全行業標準，即現在所倡導的智慧型養老體系，醫療、衛生、養老協同發展。其次，健全立法機制，保障養老體系標準落到實處。可以看到國際上普遍采用了這一方法，為融資渠道的開拓奠定了基礎。最后，加大力度鼓勵社會力量參與，公益與市場的有機合作，有利于產業的高速穩健發展。

五、我國養老服務產業PPP模式融資實現路徑

1、政府財政應適度向民間資本傾斜

政府財政應適度向民間資本傾斜，把過去政策補貼的養老服務產業的財政資金，轉向給民間資本注資補貼。轉變過去過度依賴政府財政補貼的財政狀況，多增加一些資金來源渠道。同時，政府也要制定各種實施細則來彌補目前法律法規上的不足，建立健全穩定的法律保障的社會大環境，保證養老服務產業發展的持續、穩健態勢。

2、養老企業應多種盈利模式

經營養老企業收費標準不宜過高。但為保證項目持續性盈利，養老產業還應積極拓展盈利渠道，如出租配套設施、場地和部分養老房屋等隱形利潤空間，來彌補前期的建設成本以及持續的運營成本。積極打造社會知名度和影響力，吸納社會資本的加入，擴大融資渠道和規模，優化養老服務產業的運營發展。

3、社會公眾應全民參與、全民支持改變

社會以往觀念，養老產業不是政府和資本群體的營利工具，它是一種社會利建設，需要全民支持、全民參與、全民建設，萬眾一心共同構建。共建社會福利事業有利于打造企業知名度，有利于政府事務工作的科學有序的管理，也利于全民養老品質的提升，共建美好宜居生態環境。眾志成城，將政府監管引導與社會資源協調起來，做出功在當代、利在千秋的社會貢獻。

參考文獻

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關鍵詞：養老地產；需求偏好；發展策略

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B 文章編號：1008-4428（2017）02-58 -02

一、引言

一個地區65歲及以上老人占總人口的7%即視為進入老齡化社會，2011年南京市人口普查數據顯示65歲及以上人口占比9.2%，而養老院床位一直嚴重短缺，截至2015年底每千位老人僅擁有40張床位。為了解決老年人住房緊張及日常護理問題，養老地產實現了從住房設計到醫療、護理、文娛活動、餐飲、日常起居呵護的一站式服務。

養老地產是住宅地產、商業地產和服務業的結合體，主要產品形態包括：1.養老機構，如養老院，分為普通型養老院和醫護型養老院。通過收取月租費運營，多為社會福利性質。2.開發商投資建設的養老住宅，分為老年公寓和老年社區。根據老年人的需求建造，為市場運作下的商品住宅，有四種盈利模式：全部售賣、只租不售、銷售+持有、會員制模式。

國外養老地產學說發展較完善，Rebecca L.H.Chiu通過對老年人的退休前工資、住宅需求等因素分析建模，指出老年住宅應通過出租營利。Jacobs通過AHS模型進行倒按揭產品的需求分析，指出四分之一的老人可以通過房產置換進行脫貧。國內研究方面，康琪雪通過Logistic回歸模型分析杭州居民的養老地產購買意愿，指出城市戶籍對購買意愿影響最大。彭后生通過SWOT-AHP定量分析影響養老地產發展的因素，指出發展養老地產應以機會型戰略為主。

國內對南京市地區養老地產需求偏好的研究尚處于空白，南京地區養老機構租住率低，老年公寓和老年社區“叫好不叫賣”。本文旨在探尋老年人對養老地產的偏好因素，進而從產品形態、配套服務、價格策略和國家政策等方面提出養老地產的未來發展策略。

二、南京市養老地產需求偏好調研

（一）問卷設計步驟

1.調查目的：分析南京地區中老年人群對養老地產的需求。

2.調查形式：問卷法為主，訪談法為輔，紙質問卷和網絡問卷同時發放。

3.問卷題目：界定相關概念，調查受訪者的基本信息及對不同類型養老模式的偏好。

（二）問卷調查結果分析

共發放問卷242份，有效回收222份，回收率達91.74%。調查對象基本情況如下：男52.7%，女47.3%；小于50歲占38.3%，50～59歲占20.2%，60～65歲占17.1%，66～76歲占14.9%，大于76歲占9.5%；小學及小學以下占18.9%，初中或中專占29.4%，高中占20.2%，大專占16.6%，本科及本科以上占14.9%；城區70.3%，郊區21.6%，農村8.1%；子女數為0個占9.5%，為1個的占56.3%，為2個占22.1%，為3個及3個以上的占12.1%；目前獨居在家的占31.1%，和子女居住在一起的占51.4%，居住在養老院的占4.1%，其他形式占13.5%。

據調查顯示，70.3%擁有房產的人選擇把房產留給子女，5.4%選擇售賣房產獲得養老金，13.5%愿意出租貼補家用。在60歲以上的老人中，近70%是將房產留給子女，并且該比例隨年齡增加而增大，南京市的主流房產處理方式仍是將房產留給后代。

在“最理想的養老方式”調查項目中，家庭養老占比63%，社區居家養老和社會機構養老分別占比18%、15%，南京當前最理想的養老方式是家庭養老。

社區居家養老是指安排合適的護理人員進入老年家庭，照顧其日常生活。能接受的人（79.7%）的原因為：設施完善（20.3%）、能和子女相處（62.7%）、嘗試新型生活方式（17.0%）。

另外，約35%的人不能接受機構養老，51%的人認為在養老機構能獲得專業日常護理，8%的老年人日常生活無人照料，迫于無奈只能進入養老院，6%的人認為養老院的價格比租住普通商品住房低，可緩解經濟壓力。

“以房養老”的主要形式有：①租出大房再租入小房或住老年公寓；②售后返租；③售出大房，換購小房；④倒按揭。12.6%的人能接受以房養老，其中約9.4%的人愿意通過倒按揭的方式進行養老，12.9%的人希望以大換小賺取差價，9.4%的人采用售后返租，16.2%的人愿意租出大房再租入小房或住進養老機構。

約35.14%的人最看重醫療設施，37.84%的人關注生活設施，14.86%的人關注服務價格，12.16%的人關注娛樂活動。在養老機構或養老社區的租金上，28.38%的人表示能接受的最高租金為1500元/月，37.84%的人能接受到3000元/月，24.32%能接受到5000元/月，9.46%的人能接受到5000元/月以上。

社區居家養老實現了讓老人在家庭中獲得專業的醫療及生活服務。可以以老年公寓或老年社區的形式呈現，部分可建設為“兩代居”或大平層戶型。

子女數超過2個的老人傾向于購買老年公寓獨居，戶型可設計為45～65 的中低戶型。37.8%的人認為居家養老公寓價格太高，可通過出租形式降低入住門檻。據調查有相當比例的人群能接受較高的服務價格，養老機構可分為低、中、高檔分別定位。

以房養老也可通過養老機構或老年公寓來實現。12.9%的人愿意租出大房再租入小房或入住老年公寓；16.2%的人愿意售出大房，Q購小房。對于前者，可以通過建設“持有型”老年公寓和養老機構來滿足需求。對于后者，可以建設45～65m2的小戶型吸引入住。房產的安全、房價的波動都會影響人們采取“以大換小”的選擇，從而影響養老地產的發展。

三、養老地產的發展策略

（一）明確產品形態，分戶型分檔次設計

據調查，南京地區老年人對養老地產的接受形式租售比為6.7：1，建議采用“銷售+持有”的模式。普通住宅用于銷售，部分設計為兩代居戶型，老年公寓嵌入其中，且持有比例為50%～60%。具體公寓分類如圖1所示（用于養老的地產已用“*”標出）。“兩代居”設計面積為120～150m2，分為兩室一廳一衛與一室一廳一衛兩個分區。用于養老住房銷售的別墅設計為大平層結構，面積在150m2以上，在一層內解決家庭生活的所有功能。用于銷售的老年公寓可設計為80～100m2的普通戶型，供出租用的住宅可設計為45～65m2的小戶型。

社會機構養老采取“出租”的盈利模式，通過向老年人收取月租費來提供住房和醫療設施、生活保障等服務。在普通型養老院和醫護型養老院又分別分為低、中、高檔三類，分模式提供服務及收取費用。

（二） 建立完善服務和運營體系，增強社會影響力

建立“醫護養休”一體的社區服務，擬定定制化身心發展方案。建立O2O養老服務平臺，為小區老人提供上門醫療及生活服務，如上門管理、日托康復等。組織志愿者服務活動，建立“退而不休”活動中心。鼓勵“抱團養老”，組織老年人一起旅游、一起進餐、一起參加活動。改進物業服務，如開設公共食堂供老人報名用膳，營造歸屬感。養老院均要設置生活設施，如：休憩區、休閑廣場等，注重對餐廳的營養安全管理，保障膳食安全。在社區內建立介護服務中心，根據老年人身體健康狀況分級，分別配置所需的介護服務，費用規則為：國家30%，地方政府20%，個人50%，通過國家、地方政府、個人三重保險保障退休生活。

提高工作人T薪酬，定期表彰優秀員工。采用物質獎勵和精神獎勵并行的方法激勵相關從業人員，加大養老護理專業的宣傳，提高專業人員的社會認可度和社會地位。

（三）合理制定價格策略

對于財力雄厚且養老社區定位于高端住宅的地產，可采用撇脂策略，財力雄厚的開發商具有傳統的市場影響力，良好的品牌形象有助于快速打開市場，高定價可以吸引高端客戶，創造優質、高端的產品形象，迅速回收融資，降低投資風險。新興房地產商和財力有限的開發商應當采用滲透策略，以獲得最大的市場占有率。通過有競爭力的價格吸引市場關注，刺激購買欲望，以銷量促進早期資金回流，樹立物美價廉的印象后，再逐漸拉升價位。

養老機構分為普通和高端兩類。普通養老院的服務價格控制在3000元/月及以下時接受度最高。高端養老院定位為高端服務，價格要根據住房質量和提供服務進行定位。

四、結語

南京地區的養老地產問題也折射出整個中國社會的養老地產發展問題。養老地產的發展不僅受制于老年人自身情況，也受到了國家政策和社會經濟制度的影響。政府應加大宣傳，逐漸將人們“養兒防老”的思想觀念向“居家養老”“機構養老”轉變，通過細分市場，為不同需求的老年人提供合適的養老地產模式，明確產品形態，完善服務制度，合理定價，引進民間資本，建立監督部門，促進全國養老地產發展。可建立養老地產試點項目，根據試點的區域發展情況設計住房和服務設施，形成一定規模后，逐漸向全國推廣，實現養老地產產業化。

參考文獻：

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作者簡介：

篇8

2015年9月，中財辦主任一行到浙江調研宏觀經濟運行情況，表示特色小鎮是在經濟發展新常態下發展模式的有益探索，符合經濟規律，注重形成滿足市場需求的比較優勢和供給能力。同年12月24日，在中央財辦《浙江特色小鎮調研報告》上作了重要批示。

2016年10月13日，中央財經領導小組辦公室、國家發展改革委、住房和城鄉建設部在浙江杭州召開特色小（城）鎮建設經驗交流會，推廣特色小鎮建設經驗。

截至目前，浙江省已經成功完成了兩批79個特色小鎮的創建工作。而特色小鎮也為浙江這一年的經濟轉型貢獻了巨大力量。拿杭州而言，2015年，浙江省杭州市GDP達10053億元，成為國內第10個萬億元級城市。

據統計，2015年浙江省首批37個特色小鎮的新入駐企業達3207家，完成社會投資超過1500個億。在眾多支撐杭州發展的引擎中，夢想小鎮、基金小鎮、云棲小鎮、貿易小鎮等特色小鎮作為杭州市創業創新的重要平臺，發揮了重要作用。

特色小鎮之所以在浙江省得到長足發展，主要原因有以下三點。

第一，浙江是全經濟大省、私營經濟強省、消費經濟強省，關鍵是塊狀經濟特征十分明顯，區域經濟發展均衡，具備特色小鎮發展的一切根植性條件。

第二，吳越文化體系魅力不斷彰顯，名勝風景強省優勢突出，文化及旅游根基深。

第三，以浙商群體為代表創新拼搏的精神，是全國其他地方難以比擬的，特色小鎮正式他們施展拳腳的優質空間，他們創造了浙江如今的輝煌，他們更有創造未來的實力。

因而，浙江實踐賦予了特色小鎮全新的內涵。特色小鎮聚焦信息經濟、環保、健康、旅游、時尚、金融、高端裝備等七大新興產業，是浙江轉型升級系列組合拳中的重要組成部分，也是浙江適應和引領經濟發展新常態的新舉措，儼然已成為推進供給側結構性改革和產業轉型升級的新載體。

而PPP方面，隨著財政部、國家發改委關于PPP政策的密集頒布以及各省市PPP項目的不斷推出，我國的PPP市場也已正式進入到大規模運行階段，由此帶來了城市開發、公共服務、基礎設施建設、節能環保、旅游文化、養老醫療領域政府治理、財政管理、商業模式、開發機制、投資機制、金融機制的全面革新。未來將有數萬億級規模的項目將引進社會資本，而PPP也將成繼土地財政、融資平臺之后新一輪地方基礎設施資金的重要來源。從發展上來看，特色小鎮的建設與PPP的結合必將逐步普及并綻放異彩。

為推進特色小鎮與PPP模式的進一步融合，幫助特色小鎮項目投融資單位了解新常態下國家重點鼓勵的項目、領域、政策和模式，解答PPP投融資模式存在的困惑與難點，分析篩選各地特色小鎮優秀招商引資合作項目并提供咨詢、融資服務和推薦合作伙伴，提高PPP項目合作和特色小鎮的對接與運營成功率，中國房地產雜志社、浙江省首屆特色小鎮展示會組委會決定在3月中旬聯合舉辦“2017特色小鎮+PPP高峰論壇”，此外，“浙江省首屆特色小鎮展示會”也將同步盛裝啟幕。

篇9

很多中產階層都會面臨20多年后退休到底需要多少養老金安度晚年這個問題，那如果你現在有300萬至500萬元可配置資產，你又如何規劃你的養老生活？

某知名IT企業工作的陳先生，在一般人眼中生活條件算是優越，但他依舊沒有安全感。“如今的市場，大白菜比豬肉還貴。”他說。

在目前活躍的理財群體中，一類是畢業不久的年輕白領，另一類則是有家有室有老有小的“中堅階層”。陳先生的家庭便屬于后者，處于“成熟期”，上有老、下有小的“夾心族”。陳先生擁有2套無貸款房產，還有銀行存款300萬元（5年定期），100萬元中短期理財產品，15萬元活期存款。他的妻子年薪約30萬左右，并有2個子女。對于這類家庭固定年收入較高，房產、股票、基金等資產都相對不錯的人士來說，該如何謀劃自己的退休生活，緩解“養老焦慮”呢？

多種新興金融工具組合

“如果你的年齡在四、五十歲，工作單位很好，此前靠相對優越的薪資或者投資房產積攢了300萬至500萬元的話，對于養老，不必太過擔心，只要做好正常的財富管理即可。”光大銀行私人銀行（上海）中心總經理趙志敏在接受本刊記者采訪時表示。

像上述陳先生這類家庭，在同一時期內有多個比較重要的理財目標，比如子女教育金的儲備、夫妻養老金的儲備、老年父母的贍養金問題等，這些理財目標都比較重要，而且時間上都比較緊迫，建議以長期基金定投的方式儲備女兒教育金，同時購買一定的商業年金保險，作為今后退休養老金的來源之一，盡量處理好以上多個理財目標之間的關系。如以某銀行的“年金保險”為例，每月繳5100元左右，分10年繳費，從65歲起每年可領35000元的養老金，可領至100歲，累計領取年金126萬元。

除此之外，還有哪些渠道能夠做投資？“投資渠道實際上越來越多，不僅在數量上有所增加，很多新型金融工具也不斷出現。如何投資，就看怎樣組合這些創新金融工具來把握機會，因為這種機會往往會稍縱即逝。”

趙志敏列出了未來具有較大投資前景的幾種投資渠道：

期貨基金，對沖套利型。趙志敏認為，隨著我國金融衍生工具的不斷豐富，這部分產品今后會是整個市場的主導，美國等成熟市場現在75%都是對沖基金。相比來說，中國目前的市場規模尚小。值得注意的是，對沖套利型的基金市場參與者越多，套利空間就會越小。因此，相對早進入的人，獲利就會越多。

一級市場配置。“雖然IPO閘門還沒開，但從整個中國的經濟來看，不可能永遠關著，中國一共才兩千多家上市公司，與全球第二大經濟體的地位是極端不相配的，未來中國有五六千家上市公司都不為過。另外，我們相信未來新三板大幅擴容會帶來很多投資機會，有很多便宜的好項目可以去撿，退出渠道更加豐富。這是針對資金量比較大的，資產上億的客戶，才會建議他去做這樣的投資，直接做投企業的股權投資布局。”

地產基金。前幾年，有錢人都去購置房產作為投資，而隨著政策與市場的變化，房產投資的盈利模式也在發生變化。投資者可更多地關注地產基金乃至于REITS，而不僅僅是買多實物房產。從目前地產基金的發展情況來看，平均年化收益率可達10%左右。

文化創意產業。受政策紅利的影響，這個領域內的投資未來會有很大的發展。“例如，我們會建議客戶在藝術品領域做一些配置。雖然中國藝術品市場已經有過一輪爆發式的增長，但就前兩年的情況來看，發展態勢趨穩。我們認為，這個市場未來還會有突破性的發展。盡管中國的藝術作品，如張大千、齊白石的作品價格已達幾千萬乃至上億，但僅僅為人民幣級，國外的畢加索等藝術家的作品價格都是美元、歐元級的。可見，中國的藝術品還有上升的空間。另外，從種類來看，書畫已經炒到一定的層次了，但瓷雜、當代家具等其他藝術投資品種還處于投資的起步階段。故而，未來還有很多領域可供挖掘，特別是當代的名家名品，絕對具有投資的空間，并且這些藝術家還健在，在真偽上也能夠做準確的辨別。”

可配置美元以避險

篇10

物業管理是典型的勞動密集型行業，收費額度小而密集，屬微利型行業。由于目前物業服務費定價機制的局限性，加上企業經營的剛性成本（人工、保險、能耗等）不斷上漲，同時各地也相繼出現上調物業費困難等情況，導致很多物業企業難以為繼。因此，物業服務企業應該拓展新的盈利增長點，來改善目前企業的生存狀況。目前一些大型的物業企業已經開始探索不同的盈利模式，如綠城將物業服務體系拓展為包括健康、文化教育、生活在內的三大體系，作為物業管理的升級換代產品。

本文擬以業主需求最大，而且物業企業具有優勢資源的項目――家政服務作為切入點，通過問卷調查的方式探討物業企業引入家政服務的可能性。這不僅有利于滿足業主逐漸增加的家政服務方面的需求，提高業主對物業服務企業的滿意度;還有利于實現物業企業資源的優化配置，進而拓展物業企業的盈利增長點。

二、調查的設計

為了能夠探究物業企業引入家政服務的可能性，本次調查采用問卷調查的方法，設計了三個方面的內容，第一方面是基本信息，包括性別、職業、收入等，目的是為了結合后面的調查反映出什么樣的業主更需要家政服務;第二方面是關于家政方面的一些情況，如業主對家政的了解、需求等，側重調查業主對家政服務的需求程度和選擇家政人員的渠道;第三方面是圍繞物業企業引入家政服務的可行性，包括業主對物業企業開展家政服務的看法及對家政服務不滿意的原因與最擔心的問題，為物業企業如何開展家政服務提供支持。一共14道題，有9個單選題，3個多選題，1個填空題。

在調查過程中，為了能夠更好的保證樣本對真實情況的反映，首先通過前期查閱相關資料，確立了調查方案;其次以深度訪談的形式開展探索性工作，設計問卷初稿進行試調查;最后問卷定稿后選取了低、中、高檔物業住宅小區的業主，采用網絡問卷和紙質問卷相結合的方式發放調查問卷，一方面將問卷的鏈接地址發給物業企業的業主群等方式讓業主進行網絡填寫，這樣可以充分調查了解到不同年齡不同職業人的需求;另一方面選擇幾個有代表性的住宅小區發放紙質問卷。

三、調查結果分析

問卷調查總共發放了350份，其中300份網絡問卷，50份實體問卷，有效問卷300份。網絡問卷來源于物業企業的業主群，實體問卷則是到物業住宅小區中發放得來。從被調查者群體來看，本次被調查者女性略多于男性。調查的收入群體覆蓋面廣，其中包括了月收入一萬元以上的高收入群體，也包括了中等和中低等的群體。下面將分析問卷設置問題的調查結果：

（一）您在日常生活中希望有家政服務嗎？

有39.71%的人選擇希望，49.14%的人表示視情況而定，沒有直接表達希望或不希望，而有11.14%的人表示不希望有家政服務。對于是否希望有家政服務，整體來講家政服務還是非常受到業主的歡迎與需要的。

（二）您現在最需要家政人員替您做什么？

如圖1所示，在家政服務項目的需求上，需要室內清潔的人占服務總體中的比例最大，占47.43%，室內清潔的需求程度是其他服務所不及的。其次是占比14%的安裝與維修和占比12.29%的照顧老人，養老需求雖然沒有在問卷里體現的十分明顯，但是通過訪談和實際觀察了解到推行社區化養老的意義十分重大。

（三）您通常以怎樣的方式去選擇家政服務？

人們通常是通過家政中介公司介紹，在問卷結果中占44.86%，其次常用的途徑是占比24.86%的經人介紹。除此之外也有通過勞務市場、網絡、其他途徑招募的，所占比率分別是10.86%、4.57%、3.14%。在與被調查者填答問卷時，了解到了他們的一些想法，他們認為，如果物業企業可以引入家政服務項目，將會受到業主的歡迎。

（四）您希望物業企業開展家政服務應具備哪些條件？   （多選）

如圖2所示，我們將人們認為物業企業應具備條件的重要程度排序后，我們發現物業企業具備提供優質服務的條件尤為重要，占27.58%，其次豐富的經驗和專業團隊也不可忽視，分別占22.52%，21.28%。此外管理水平也作為重要條件較被人們重視，占17.05%。總體來講物業企業需要具有多方面的優勢條件才可以更讓業主滿意，不僅要服務到位，其他方面也不可忽略。

（五） 如果您所在的物業企業開展家政服務，您是否信賴？

對于物業開展家政服務，大多數人的看法是一般，占比67.14%，信賴，占26.29%，只有6.57%的人表示不信賴，不信賴的較少。由此可見大多數人對物業開展家政服務比較信賴。

（六） 如果您對物業企業提供的家政服務不滿意，您希望以哪種形式進行投訴？  （多選）

投訴方式上人們最希望能通過服務熱線投訴，占比41.67%，其次是當面投訴，占比37.14%。此外有17.93%的人選擇了短信或電子郵件。服務熱線投訴和當面投訴這兩種投訴方式更受到人們的青睞，在以后投訴渠道實施上，可以更多的采用以上兩種方式。

（七）如果請家政服務人員，您最擔心什么？

業主請家政人員最擔心的還是怕引“狼”入室，占41%，占比18%的業主擔心家政服務人員缺乏家政服務經驗;15%的業主擔心家政服務人員工作不穩定，易跳槽。總體來看，安全性問題是業主最看重的問題。家政服務人員是否安全可靠，很多時候甚至比是否具有很強的家政服務能力更受到人們的關注，因此安全是家政服務項目開展的基礎。

四、結論與建議

（一）調查結論

1. 業主在家政服務方面有很大的需求

大多數業主希望物業企業引入家政服務，開展的項目如室內清潔、接送小孩和輔導學習、照料老人等，具有良好的市場前景。其中室內清潔的需求最為普遍，而對于特殊人群如老人、小孩、產婦也有專業化的服務需求。

2. 業主認可物業服務企業提供的家政服務，但仍需推廣宣傳

雖然業主在選擇家政服務時略傾向于選擇家政機構，說明業主未意識到物業可以開展家政服務，但從是否信賴物業企業的角度講，大多數人還是較為信賴的，而很多物業企業也有能力提供家政服務。因此，物業企業要扮演好三個角色，宣傳員，要傳播和分享家政服務的信息;服務員，溝通協調服務的提供者;監督員，接受業主反饋和投訴建議。

3. 物業開展家政服務具有很強的自身優勢。

物業服務企業的優勢在于能夠利用最為接近終端客戶的地域優勢，最為準確地為商家提供消費者的需求信息，最大限度地為商家降低服務成本。在家政服務的投訴上，業主如果對家政服務不滿意，可以通過物業企業直接進行投訴。

（二）建議

1. 物業企業應建立完善的家政服務管理制度

物業企業應建立完善的家政服務管理制度，通過加強自身的管理和對人員的培訓，提高人員素質。同時也可通過資源整合，獲取一些家政服務企業難以獲得的服務優勢。如業主所擔心的“引狼入室”，如果物業能針對安全問題做出相應措施，可以成為物業相較家政公司競爭的重要優勢。

2. 物業企業應為業主提供多元化和專業化的服務

物業企業應整合產業價值鏈條以及建立戰略合作聯盟等方式，探索多元化的盈利模式，物業企業引入的家政服務針對不同業主的需求，可以開展多元化的家政服務種類;專業化是滿足業主需求的核心資源，業主可以與物業管家聯系，詳細溝通后物業管家聯系專業化團隊，為業主提供全方位團隊式服務。