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摘要：當前，在我國的物業項目管理中，機電設備的正常運行對其具有至關重要的影響作用。它不僅是經營與管理物業的重點項目內容，而且其安全運行對于居民用戶來說，更是物業小區的品質保證，因此可以毫不夸張地說，物業項目機電設備的維護與管理直接影響著物業小區的安全穩定運行。通過探析物業項目機電設備維護和管理，希望可以在促進物業小區各功能正常發揮的前提下，提升其維護與管理水平。

關鍵詞：物業項目；機電設備；維護措施；管理方法

上海國際航運中心洋山深水港一期（明華項目）工程，是一項新接管的工程驗收項目，該項目是由上海市政府和上港集團國內外大型國企，對于其洋山深水港一期（明華項目）工程的鍋爐房和強電機電設備安裝及空調系統安裝工作，不僅對安裝機電設備需要進行相應的查驗審核，還需要調試接管機電設備管理和運行機制。在洋山深水港一期工程中主要涉及強電機電設備安裝及空調弱電系統DDC控制管線路方案審核。在接管項目中，不僅對鍋爐房和強電機電設備安裝及空調系統DDC控制線路安裝，同時還調試移交竣工資料和接管該項目的強/弱電機電、VRV空調設備管理和運行管理機制。該洋山深水港一期工程，1#、2#、3#、4#樓每幢4層至包括鍋爐房建筑面積37600m2，高低壓配電機房設備間、鍋爐房設備遠程弱電數據控制線、VRV空調系統DDC控制線等項目建設30個月，項目產值3200萬。

1物業項目機電設備維護的措施

1.1給排水設備的維護。給排水設備屬于機電設備中一個主要的構成部分，此系統設備的合理維護重點是依據排水設備自身的性能和標準，給合相關技術的管理規范，來對給排水的設備實施日常性的維護，確保此設備能夠正常有效的運行和具備良好的性能。給排水系統具體設備的維護包含：①固定時間的對給排水設備開展常規的檢查，查看地面是不是存在滲水的問題，如此操作對于確定地下管道其安全可靠性非常的有利。②檢查室內的管道或其它給排水系統的設備是不是有滴水或漏水的現象，并且還要注意對水箱的入孔蓋其嚴密性進行檢查。③對各類水泵的運行情況實施跟蹤式的檢查，觀察儀表指示的數據，如發現存在異常的升溫或是響動和儀表指示出現不正常的時候，一定要及時的檢查出問題的所在，并對其盡快的維護，保證居住的人可以正常的用水、排水。1.2供配電設備的維護。電力是確保人們可以正常生產和生活的主要能源，如此對于物業機電設備的維護的要求就是把重點放到供配電的設備維護上，以此保證人們可以正常的使用電力資源。供配電設備維護所包含的重點內容有：①對高壓處設備的年度檢測需充分的做好。因為高壓處設備的檢測難度會相對其它設備的檢測難度要大，并且對維護的質量也有比較高的要求，然物業公司可委托專業性較強的公司或是通過供電的主管部門來對此部分的設備實施相應的維護。②對于各種公用的配電設備其運行的狀況需進行及時的細致的檢查。需對變壓器和開關柜等設備進行檢查，對于檢查的時間需保證堅持每月定期的實施檢查，確保各元器件都具備完整性。然針對設備內部結構的清潔工作，需每年進行一次整體徹底的清掃。③對于設備房的配電設備及電氣設備，需實施固定時間的維護，檢查各設備的原件是不是牢固和完整，特別是要對操作處的設備進行詳細的檢查，看其是不是具備靈活性，也同樣需要每個月對機房實施清掃。1.3電梯設備的維護。電梯設備屬于物業機電設備整體的主體部分，但現時期，電梯應用中的安全事故卻經常的發生，這一問題對于物業機電設備的維護來說非常的嚴重，是大多數人們所重視的問題。在電梯設備維護過程中，設備維護的工作人員一定要投入更多的精力和物力，依據電梯設備其維護的標準來嚴格的進行檢查和維護。首先，對電梯設備其開關處實施重點檢查，例如，對限位的開關、門電的開關及越程的開關等實施嚴格的檢查和維護。在此操作中，如發現有安全隱患問題存在，一定要及時的關掉電梯，停止使用，并同時安排設備的檢修維護人員對故障進行排查和維修。其次，及時的對電梯陳舊老化的設備零件進行更換，保證電梯系統可以有效正常安全的運行。再次，固定時期的對整機進行清潔和相關部件的潤滑，以利于保證電梯設備其使用期限，確保電梯運行的安全性。最后，在電梯設備維護過程中，一定要安放顯眼的提示標識，防止造成不必要的安全事件。1.4消防設備的維護。消防設備的維護主要是為了使消防系統更加完善，達到預防火災和處理火災的要求。在消防設備維護上，設備維護的工作人員需重點做好下面幾點工作：①定期的對消防設備的相關性能進行檢測，及時察覺設備運行中的安全隱患，并同時對設備的安全性實施全方位的評估，以方便可以及時的發現設備維護中的不足之處。設備維護的工作人員需樹立正確的責任意識，按消防設備的檢測標準嚴格的排查安全隱患。②檢查火災的自動警報設備，看其是不是可以正常的運行并且安全性能良好，如此在有火災發生時，便可以通過警報系統來得到消息，并給予及時的處理。③檢查室外的消防設備是不是齊全，創建好的消防條件。④對室內的消防設備進行檢查，看其是不是配備齊全，并重點對應急照明及疏散路徑、逃生通道進行檢查，如此操作主要是方便在發生火災事故的時候可以把損失降到最低。

2物業項目機電設備管理的方法

2.1樹立物業項目機電設備管理的正確觀念。如果想提升物業機電設備管理質量與效率，首先，需在管理的思想上對其進行改進與創新，通過現代化的管理思想來促進設備管理的先進化、科學化。①樹立設備的綜合管理理念，端正態度認清物業機電設備對于物業公司運行發展的重要作用，把設備管理列入到公司管理中來。②管理中要重視以人為本的理念，把維護業主及租戶的人身財產安全和生活質量當作主要的管理目標，通過對設備管理體系的不斷完善來良好的達到人們的生活需要，真正的提升物業的服務質量和成效。③以科學的發展觀來規范物業項目機電設備的管理，堅持不斷發展的管理理念，轉變對設備管理的孤立認識，促進設備管理與企業的現代化管理的統一發展。2.2完善物業機電設備的管理制度。①要對設備的接管驗收制度進行完善，在制度當中要明確的規定在設備的運行正式開始和維修管理實施以前需健全接管和驗收的相關工作，保證驗收的質量。②完善技術與安全操作的流程。在設備管理的制度中，需結合具體的需求來構建技術和安全上的操作流程和規范，確保設備管理的工作人員能夠嚴格的依據操作規范及流程來處理相關的工作事項，從而使設備的使用壽命得到保證。③完善設備維修保養的相關制度，把平時保養和維修的相關工作相互聯系。平時的保養制度中一定要包含保養的相關內容和位置及程序等；維修的制度中必須要包含維修的計劃、種類、周期、和內容及等級等。④完善設備運行管理的相關制度。設備的運行管理制度需提及每個設備，如此使運行管理制度更加精細。⑤完善設備事故的分析制度。設備的管理部門需對設備的故障其整體情況實施有效的分析，以利于對責任人其責任有效的追究。2.3物業機電設備的基礎資料需不斷完善。對物業機電設備的基礎資料進行完善的目的是為了保證可以為設備管理提供依據，如此機電設備的基礎資料一定要具備準確性和完整性。在對資料進行收集及應用的時候，可轉變以人力為主的模式，應用現代性的技術構建資料的數據庫，以利于基礎資料能夠被更好的有效運用。健全機電設備的基礎資料，一定要涉及到以下幾方面，即：設備的原始資料、設備配備的臺賬和卡片、設備的技術記錄等。這些基礎性的資料可以為設備的管理和維護工作提供良好的信息數據支持，為設備的維護及管理提供更可靠更安全的參考依據。管理基礎資料的工作人員一定要提高自身的責任認識及個人的專業能力，主動應用計算機科技來實施基礎資料的應用及管理，從而保證管理的質量和效率。2.4加強物業機電設備其管理人員的素質建設。①設備管理的工作人員，在上崗工作以前一定要取得上崗的資質認證，確保所有工作人員都是持證上崗的。物業公司在招聘任用人才的時候，一定要思考所用人才是不是適合設備管理這一工作崗位的工作，確保他們所具備的能力與崗位的需要是相對應的。②固定時期的對設備管理的工作人員實施專業性的培訓和學習教育，尤其是需栽培人員的實踐能力，讓其可以在設備故障的相應檢修中積累經驗。③制定培訓的考核機制，對設備的管理人員實施全面的考核，落實貫徹獎罰措施，提升設備管理工作人員對工作的熱情，讓其可以更積極的投入進物業公司的發展貢獻中來。

3結束語

綜上所述，在現代物業項目機電設備的維護與管理中，不僅要不斷地進行經驗總結，更需要對維護保養工作予以高度的重視，確保物業項目機電設備能夠一直保持良好的運行狀態，并且能夠充分發揮其正常使用功能。機電設備管理水平的提升既是物業項目管理的基礎保障，更能延長物業的使用壽命，由此顯著提升其經濟效益與社會效益。為此，在進一步為業主、用戶提供完善的配套服務前提下，使物業小區品質得到有效保證，確保其物業價值有增無減。

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作者:季暉璜 單位:上海明華物業管理有限公司