導語：如何才能寫好一篇物業服務，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條　本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）

名稱：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿業主大會

受委托方（以下簡稱乙方）：

名稱：

物業管理資質等級證書編號：

根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方選聘（或續聘）乙方為＿＿＿＿＿＿（物業名稱）提供物業管理服務，訂立本合同。

第二條　物業管理區域基本情況

物業名稱：

物業用途：

座落：

四至：

占地面積：

總建筑面積：

委托管理的物業范圍及構成細目見附件一。

第二章　物業服務內容

第三條　制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等；＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第四條　房屋建筑共用部位的日常維修、養護和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五條　共用設施設備的日常維修、養護和管理，共用設施設備包括：共用的上下水管道、共用照明、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第六條　共用設施和附屬建筑物、構筑物的日常維修養護和管理，包括道路、化糞池、泵房、自行車棚、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第七條　公共區域的綠化養護與管理，＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第八條　公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、垃圾的收集、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第九條　維護公共秩序，包括門崗服務、物業區域內巡查、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十條　維持物業區域內車輛行駛秩序，對車輛停放進行管理，＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十一條　消防管理服務，包括公共區域消防設施設備的維護管理，＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十二條　電梯、水泵的運行和日常維護管理，＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十三條　房屋裝飾裝修管理服務，＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十四條　其他委托事項

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三章　物業服務質量

篇2

1、物業服務合同屬于民事合同。

2、物業服務合同是指物業服務企業與業主委員會訂立的，規定由物業服務企業提供對房屋及其配套設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，由業主支付報酬的服務合同。

3、物業服務合同是建立在平等、自愿基礎上的民事合同。習慣上，物業服務合同又被稱為物業管理合同，但它與行政機關為實現行政管理職權而與相關單位簽訂的行政合同具有本質的不同。

（來源：文章屋網 ）

篇3

【關鍵詞】物業服務企業；發展戰略；財務戰略；問題；對策

一、引言

近幾年來，中國市場機制的日益完善和城市化進程的不斷加快，既給物業服務行業帶來了良好的發展機遇，也帶來了嚴峻的挑戰。現代物業服務企業生存發展面臨著一個復雜多變的內外部環境，這對物業服務企業財務管理提出了更高的要求。企業越發展戰略越重要，而作為一名財務管理人員，更加認識到財務戰略對于現代物業服務企業的重要性。財務戰略是指為了謀求企業的長遠發展和提升核心競爭力，根據企業財務戰略目標和戰略思想，結合財務戰略主體外部環境的變化和內在條件，在分析企業內外環境因素的變化趨勢及其對財務活動影響的基礎上，采用一定的方法和技術，對企業未來各層次財務活動的發展方向、目標以及實現目標的基本途徑和策略所作的全局性謀劃過程。而物業服務企業的財務戰略又有其獨特性。為此，本文主要研究了目前物業服務企業在財務戰略方面存在的問題及解決這些問題的對策，希望這些對策與建議能給物業服務企業財務戰略的完善與創新提供借鑒。

二、物業服務企業實施財務戰略的必要性

在當前形勢下，物業服務企業只有在有限的資源條件下明確了自身發展目標，并圍繞著這個目標進行戰略的規劃與實施，才能適應復雜多變的市場經濟發展的要求，這就涉及到企業發展戰略問題。而發展戰略的實施歸根到底是要靠包括財務戰略在內的若干個子戰略的實施來實現的。從某種意義上講，財務戰略的主要作用就是貫徹落實企業發展戰略、明確企業財務管理與決策的發展方向、指導企業各項財務活動。因此，對于物業服務企業來講實施財務戰略是十分必要的：

（一）它是物業服務企業積極應對市場變化、貫徹落實發展戰略的需要

無論是企業外部的政治、經濟、金融、技術、市場等方面的變化，還是企業內部的生產、組織、人員、管理等方面的變化，都會直接或間接地影響到企業的發展戰略，進而影響到企業的財務戰略。而近幾年來，物業服務企業面臨的內外部環境復雜多變，這就要求物業服務企業管理層能站在戰略的高度,對企業總體發展目標進行謀劃,從而更好地指導物業服務企業的經營活動。發展戰略是企業管理和內部控制的最高目標，有助于企業強化風險管理，提高決策水平，提升企業經營效率、效果和效益，但是發展戰略只是從全局的角度解決諸如市場競爭地位、組織結構、社會責任等方面的重大問題，換句話講，發展戰略的落實與執行必須依靠像財務戰略之類的子戰略系統的實施才能實現。在這種情況下，制定和實施財務戰略就有了可能和客觀需要。財務戰略雖然是從屬于發展戰略的一個子戰略，但財務戰略是任何企業發展戰略里面最重要、最核心的一個子戰略。財務戰略要求各級財務管理人員從戰略的高度看待財務管理，用戰略的思維進行財務管理工作。它要求企業財務部門及全體財務人員不僅要做好企業生存發展所需資金的籌集、使用、分配，更要在深入分析內外部環境的基礎上不斷創造價值，維持企業的長期生存與發展，從而逐步實現企業的發展戰略。

（二）它是物業服務企業適應行業特點，提升財務管理水平的需要

眾所周知，物業服務企業有其行業特性，這些行業特性包括：勞動服務密集、管理密集、人力資源密集、客戶分布廣泛。勞動服務密集是服務企業所共有的特征；管理密集是指物業服務企業提供諸如網絡、消防、監控、門禁對講等具有一定安全保衛管理功能的技術系統，并對這些系統負有管理職責；人力資源密集是指由于業務上的需要，物業服務企業一般需要諸如網絡技術人員、保安、后勤服務人員等各種技術和管理人才；客戶分布廣泛是指物業服務企業的服務對象有可能是別墅、高層住宅和辦公樓等商務大廈，也有可能是大型高尚商住小區、醫院、學校、工業區、政府機關等，客服對象廣而雜，對物業服務的需求也不盡相同。物業服務企業的這些行業特性對其財務管理提出了更高的要求。因此，物業服務企業的財務戰略既要體現企業發展戰略的要求，又要適應企業生產經營活動的特點。這就要求企業應當在全面評估當前財務狀況和生產經營能力的基礎上，分析與既定財務戰略目標之間的差距，然后制定出企業為達到目標應當采取的措施和行動，并做出相應的財務規劃，從而提高企業的應變能力和防范風險的能力。正是通過結合企業特性的財務戰略的實施優化了企業資本結構，強化了資產負債匹配及其管理，提高了企業的財務管理水平，盡可能地避免了企業經營業績的大起大落，最終實現發展戰略，促進企業長期可持續平穩發展。因此，物業服務企業按照企業發展戰略的要求，制定一套適應行業特點的財務戰略，從而提升現代物業服務企業的財務管理水平顯得十分有必要。

三、目前物業服務企業財務戰略管理方面存在的主要問題

財務戰略管理主要涉及到財務戰略的目標確定、規劃、實施等方面的內容，雖然目前我國的物業服務企業的服務水平與管理模式有了一定的發展與進步、財務戰略也得到逐步的認可，但從整體而言，大多數物業服務企業的財務戰略管理還不能滿足企業發展戰略的需要，還存在這樣那樣的問題：

（一）財務戰略意識不強

目前，我國許多物業服務企業的財務戰略意識不強，其表現為：有些管理者認為物業服務企業就是提供物業服務的，只要把服務做好，其他方面都不重要，什么發展戰略、財務戰略都是紙上談兵，他們不能從戰略高度理解物業服務活動與管理之間的客觀聯系，因此當他們面對日益激勵的市場競爭時，就把大量的人力、物力、財力都投入到物業服務業務的拓展方面，認為只有業務出效益，沒有發展戰略意識，也就更談不上財務戰略意識了；有些物業服務企業雖然認識到財務戰略的重要性，但在制定財務戰略時缺乏創新，有的就是直接照搬照抄其他企業的財務戰略，沒有意識到財務戰略也是有其特性的，部分企業只是為了制定財務戰略而制定財務戰略，并沒有結合企業發展戰略目標和行業特點來制定企業的財務戰略；有些物業服務企業的財務戰略沒有做到與時俱進。隨著物業服務需求的不斷擴大，物業服務已經逐步市場化、專業化、規模化和智能化。但很多物業服務企業的管理者并沒有意識到這些外部變化給企業財務戰略帶來的影響，因而沒有及時改進、完善企業的財務戰略。

（二）財務戰略的定位不準

有些物業服務企業并沒有真正領會財務戰略的意義及其特殊性，因而在財務戰略定位上沒有做到準確定位，這些表現主要有：有些企業的財務戰略未能體現發展戰略的要求，有的甚至與發展戰略相抵觸；有些企業的財務戰略不能與發展戰略中的其他子戰略相配合，難以形成一個系統，沒有保持與企業其他子戰略系統之間的動態聯系；有些企業缺乏對財務戰略的動態管理。在企業所有戰略系統中，財務戰略的規劃與制訂較發展戰略下的其他子戰略而言，往往更為復雜與艱巨，這也就直接或間接地增加了財務戰略實施的復雜性與艱巨性，而有些物業服務企業沒有意識到財務戰略這種規劃、實施、反饋的動態管理需要，最終使得財務戰略的規劃、實施、反饋都相互脫節，未能真正反映企業發展戰略的需要。

（三）財務戰略的執行力度不夠

目前我國許多物業服務企業的內部管理方面的制度建設相對落后，甚至很多物業服務企業沒有制定相應的內部財務管理制度，這對于物業服務企業的財務戰略實施造成了很大的困難；另外，我國大多數物業服務企業的財務組織管理模式并不能滿足戰略管理的要求，致使企業財務戰略執行力缺乏組織保證。有些企業在財務戰略實施過程中，既沒有對財務戰略實施情況進行及時快速的監督檢查和動態監控，也沒有定期收集和分析明顯偏離財務戰略的信息，也就更談不上對財務戰略做出及時正確的調整了。這些現象的存在，大大降低了財務戰略執行的效果，使得很多企業的財務戰略成為一紙空文。

（四）財務戰略的基礎信息太滯后

在全球網絡化日益普及的環境下，物業服務企業本身的日常管理以及服務對象信息化的要求也越來越高。因此，無論是企業做出正確的財務戰略決策還是滿足服務對象信息化的要求，都極度需要大量準確、及時、客觀的信息。另一方面，財務戰略的目標確定、規劃、制定、實施等一系列過程都離不開信息的支持，這些信息包括財務信息和非財務信息。而目前我國大多數物業服務企業普遍存在信息系統建設不完善的問題：在財務信息方面，有些物業服務企業的會計基礎管理薄弱，會計信息不能得到真實、客觀的反映。物業服務企業所提供的財務信息大部分都是按照歷史成本原則進行計量、確認、報告的，這些財務信息存在一定的時效性方面的問題。另外，大多數物業服務企業的資產負債表、利潤表、現金流量表都是按相關準則要求統一編制的，缺少財務戰略管理需要的一些特定信息；在非財務信息方面，像諸如各業主的基本情況表、客戶信用檔案等各種非財務信息并沒有采集完善或在更新補充方面沒有及時跟進，因而無法滿足財務戰略管理的需要。

四、解決物業服務企業財務戰略管理方面存在問題的對策

筆者認為針對物業服務企業在上述問題，應從以下幾個方面加以改進：

（一）努力培養財務戰略意識

物業服務企業要努力培養全體員工的財務戰略意識，要上至企業最高領導者，下至普通員工都能明白財務戰略的必要性與內容，學會用財務戰略的眼光來看待問題、認識問題。培養財務戰略意識成功與否的關鍵還是在企業的最高管理者，因為企業的最高管理者是發展戰略及財務戰略的倡導者、設計者、制定者，對企業發展戰略以及財務戰略有著重大的影響。因此，物業服務企業的管理者要充分認識到自身在財務戰略的規劃、實施過程中的“領導示范作用”，做到以身作則，通過自己在企業中所處的地位，為廣大職工做出表率，從而推動財務戰略意識的不斷形成與發展。與此同時，物業服務企業也要不遺余力地在企業內部反復進行財務戰略的宣傳、教育、指導，幫助全體員工充分認識到財務戰略的現實意義與作用，確保財務戰略目標得以實現。

（二）準確定位財務戰略

財務戰略作為發展戰略的子系統，它既是發展戰略的重要組成部分，又有其獨特性。因此，在財務戰略的定位方面，物業服務企業首先要認識到財務戰略相對于發展戰略的從屬地位，財務戰略應體現企業整體發展戰略的要求，為其籌集到適度的資金并合理有效地投放、使用，以實現企業整體戰略的目標。物業服務企業在制定具體財務戰略的內容時應當根據實際情況和發展戰略要求來確定，特別是在籌資戰略、投資戰略、收益分配戰略和并購戰略等方面要注意與發展戰略的配合與支持。另外，物業服務企業也要認識到財務戰略與發展戰略中其他子戰略的關系，要努力將財務戰略融合到整個戰略體系中去，從而構建一個完整的戰略系統，并且注意財務戰略與其他子戰略之間的動態聯系，努力使財務戰略支持、配合其他子戰略的實施。也就是說，企業要正確選擇財務戰略的定位，清楚財務戰略是整體發展戰略體系中一個子系統，與其他子戰略存在著相互配合、相互支持、相互關聯的關系。

（三）不斷加強財務戰略的執行力度

為了加強物業服務企業財務戰略的執行力度，首先要建立一套科學、完整、規范的財務戰略實施制度，從制度上保證財務戰略得到有效實施。企業應當根據財務戰略來制定年度財務計劃、編制全面預算，將財務戰略分解、落實到物業服務企業生產經營活動的各個方面，確保財務戰略的有效實施。其次，物業服務企業要建立健全相應的組織機構。財務戰略的實施從某種程度上講必然會影響到原先各種利益關系，為了防止利益沖突導致的個別內部組織或人員抵制財務戰略的實施，就必須建立健全相應的組織機構。在建立健全財務戰略組織機構時要分考慮發展戰略的要求、企業所處的內外部環境、企業進行物業服務的技術水平、人員素質等方面的因素。與此同時，企業內部也要建立通暢的協調與溝通機制，對財務戰略實施過程中出現的各種情況或問題能及時、順暢地進行溝通協調，使各級組織、員工都能理解并支持財務戰略的實施。最后，建立有效的內部激勵機制。企業要努力激勵員工，要將員工個人價值的實現企業與財務戰略的落實聯系起來，使全體員工樂于接受財務戰略，從而在行動上真正成為財務戰略的執行者。

（四）優化財務戰略的信息系統

在網絡全球化背景下，信息已成為當今社會經濟生活中的一項重要資源, 這已是一個不爭的事實。物業服務企業要想進行財務戰略的目標確定、規劃、實施以及改進，必然需要各種有效及時的信息。因此，信息是否準確、信息傳遞是否及時、信息系統是否通暢，這些不僅關系到日常物業服務活動能否正常進行, 而且關系到企業財務戰略的規劃、實施、分析。因此優化信息系統已成為現代物業服務企業推行財務戰略的基礎工作。化優的信息系統可以將大量準確有用的數據及時地收集起來，形成實施財務戰略所需的信息流，從而為發展戰略提供服務。為了更好地支持企業財務戰略的實施，物業服務企業應在條件允許的前提下，努力實現物業管理信息系統與企業現有內部財務信息系統等多種信息系統之間的集成，讓各種信息進行有序流動的同時形成一個閉環的實時網絡信息系統。通過這樣的信息系統就可以將物業服務企業內外發生的全部情況都按實時記錄下來，使物業服務企業能及時、準確地做出反應并指導企業的物業服務活動，從而有效地配合財務戰略的實施，加強對財務戰略的監督與反饋。

五、結論

總之，物業服務行業必須充分認識到實施財務戰略的必要性，并結合物業服務企業的特點，努力找出適合本企業的財務戰略。企業需要做好財務戰略的宣傳、教育培訓工作，將財務戰略及其分解落實情況傳遞到內部各管理層級和全體員工。同時企業也要從制度建設、組織機構、人員素質等方面加以保證，以便財務戰略能在企業得到順利實施，從而有效地提高財務管理的工作效率，促進物業服務企業發展戰略的實現，最終實現物業服務企業做大做強的戰略目標。

參考文獻：

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篇4

委托方(甲方)：

受委托方(乙方)：

說明

1、本合同文本為示范文本，由北京市建設委員會和北京市工商行政管理局共同制定。

2、本合同文本供業主委員會或業主與物業服務企業簽約時使用。

3、本合同文本中所稱物業服務，是指業主通過選聘物業服務企業，由雙方按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

4、本合同文本中相關條款后留有空白行，供雙方補充約定;雙方亦可通過協商另行簽訂補充協議。補充內容或補充協議的基本原則不得與本合同文本和《管理規約》相抵觸。

5、本合同文本[　]中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方當事人應當協商確定。[　]中選擇內容，以劃√方式選定;對于實際情況未發生或雙方當事人不作約定時，應當在空格部位打×，以示刪除。

6、雙方當事人可以根據實際情況決定本合同原件的份數，并在簽訂合同時認真核對，以確保各份合同內容一致。

7、本合同的受益主體包括全體業主及物業使用人，受益主體享有本合同明確的各項權利，并依法履行本合同涉及的相關義務。

委托方(甲方)： [業主委員會][業主]

委托方登記號(身份證號)：

通訊地址：

聯系電話：

郵政編碼：

物業服務企業(乙方)：

營業執照注冊號：

企業資質證書號：

組織機構代碼：

法定代表人：

聯系電話：

委托人：

聯系電話：

通訊地址：

郵政編碼：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》等有關法律、法規的規定，甲乙雙方在自愿、平等、公平、誠實信用的基礎上，就 項目(物業名稱)(以下簡稱“本物業”)物業服務有關事宜，協商訂立本合同。

第一章　物業項目基本情況

第一條　物業項目基本情況

名稱：　[地名核準名稱][暫定名] ;

類型：[普通住宅][經濟適用住房][公寓][別墅][辦公][商業] ;

坐落位置：[通訊地址] 區(縣) 路(街) ;

建筑面積：[預測面積][實測面積][房屋所有權證記載面積] 平方米;

區域四至：[區縣建委備案][街道辦事處備案] ：

東至： ;

南至： ;

西至： ;

北至： 。

委托的物業構成細目以甲乙雙方實際驗收清單為準，并作為本合同的附件。(規劃平面圖見附件一，構成明細見附件二，共用部位明細見附件三，共用設施設備明細見附件四。)

第二章　物業服務內容

第二條　物業交接

1、甲乙雙方和原物業服務企業應當在新的物業服務合同生效之前，就交接時間、交接內容、交接查驗、交接前后的責任等事項進行約定。交接時間應確定具體時點，時點前責任由原物業服務企業承擔，時點后責任由新的乙方承擔。

2、原物業服務企業應在約定時點將物業區域內的檔案資料(見附件六)、物業服務用房及屬于本物業區域內的物業公用設施、設備、構筑物及其附著物、公共區域移交給乙方，由乙方和原物業服務企業進行逐項查驗接收，并簽字確認。

3、甲乙雙方和原物業服務企業對查驗結果存在爭議的，應在查驗記錄中載明，并明確解決辦法;原物業服務企業拒不撤出的，甲方應通過司法途徑解決。

第三條　物業服務事項

1、制訂物業服務工作計劃并組織實施;管理相關的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等;根據法律、法規、規章和《管理規約》的授權制定物業服務的各項制度。

2、房屋共用部位的日常維修、養護和管理。共用部位包括：房屋的承重結構(包括住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、屋頂、外墻面(包括非承重結構的分戶墻外墻面)、樓梯間、走廊通道、大堂、公共門廳、電梯井、樓內下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。

3、共用設施設備的日常維修養護、運行和管理。共用設施設備包括：共用的上下水管道、共用照明、保安監控系統、供電系統、消防系統、供水系統、電視天線接收系統、避雷裝置、通風系統、弱電系統、電梯、熱力管線、煤氣管線等(由專業機構負責的除外)。

4、附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理。包括道路、化糞池、泵房、自行車棚、停車場(庫)、水系、護欄及圍墻等。

5、公共綠地、園林的養護。

6、清潔服務，包括房屋共用部位、公共場所的清潔衛生，垃圾的收集等。

7、協助維護秩序，對車輛(包括自行車)停放進行管理。

8、協助做好安全防范工作。發生安全事故，及時向有關部門報告，采取相應措施，協助做好救助工作。

9、消防服務，包括公共區域消防設施的維護，建立消防管理制度。

10、電梯的運行和日常維護。

11、負責編制房屋、附屬建筑物、設施設備、綠化的年度維修養護方案并公示。

12、按照法律、法規、規章或《管理規約》的有關規定對房屋裝修提供服務。

業主或物業使用人申請裝修時，乙方應當告知相關的限制性規定和注意事項，與其訂立書面的裝修服務協議，明確雙方的權利義務，收取裝修押金[零元] 元、裝修服務費[零元][1個月物業服務費][2個月物業服務費] ，除此之外不得另行收取裝修垃圾清運費、施工人員管理費、門卡工本費、開工證費、管線圖費等任何與裝修有關的費用。

13、對物業區域內違反有關治安、環保、物業裝修和使用等方面法律、法規、規章的行為，應及時告知、建議、勸阻，并向有關部門報告。

14、制定預防火災、水災等應急突發事件的工作預案，明確妥善處置應急事件或急迫性維修的具體內容。

15、設立服務監督電話，并在物業區域內公示。

16、其他：

第三章　物業服務標準

第四條　物業服務標準

乙方按照附件五[物業服務標準]提供服務，不得低于基本等級規范要求。

第四章　合同期限

第五條　物業服務期限

物業服務期限為 年，自 年 月 日至 年 月 日。

第五章　物業服務相關費用

第六條　物業服務收費方式

本物業區域物業服務收費方式為：[包干制][酬金制]

第七條　包干制

1、物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：

[多層住宅]： 元/平方米/月;

[高層住宅]： 元/平方米/月;

[別墅]： 元/平方米/月;

[辦公樓]： 元/平方米/月;

[商業物業]： 元/平方米/月;

[會所]： 元/平方米/月;

物業： 元/平方米/月;

物業： 元/平方米/月;

物業： 元/平方米/月;

物業： 元/平方米/月。

2、實行包干制的，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔;乙方不得以虧損為由要求增加費用、降低服務標準或減少服務項目。

第八條　酬金制

1、物業服務資金由業主按其物業的建筑面積預先交納，具體標準如下：

[多層住宅]： 元/平方米/月;

[高層住宅]： 元/平方米/月;

[別墅]： 元/平方米/月;

[辦公樓]： 元/平方米/月;

[商業物業]： 元/平方米/月;

物業： 元/平方米/月。

2、物業服務資金為交納的甲方業主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：

(1)乙方員工的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

(3)附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理費用;

(4)物業區域內清潔衛生費用;

(5)物業區域內綠化養護費用;

(6)物業區域內秩序維護費用;

(7)乙方辦公費用;

(8)乙方企業固定資產折舊;

(9)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

(10)酬金;

(11)其他費用： 。

3、乙方采取以下第 種方式提取酬金：

(1)[每季][每半年][每年] ，計 元的標準從預收的物業服務資金中提取;

(2)[每季][每半年][每年] 按結算的物業服務資金 %的比例提取。

4、實行酬金制的，乙方應向全體業主公布物業服務年度計劃和支出年度預決算，并按[季][半年]向全體業主公布物業服務費用的收支情況;同時，雙方按照約定每年聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務費收支情況進行審計，聘請費用由[甲方承擔][乙方承擔][甲乙共同承擔];

5、物業服務支出應全部用于本合同約定的支出，年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用，年度結算后不足部分，由全體業主承擔，另行交納。

第九條　物業服務費用交納

業主應在[每次交費的具體時間] 按[季度][半年] 交納物業服務費。

物業區域內的已竣工但尚未出售，或者因開發單位原因未能按時交給物業買受人的物業，開發商應按前款規定交納物業服務費。

第十條　停車服務費用

停車服務費按露天車位 元/個/月、車庫車位

元/個/月的標準收取。

乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車服務協議，明確雙方在車位使用及停車服務等方面的權利義務。

第十一條　業主自用部位收費

乙方應業主要求對業主房屋自用部位、自用設備提供維修養護或其他特約服務的，按雙方的約定收取費用，或按乙方在物業區域內公示的收費標準收取。

第十二條　公共服務項目收費

物業區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等市政公用事業服務單位應向最終用戶收取有關費用。乙方接受市政公用事業服務單位委托代收上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，不得限制或變相限制業主或物業使用人購買。

第六章　共用部位、共用設施收益及分配

第十三條　共用部位和共用設施經營

乙方經營歸業主所有的共用部位、共用設施用于廣告、房屋租賃、會所經營、商業促銷等活動，在符合國家的法律、法規、規章的前提下，應征得甲方書面同意，并每半年向甲方公布收益情況，接受甲方監督。

第十四條　經營收益分配

乙方經營歸業主所有的共用部位、共用設施所得收益按下列第 種方式使用：

1、抵減下一年度物業服務費，分攤到戶;

2、用于小區更新改造;

3、業主大會表決。

第七章　雙方權利與義務

第十五條　甲方的權利義務

1、審定乙方制定的物業服務方案，并監督實施。

2、對本物業區域內的物業服務事項有知情權。

3、對乙方有建議、督促的權利。

4、審核本物業區域內共用部位、共用設施的收益使用情況。

5、組織物業服務滿意度調查。

6、不得要求乙方在本物業區域內行使物業服務內容以外的物業服務。

7、應在乙方辦理入住 日前，提供符合辦公要求的物業服務用房，由乙方[無償使用][有償使用] ，[租金標準] 。物業服務用房建筑面積約 平方米，位置為 。

8、負責協調、處理、解決本合同生效前發生的遺留問題，不因此影響乙方工作。

9、協助乙方做好物業區域內的物業服務工作。

10、按照相關規定交納、使用和續籌專項維修資金。

11、對違反物業服務合同約定、逾期不交納物業服務費的物業區域內的物業費交納人，應督促其交納。

12、有關法律、法規、規章或《管理規約》規定的甲方其他權利義務。

第十六條　乙方的權利義務

1、按照合同約定收取物業服務費用。

2、根據有關法律、法規、規章及本合同的約定，按照物業服務標準和內容提供物業服務，收取[物業服務費用]、[特約服務費用]。

3、制定物業服務計劃，負責編制房屋、附屬建筑物、設施設備、綠化的年度維修養護計劃。

4、向甲方告知物業區域內物業服務的有關情況。

5、可以選聘專業服務企業承擔物業區域內的專項服務項目，但不得將本區域內的全部物業服務委托給第三方;乙方與所選定的專業服務企業簽訂的合同不得低于本合同的服務標準，并對專業服務企業的服務行為承擔連帶責任。

6、妥善保管和正確使用本物業的檔案資料，及時記載有關變更信息。

7、及時向甲方、業主和物業使用人通報本物業區域內有關物業服務的重大事項，接受甲方、業主和物業使用人的監督。

8、對甲方、業主和物業使用人違反《管理規約》的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促甲方、業主和物業使用人改正。

9、不得擅自占用本物業區域內的共用部位、共用設施設備或改變用途，不得擅自占用、挖掘本物業區域內的道路、場地。

確需臨時占用、挖掘本物業區域內道路、場地的，應按規定辦理相關手續，制定施工方案，開工前要在物業區域內公示，施工過程中盡可能減少對正常秩序的影響，并及時恢復原狀。

在緊急情況下，乙方為了公共利益可以先行施工，但事后應予以說明。

10、本物業區域內需另行配備相關設施設備的，乙方應與甲方協商解決。

11、對自身原因造成的事故承擔責任并負責善后處理。

12、國家法律、法規、規章或《管理規約》規定的乙方其他權利義務。

第十七條　配合義務

對需進入物業區域內的宣傳、檢查、執法、救援等公共事務，甲乙雙方應當積極配合。

第八章　合同終止

第十八條　期滿終止

本合同期滿前，甲方決定不再聘用乙方的，應在期滿前3個月書面通知乙方;乙方決定不再續約的，應在期滿前3個月書面通知甲方。

第十九條　期滿續約

本合同期滿前，甲方決定繼續聘用乙方的，應在期滿前3個月書面通知乙方;乙方自接到續約通知一個月內回復甲方。

雙方同意續簽，應于合同到期前 日內簽署新的物業服務合同。

第二十條　自動續約

本合同期滿前三個月，沒有將續聘或解聘乙方的意見通知乙方的，乙方視甲方同意此合同自動延續，合同為一個整年度。

第二十一條　接管前處理

本合同終止后，在新的物業服務企業接管本物業項目之前，乙方應當應甲方的要求暫時繼續提供物業服務，一般不超過三個月;雙方的權利義務繼續按照本合同執行。

第二十二條　不可抗力的終止

因不可抗力致使合同無法繼續履行的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，其他事宜由甲乙雙方依法協商處理。

第二十三條　終止后處理

本合同終止后，甲乙雙方應共同做好債權債務處理事宜，包括物業服務費用的清算、對外簽訂的各種協議等;甲方、乙方應相互配合，做好物業服務的交接和善后工作。

第九章　違約責任

第二十四條　甲方違約責任

甲方違反本合同約定，導致乙方未能完成服務內容的，乙方有權要求甲方限期解決;逾期未解決的，乙方可要求甲方支付違約金 元;造成損失的，乙方可要求甲方承擔相應的賠償責任。

第二十五條　乙方違約責任

乙方提供的服務達不到本合同約定的標準的，甲方有權要求乙方在合理期限內改進，乙方未能改進的，甲方可要求乙方支付違約金 元;給業主或物業使用人造成損失的，有關當事人可要求乙方承擔相應的賠償責任。

第二十六條　提前解約責任

除本合同第八章規定的合同終止情形外，甲、乙雙方均不得提前解除本合同，否則無過錯方可要求其支付 萬元的違約金;造成損失的，無過錯方可要求其承擔相應的賠償責任。

第二十七條　突發事件處理

為維護公共利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄露、漏電、火災、暖氣管、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急避險措施造成損失的，當事人應按有關規定處理。

第二十八條　乙方免責條款

以下情況乙方不承擔違約責任：

1、由于甲方、業主或物業使用人的原因導致乙方的服務無法達到合同要求的。

2、因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的。

3、非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失，乙方已采取應急措施的。

第十章　爭議解決

第二十九條　爭議解決

因合同的解釋或履行發生爭議的，雙方可采取以下方式處理：

1、協商解決;

2、向物業糾紛人民調解委員會申請調解;

3、向有管轄權的人民法院提起訴訟，或申請仲裁。

第十一章　附　則

第三十條　其他約定

1、本合同未盡事宜，國家有相關規定的，依規定解決;沒有規定的，由雙方協商解決，并簽訂書面協議;

2、對本合同的任何修改、補充或變更應經雙方書面確認，并作為本合同附件，與本合同具有同等的法律效力。

3、本合同正本連同附件一式 份，房地產行政主管部門備案一份，甲方、乙方、 各執一份，具有同等法律效力。

4、本合同經雙方法定代表人或授權代表人簽字并簽章后生效。

甲方：乙方：

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對照現代服務營銷理論和成功實踐安全來分析產生這些問題的原因，我們發現是從業人員對傳統營銷和現代服務營銷理念的區別認識不足、對現代服務營銷的理論主動學習研究不夠導致的，（因從業的大多數人員是從其他行業轉行而來，對傳統的有形產品的營銷手段以及客戶在傳統交易過程中的角色地位等等了解掌握較為熟練）。

本文試從傳統營銷理論和現代服務營銷理論的發展變化，結合物業服務工作實際，談談以下想法。

我們大家知道：傳統市場營銷概念，是簡稱為4P的概念，即產品、價格、促銷、渠道。現代服務營銷理論在傳統營銷理論基礎上又增加了3P形成7P的概念即參與者、服務操作過程、無形產品的有型展示（這是美國西北大學飛利浦"科特勒教授總結提出的。該教授因對營銷理論研究及發展卓有建樹，有現代營銷學之父之美稱）。這是目前較完整的現代服務營銷的理論。

我們通過學習思考與實踐，是要從傳統的有型產品生產、營銷過程中走出來，走進現代服務營銷范疇的物業服務市場，走進我們每天所做的物業服務過程中。

傳統營銷的關注點是關注產品、關注價格、關注促銷、關注渠道，那我們的物業服務經營模式屬于內藏服務營銷的范疇，除了傳統營銷的4P之外，還需要關注：關注參與者（被服務對象），關注服務過程（服務產品的特性決定了“服務”這一無形產品，它生產的同時消費者在消費――生產和消費同時并發性），關注無形產品的有型展示（物業企業的標識系統、辦公環境設計與裝滿、員工著裝及行為舉止規范、工具、器具的完整清潔等）。

為了說明物業服務這一無形產品營銷和傳統有型產品的營銷區別，也為了說明為什么要在物業服務這一無形產品中，充分重視除產品、價格、促銷、渠道以外另外三個重要因素（即參與者、服務過程、有型展示）。舉例為證：從兒童玩具變形金鋼（典型的有型產品）是如何推廣的，是如何讓男孩子愛不釋手的過程分析，按照傳統營銷概念，除價格、產品、渠道外，在促銷上，經營企業下足了功夫。他們投巨資拍攝電視兒童片《變形金鋼》，演譯出變形金鋼力斗外星人的大戰場面，用變形金鋼拯救地球，拯救人類的善惡之爭，吸引了并征服了幾億兒童消費者，甚至說影響了一代人的成長，同時企業取得了驚人的收益，這一案例的營銷關鍵是促銷成功（產品、價格、渠道不占主導地位）。

同樣是有型產品，但通過服務營銷，沖出了價格重圍，走出中國，走向世界的家電企業，躋身世界家電企業十強。在世界最受尊敬的企業排名中，居中國企業的第一位。人無搬動服務，到三免服務，再到先設計后安裝服務，從五個一服務，又到星級一條龍服務，無塵安裝，全程四防，歷經10年十次服務升級。他的口號是“真誠到永遠”，就是這句口號的實際行動――物化過程，感動了中國，感動了世界。這是哪家企業呢？這就是中國的“海爾”。“海爾”是把企業口號真正落實到員工、客戶的成功典范。是用“服務”的十次升級，是用不斷“創新”的現代服務營銷手段，不斷滿足著客戶需求，不斷地創造經營奇跡的成功典范。

環顧身邊的房地產銷售服務、民航和公交服務、銀行服務等等經營服務方式以及過程的改變，我們都親身體驗，消費者接受服務的“感受”越來越被企業重視。

這是經濟全球化和信息時代的到來使得各種技術的同質趨勢、產品的同一性更加明顯，正因為如此“服務”已經成為附加在傳統行業經營戰車上用來拓展市場、爭取顧客份額，進而打敗競爭對手的利器。

分析我們的項目管理實踐過程，消費者滿意度較高的，無疑是在重視傳統營銷4P的同時，又重視了“服務參與者”，重視了“服務過程”，重視了“有型展示”的。相對消費者滿意度較低的，當然又各有各的原因了，但仔細分析肯定能發現，在運用現代服務營銷手段，在與業主的溝通方面，對服務過程的控制上，在利用有型展示的程度上，或多或少存在主觀方面做不到位問題。

針對我們的物管工作，要充分重視現代服務營銷中的參與者，服務過程，有型展示。一定從物業服務營銷開始，從項目接觸洽談，制定管理方案，一直到合同簽約后的整個發行過程（無論是短期或長期）都必須研究：參與者（被服務對象）和我們的服務過程（如作業流程設計，過程臨近，評價，投訴處理、改進等）以及充分的有型展示（標識、辦公環境、著裝、行為舉止、工具整潔程度等）進而做大量細致的策劃、規范、實施、檢查、糾正、整改工作。

因此在物業工作中從認識上、行動上要力求做好以下幾點：

1、要理性的分析你的服務參與者素質、知識層次、職業特征、行為習慣，從而采取有效的溝通交流的方式方法。要用換位思考和主動意識時刻關注你的服務對象。在服務產品設計之初、營銷服務進行中間以及服務效果反饋的全過程都始終將“服務對象”擺進去.

2、要盡可能細化服務過程分析，用鏈接式的工作思路和舞臺概念策劃“服務遭遇”場景，設計“臺詞”“燈光”及“效果”并使用作業程序，作業指導書進行有效控制，保證服務質量穩定。

篇6

2、支持物業管理，享受優質服務。

3、真情服務，以人為本。

4、做專業物業，讓您安享美好人生。

5、做貼心物業，構建和諧文明社會。

6、做生態物業，創造優質人居環境。

7、專業化的物業管理效率高。

8、尊老愛幼，和睦相處。

9、展物管風采，創社會和諧。

篇7

物業服務禮儀培訓方案曾經有一個單位要招聘一個部門負責人，出的唯一一道面試題是：“誰為你發工資？” 這實際上考核的是服務意識的問題。**后，只有一人被錄取了，他的回答是：“單位為我發工資，因為是單位給我提供了舞臺；顧客為我發工資，因為顧客為我們帶來了效益；我自己為自己發工資，因為一切還要靠自己的主觀努力”。

在工作崗位上，要贏得服務對象的尊重，是取得成功的重要環節。要做到這一點，就必須勤勤懇懇，嚴于律己，維護好個人形象。因為個人在工作崗位上的儀表和言行，不僅關系到自己形象，而且還被視為單位形象的具體化身。

維護好個人的形象，既要注意自己的儀表、舉止、著裝，也不要“衣帽取人”。要做到“六不和四要”。

“六不”就是：不對他人評頭論足，不談論個人薪金，不要諉過給同事，不干私活，不聽私人電話，不打聽、探究別人隱私。

“四要”就是：衛生要主動搞，個人桌面要整潔，同事見面要問好，辦公室來人要接待。

除了以上的要求個人著裝也非常重要，有6戒要注意：

一戒臟。在工作崗位上，沒有任何理由使你的著裝臟兮兮的。如果那樣的話，和穿著殘破不堪的衣服又有什么區別呢？

二戒亂。工作時間，通常應力求莊重、素雅而大方，花色不要過于鮮艷搶眼，不要讓人產生“搶顧客的風頭”的錯覺。

三戒奇。絕對不應當在款式上過分奇特，也不應在搭配上過于特殊。

四戒短。衣著過分肥大或短小，都是不得體的。要避免著裝過短的情況。在莊重嚴肅的場合，不允許穿西裝短褲、超短裙等過“短”的服裝，不然既不文明，也不美觀。

五戒緊。女性，還應避免使自己的正裝過于緊身。服裝過分地緊身，只會產生兩種效果：要么過度地展示個人的線條，要么會使自己內衣的輪廓被不雅地外現。它們都只會破壞服裝的美感，把自己的“美中不足”夸張地暴露在別人面前。

六戒露。工作場合，著裝不允許過分暴露或太透明。特別是女性，胸、肩、背、腰、腳趾、腳跟不可以露。

同時作為職場的一員關系的處理也是也要注意相應的禮節。

服務人員，必須高度重視各種人際關系的協調。應注意以禮待人，內求團結，外求和睦。

1、和顧客的關系。處理、協調和顧客的關系，要熱誠接待、一視同仁。要注意你所處的特殊位置，明確你的形象就是單位形象，你的態度就是單位態度。所以，一定要協調好和顧客的關系。即使和顧客發生了異議、沖突，只要沒傷害到自己的原則問題，都應該站在體諒顧客的角度，退一步進行處理。

2、和上級的關系。要服從上級的安排，支持上級的工作。并要維護上級的威信。上級需要把握的是大局，不管自己和上級關系怎么樣或對他們的看法怎么樣，都要以實際行動維護上級的威信，要以禮相待，不能囂張放肆。

3、和下級的關系。要處處尊重，時時體諒，不徇私情、善解人意。當下級提出不同工作意見時，上級應該持歡迎和感謝的態度。要注意發揮整個辦公室的力量來商討解決事情，而不要只顧面子，不懂裝懂。如果下屬的意見說得太刺耳，甚至是不合實際的個人攻擊，只要不妨礙工作，都沒有必要或者不應該想著報復。對于下屬中有較強才干、能獨當一面的，應該積極地提拔。

4、和平級的關系。處理好和同級的關系，對于團隊精神的體現非常重要。一要相互配合、互相勉勵。二要不即不離，保持同事間交往的適當距離。三是要誠信待人，互相團結。

上面講的是關于服務禮儀概念方面的內容，下面我們為大家準備了詳細的物業客服部的禮儀規范。

行為規范

1、每位員工須保持精神振奮、舉止文明。不在辦公區內袖手、背手、手插口袋、雙手抱胸等；

2、上班時間保持良好坐姿、站姿，不攀談與工作無關的內容。在公共場所不大聲喧嘩和打鬧、嬉戲、追逐、奔跑；

3、在小區、電梯內、樓道內遇到客戶應微笑并主動問好，并讓客戶先行；

4、接待來訪客戶時要舉止得體、大方，語言要禮貌、熱情，不夸張；

5、客戶來訪應起身相迎并問好，先請客戶入座，然后才能入座；客戶告辭，應起身移步相送；

6、與客戶交談時應距離以0.8米至1.0米為宜，音量以雙方聽清第三方聽不到為宜。交談時應面帶微笑平視對方，不左顧右盼。不打斷客戶，應仔細聆聽；

7、站立時，雙腳與雙肩自然垂直分開，肩平、頭正、雙眼平視前方、挺胸收腹；

8、交往語言：您好，您請，請問……，麻煩您……，勞駕您……，謝謝，對不起……，再見。

9、電話語言：您好康橋物業，請稍等，請問，請您放心，我一定幫您留意的，對不起，謝謝，再見。

10、接待語言：您好，請坐，請您……好嗎？打擾您一下，我能幫您什么嗎？請稍等，對不起，謝謝，再見。

電話禮儀

1、電話鈴響三聲內接聽，說問候語：您好！康橋物業。遇上節日要講祝福語，如新年好！、節日快樂！

2、確認來電人的身份、要求，應說：請問您貴姓？或請問您是哪里？有什么可以幫到您？。如果不能馬上滿足對方的要求，應說：對不起或請稍等，然后再解釋。語調平穩、語氣平和，發音清楚。

3、在接聽電話過程中，不得長時間沉默，應適當地用好！、好的！等語言回應，以表示在認真傾聽。

4、通話中若需暫時中斷，應向對方說：對不起，請稍候。然后捂住話筒，繼續時應向對方說：對不起，讓您久等啦。

5、通話過程中，如有客人來訪時，應點頭微笑，并用手勢示意對方坐下。收線后，應立即表示歉意，說：對不起，讓您久等啦。

6、收線：應先確認對方是否有其它需要：您還有其它需要嗎？，待對方確認無需求后，說再見！并等對方掛斷電話后再收線。

值班場所禮儀

1、每天上班遇到業主或同事，都應面帶微笑，并主動問好。

2、應隨時保持辦公室安靜，不大聲喧嘩；暫時離開辦公室也應將辦公桌收拾整齊，站起時應輕輕起身，把座椅輕輕置于辦公桌底。

3、值班場所及工作區域不能抽煙、吃東西。

4、進入其他值班場所時，應先敲門，經允許方可進入；如遇業主或同事正在交談，應表示歉意，說對不起，打擾了！。

5、下班時應主動向同事說再見！。

6、與人握手時要微笑欠身，伸出右手。

（1）不可戴手套；

（2）特殊情況（如手臟）不方便握手時，應及時表示歉意；

（3）同女士、上級、年長者握手時，應等對方先伸手。

接待禮儀

1、客人來訪時應立即放下手邊的工作，起身熱情問好、招呼讓座。

（1）如手頭有重要工作不能中斷，應說對不起，請稍等！，然后迅速處理手頭上事務后接待；

（2）如處理時間過長，應適時表示歉意。

2、禮貌得問明來意，耐心地聽取對方敘說，保持正確的儀態。

3、如來訪者尋釁鬧事時，應保持高度冷靜，本著有理、有利、有節的原則，控制事態的進一步擴大。

4、來訪者告辭時，應主動起身送至門口，并說：再見！、您慢走！歡迎再來！。

5、與客人同行時，應主動為其開門、引導，并讓客人先行；乘坐電梯時，應主動選層，電梯門打開后，站在電梯轎廂門邊，用手擋住轎廂門，讓客人先上、下。

入戶拜訪禮儀

1、按規定著裝、佩帶工作牌，保持良好形象。

2、敲門：

（1）按門鈴一下或輕敲門三下，站在離門一米處等候。如無反應，等 待30秒后再次敲門，不可大力敲打或撞擊業主門窗；

（2）業主開門后應先說您好！，并說明身份及來意。

3、進門：征得業主同意后，應微笑說謝謝！。

4、進門后：

（1）業主讓座方可就坐；

（2）向業主說明拜訪目的，并同業主進行有效交流；

（3）嚴禁接受業主敬煙、小費及禮物；

（4）嚴禁在業主家中吸煙、喝水、吃零食、用餐等；

（5）嚴禁使用洗手間。

5、告辭：

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關鍵詞：物業服務能力 提升 方法 途徑

現如今，一個企業如果想要更好地生存和發展，就必須提升自己的服務能力，關注顧客的需求，從自身角度出發更好地順應社會的需要，才能贏得市場。隨著業主維權意識的提高，使得物業管理面臨著發展的瓶頸。怎樣才能讓拒交管理費、業主維權、服務投訴等等事件不再發生或者最大限度地減免，這是物業公司現在需要認真考慮的問題。

一、從公司內部增強服務意識

1.培養專業化服務人才。現在的市場競爭是人才的競爭、產品質量的競爭、服務能力的競爭，對于物業管理企業，服務的優劣和好壞就決定了其發展是快速還是停滯不前。所以在物業管理企業中，培養專業化的服務人才是提升服務能力的基礎。第一，需要引進具有相關管理經驗的高層次管理人員；第二，需要加強組織培訓、實時檢查、績效考核等方法的落實，提升員工自身的素質和服務能力。如果員工素質得到提高、管理手段得到加強，那么服務質量也會必然提升。

2.增強員工優勝劣汰的競爭意識。首先，必須加強員工素質培訓，進行員工業務素質考核，采用激勵政策，做到獎懲分明；其次，使用競爭上崗制度，對于不符合要求的員工，進行再培訓或者調任、解聘；再次，加強專業對口工作的落實，對于專業性質強的崗位，聘用具有專業技術的人才，保證人盡其才，崗位和人才也能對口。通過建立和健全公司內部的管理機制，增強員工工作的主動性和積極性，從而使得企業服務質量達到一個新的臺階。

二、樹立“以人為本”理念

1.員工方面的“以人為本”。員工是企業創造經濟價值的基礎，沒有滿意的員工，就不會有滿意的顧客。企業在管理上，也要加強對員工的關懷和幫助。在生活上，要幫助他們解決遇到的困難；在工作上，要指導他們怎么去完成工作職責和內容；在思想上，要及時了解他們的思想動態和發展方向，并且給予適時的幫助和調整。可以在較長的時間之后，調整員工的工作內容，使得他們可以學習到更多的新知識，促進他們對工作和生活的熱愛。

2.顧客方面的“以人為本”。在顧客方面，顧客就是上帝，尊重顧客、善待顧客是我們需要做到的。首先，我們要滿足顧客的需求，并且在合適的范圍內超出他們的預想，讓他們對我們的服務更加地關注和信任；其次，對于服務內容和工作內容，應該明確哪些是該做的，哪些是不該做的。作為物業服務人員，需要在理上完善公司的服務內容，提升企業服務品牌，增加顧客的滿意度，增強物業企業與顧客之間的良性溝通，提升企業服務形象。

三、提供個性化服務和規范化管理

1.提升個性化服務。個性化的服務指的是如下兩點：第一，針對單個業主的特別需要，在常規工作之外的服務，比如針對空調、電視等家用電器可以制定出個性檢修計劃，用水、用電等使用記錄節約管理計劃等等；第二，針對不同業主需求的服務，比如孩童接送、寵物寄養、鐘點工服務等等。建立全天候服務熱線電話、跟蹤反饋制度、在線溝通渠道等等方案，促進顧客和服務人員的溝通，盡最大努力達到顧客的滿意，努力實現顧客的需求。

2.促進規范化管理。實施規范化管理是使得物業管理工作的每一步都有章可循、有法可依，遵循社會發展規律，不做投機取巧的事情，從提升服務質量、規范化管理、透明化運作來促進企業的發展和進步。讓顧客看到我們的服務過程和服務意識，勇敢地將自己的工作展示給顧客檢驗和審查，促進規范化管理的實現。

四、加大高新技術產品的使用

如今社會在不斷發展和進步，科技也是日新月異，聲控開關、電子顯示屏、指紋識別系統、人臉識別開門系統等等服務可以促進物業管理的安全和規范化。現如今，缺少物業一線人員的現象嚴重，這就需要我們采用高新技術產品來代替人員的成本，包括培訓成本、開支成本和流失成本等等。促進樓道自動化系統的普及，讓高新電子產品、網絡產品代替我們的人員管理，不斷提升我們的服務質量。

五、從市場競爭中吸取經驗

我們需要從對內和對外兩個方面增強自身的競爭意識。在企業內部，要以顧客為中心，不斷提升自己的服務能力；在企業外部，要多參與市場競爭的評比，不斷找出自己的不足，通過市場的檢驗，不斷完善自身的物業服務和管理水平，促進物業服務能力能夠滿足時代和顧客的需求。

總之，企業在市場競爭下如果想要更好地發展和進步，就需要從自身角度不斷完善服務能力和水平，同時從市場競爭中找出自己的不足，不斷調整服務方案，這樣才能使得企業有更長遠的發展。

參考文獻

[1]高丹桂.物業服務企業體驗式營銷方式探究[J].生產力研究，2012（7）

[2]徐海燕.論物業規約的法律效力[J].法學論壇，2008（2）

篇9

山東省物業服務合同范本

第一章 總 則

第一條 本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）

組織名稱：________________________

代表人：__________________________

地址；____________________________________________

聯系電話：______________

受委托方（以下簡稱乙方）

企業名稱：______________

法定代表人：______________

注冊地址：______________________________________

聯系電話：______________

根據有關法律、法規、在自愿、平等、協商一玫的基礎上，甲方將_______（牧業名稱）委托乙方實和行物業管理，訂立本合同。

第二條 物業基本情況

物業類型：______________

座落位置：____市____區____路（街道）____號

四至：______________________________

占地面積：____平方米

建筑面積：____平方米

（委托管理的物業構成細目見附件）

第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。

第二章 委托管理事項

第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院____.

第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空調、供暖鍋爐房、樓內消防設施設備、電梯、____、____、____.

第六條 公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理、包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場、____、____、____、____.

第七條 公共綠地的養護與管理。

第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育場所____、____、____.

第九條 公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、垃圾的收集、____、____、____.

第十條 交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條 維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、____、____、___.

第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條 負責向業主和物業使用人收取下列費用：

1. 物業管理費：________

2. 保潔費：________

3. 保安費：________

4. 房屋設備運行費：________

5. 維修養護費：________

第十四條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設備及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。

第十五條 對業主牧業使用人違反《業主公約》的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、____等措施。

第十六條 其他委托事項

第三章 委托管理期限

第十七條 委托管理期限為____年。自____年____月____日____時起至____年____月____日____時止。

第四章 雙方權利義務

第十八條 甲方權利義務

1、 代表和維護產權人、使用人的合法權益；

2、 制定《業主公約》并監督業主和物業使用人遵守公約；

3、 審定乙方制定的物業管理方案；

4、 檢查監督乙方管理工作的執行情況；

5、 審議乙方年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

6、 在合同生效之日起____日內向乙方提供____平方米建筑面積管理用房（產權仍屬甲方），由乙方按下列第____項執行；

（1） 無償使用；

（2） 按建筑面積每月每平方米_

___元租用，其租金收入用于____.

7. 負責歸集物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起____日內向乙方提供；

8. 當業主和物業使用人不按規定交納牧業管理費時，負責催交或以____方式償付；

9. 協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題；

（1）________

（2）________

10. 協助乙方做好牧業管理工作和宣傳教育、文化生活；

第十九條 乙方權利義務

1. 根據有關法律、法規及本合同的約定，制定牧業管理方安；

2. 對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；

3. 按本合同第十五條的約定，對業主和物主使用人違反業主公約的行為進行處理；

4. 選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；

5. 負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的年度維修養護計劃， 經雙方議定后由乙方組織實施；

6. 向業主和物業使用人書面告知物業的使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關限制條件，并負責監督；

7. 每___個月向全體業主和物業使用人公布一次維修養護費用收支使用情況；

8. 對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施；

9. 本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業管理的全部檔案資料；

第五章 物業管理服務要求標準

第二十條 乙方須按下列約定，實現管理目標，即業主和物業使用人對乙方的管理滿意率達到___%

1. 房屋外觀：________________________

2. 設備運行：________________________

3. 房屋及設施、設備的維修、養護：______________________________

4. 公共環境：_________________________________

5. 綠化：_________________________________

6. 交通秩序：___________________________

7. 保安：___________________________

8. 急修：_________________________________

小修：_______________________________________

第六章 物業管理服務費用

第二十一條 物業管理服務費

1. 管理費由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業主收取；

2. 保潔費由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業主或物業使用人收取；

3. 保安費由乙方按建筑面積生平方米___元或按套每戶___元向業主或物業使用人收取；

4. 高層住宅電梯、水泵、___運行費按實結算，由乙方向業主收取；

5. 管理服務費標準的調整，按___調整；

6. 對業務和物業使用人逾期交納物業管理費的，乙方可以從逾期之日起按應繳費用千分之三加收滯納金。

第二十二條 住宅區域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的___倍收取。

第二十三條 車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收取；

1、 露天車位：______________________________

2、 車庫車位：______________________________

第二十四條 乙方對業

主或物業使用人的房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務，由業主或物業使用人按實際發生的費用計付。

第二十五條 乙方向業主和物業使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下：

1.__________________________________________

2.__________________________________________

第二十六條 房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護費用由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的住宅區建筑面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支或直接向業主收取。

第七章 違約責任

第二十七條 甲方違反本合同第十八條第___款的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一不定期限內解決，逾期未解決的乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失，乙方應給予甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第三十條 甲乙雙方任何一方無法律依據提前終止保同的違約方應賠償對方___元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。

第八章 附則

第三十一條 雙方約定自本合同生效之日起___天內，根據甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續。

第三十二條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與合同具有相同等效力。

第三十三條 本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。

本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

第三十四條 本合同正本連同附件____頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。

第三十五條 因房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量右故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。

第三十六條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第三十七條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請____市仲裁委員會裁決（當事人雙方沒有達成書面仲裁協議的，可以向人

民法院）

第三十八條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該事同期滿____天前向對方提出書面意見。

第三十九條 本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章：

乙方簽章：

代表人：

代表人：

年月日

篇10

關鍵詞 物業管理 企業 管理 經營

隨著中國國民經濟的快速增長，物業服務行業也迅速發展起來，目前物業服務企業的數量已超過數萬家。在發展過程中，這一行業被認為是“朝陽產業”，展現出強大的生命力和持續的發展前景。

一、觀念管理創新

受傳統觀念和思維的影響，人們并沒有全面認識物業管理，很多人仍然認為物業管理就是勞動力密集的低端行業，日常工作就是收物業服務費、抄水電表等。同時，許多物業服務企業對自身也沒有準確的定位，仍然遵循“輕服務、重管理”的做法。時代在變化，無論是個人還是物業服務企業，都應該從新角度去審視物業管理，用新觀念去理解物業管理。

二、人員管理創新

面對市場客戶的需求，物業服務企業要努力打造一支專業化的物業管理隊伍，包括建立富有彈性的激勵機制與淘汰制，激發員工的敬業精神，培養企業文化歸屬感，以留住人才，穩住人才。具體做法如下：

第一，公司設立明確的工作目標，并引導員工圍繞這個目標去開展工作，最終實現這個目標。只有目標明確了，員工才能有奮斗方向和工作動力。

第二，領導層和主要管理人員需要以身作則，在員工心中樹立榜樣，憑借工作能力、人格魅力來影響和調動員工的工作積極性。

第三，建立完善的激勵制度，對工作表現突出的員工給予一定的物質獎勵或榮譽獎勵，以激發員工的工作積極性和創造性。

第四，建立完善的考核制度，監督員工的工作。在實踐中應做到一是機會均等，讓所有員工處于同一起跑線，具備同樣的工作條件，使用同一考核標準；二是獎懲的程度要與員工的功過相一致；三是激勵措施實施過程要公開。只有這樣，才能真正調動員工的積極性。

三、服務管理創新

建立“業主服務滿意體系”：1個目標――服務滿意；2個理念――全程跟蹤，親情服務；3個干凈――辦公與生活環境干凈，機房干凈，設備干凈；4個不漏――不漏氣、水、電、油；5個良好――設備運行與維護良好，衛生保潔與綠化養護良好，保安禮儀與安全管理良好，管理服務質量與態度良好，客戶與業主反映良好。

四、經營管理創新

目前，在住宅類物業暫時無法扭轉低收費標準和低收費率的情況下，企業整合利用物業管理區域內的各種資源，挖掘邊際效益，創造商業價值，是住宅類物業服務企業的一條重要出路。

（一）整合經營資源，提升經營效益

1.積極儲備物業經營資源。物業服務企業有權自由處置和經營的物業資源才能帶來最大的收益。物業服務企業應盡可能嘗試通過如下途徑儲備可以自主經營的物業資源：

第一，向發展商爭取。依照行業慣例，物業服務企業可以在合同中約定由開發建設單位低價提供一定的商業用房給物業服務企業，或者在合同中約定停車場、會所、游泳池、網球場等設施的經營收益劃歸物業服務企業所有，以彌補前期物業管理的投入或者充抵部分開辦費用。

第二，租用商業網點。如發展商不提供低價商業用房，物業服務企業可以租用部分商業用房進行經營，這樣可以規避物業服務企業的投資風險及因業主不再續簽合約導致的續期經營風險。

第三，在前期物業管理階段預留物業服務企業在接管驗收物業之后可供開發利用的物業資源。

2.以物業本體為中心開展多種經營。這類經營活動是對住宅小區物業管理主業的有益輔助和補充。在物業管理區域內，由于物業服務企業占有經營條件的先天優勢，又存在剛性的市場需求，所以如果經營得當，可以獲得令人滿意的經濟回報。物業服務企業要在有效進行業主需求分析、拓展潛在服務空間、探索高端經營項目上多下功夫。

3.開展社區專項經營。專項經營往往是以較大投資為基礎的系統性經營活動，具有代表性的此類經營活動有開辦幼兒園、中小學校，經營性場所如餐廳、酒樓、超市、網吧等，會所及康體娛樂設施，裝飾裝修公司，搬家公司，禮儀服務公司等。一般來說，專項經營的風險和收益都較大。企業應根據物業項目的實際情況和業主的需求開展服務，滿足業主的不同需求。

4.利用品牌優勢實施資本運作。這是一種以資本運作為紐帶，有效利用品牌企業的品牌優勢、技術優勢、規模優勢，通過合資、合作、兼并、重組、收購等方式，借助強大的資本實力收購、兼并具備發展潛力的目標企業，從而快速完成物業服務企業的產業和區域布局，拓展企業生存空間，實現資源共享和低成本的市場擴張，形成跨地區、跨行業的大型物業管理集團的資本運作模式。這種模式通過輸入管理模式、實施品牌運作，跨越了由產業向資本的進化，是物業經營模式的高級形態。

（二）堅持合法經營，合理規避風險

法律法規是國家的剛性規則。《物權法》和《勞動合同法》的實施，在一定程度上加大了企業的經營風險。物業服務企業應加快培養自身核心競爭力，依法規范自身管理服務行為，通過加強制度建設和企業自律來規避法律規定、市場競爭以及業主維權給企業帶來的經營風險。同時，物業服務企業要具備物業經營相關的專業資質，做到合法經營。

（三）尊重業益，構建雙贏機制

在物業經營管理活動中，最關鍵的兩個利益主體是業主和物業服務企業。當前，物業經營管理中最激烈的矛盾和沖突歸根結底都是業主物權實現的問題。解決問題的關鍵在于在確立業主是物權主體的機制，改變目前物業服務行業普遍分化甚至阻撓業主組織起來行使權利的現象。物業服務企業只要充分尊重業主的物權主體地位，并切實支持業主依法充分行使物權，提供完全透明化的物業服務，來自業主方的風險和壓力將會變小。因此，當前應積極推行酬金制物業服務收費模式，從根本上解決物業服務收費難、業主物業企業溝通難、物業行業誠信度低的問題。

（四）以人為本，注重育才

在傳統觀念中，物業管理屬于勞動密集型行業，但隨著行業由管理走向經營，逐步與國際接軌，物業管理步入“經營型管理模式”的時代。物業經營需要大量的法律、租賃、估價、咨詢、策劃等專業人才為用戶提供綜合服務。需要不斷培養專業化、高素質和具有優秀服務意識的員工，建立一支具有豐富經驗和先進理念的專業團隊。物業管理投入的不是資本，而是人才；物業公司的實力不是資本的實力，歸根結底是人才的實力。

（五）提高企業的綜合競爭力

企業應對市場競爭的基本策略是強化內涵建設。要通過加強企業管理、苦練內功、優化服務、打造品牌來增強企業的綜合競爭力。同時，物業管理只有具備一定的規模，才可能取得理想的規模效益。當前，中高端住宅小區的業主對服務品質和服務功能延伸的關注程度比對服務價格的關注度更高，更希望其個性化的服務需求和精神層面的需求能獲得滿足，這就要求企業具備物業服務的競爭力。因此，能否有效感知業主的需求或潛在需求，以及是否具備滿足這些需求的能力也顯得至關重要。

（六）利潤最大化