導語：如何才能寫好一篇物業安全管理措施方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：小區物業；消防安全管理；應對措施

1引言

隨著我國社會主義市場經濟體制的推行和發展，催生了很多服務型的新興企業，比如小區物業消防安全管理服務行業，就是當前非常受人矚目的行業。從本質上說它屬于一種綜合的管理服務體系，而消防安全是服務體系中的一個重要的內容，為的就是為小區居民提供一種安全、健康、舒心的居住環境。但是由于各種主觀因素和客觀因素的緣由，導致消防安全工作不能在小區物業服務管理順利地實施，甚至還出現了嚴重的火災事故和人員傷亡的現象，這已經嚴重地影響了小區居民乃至社會群眾的人生財產安全。因此，消除小區物業消防的安全隱患以及加強居民的消防安全意識工作迫在眉睫，政府相關部門以及小區物業管理人員必須對此高度的重視，提出解決的措施，保證小區居民的人身財產安全。

2小區物業消防安全方面存在的隱患

2.1小區建設整體缺乏安全消防設計和規劃

現在很多小區在最開始的立項設計上沒有完全將整體的消防規劃設計納入到其中，不符合國家頒發的《建筑設計防火規范》的要求和相關規定，在消防設施及器材的配備和使用上都沒有按照嚴格的標準來。特別是一些房地產的開發生為了降低購買消防設施的成本，進而獲得更大的利益，而使用不合格標準的消防設備，或者器材配套根本不齊全，小區多個地方根本沒有配備消防器材。除此之外，某些小區的暖氣管道以及煤氣管道等暴露在外面，架空高度太低，固定不牢等現象非常常見。以上這些現象都十分容易導致火災事故或者是意外情況的發生，存在著很大的安全隱患，倘若一旦出現問題，后果將不堪設想。

2.2沒有將消防安全管理的相關內容引入到小區的物業管理中

當前我國小區的物業服務企業近年來發展迅速，但是仍然存在著不少弊端，值得引起大家的重視和關注。尤其是在小區物業消防安全管理方面上，存在著些許問題，具體來說主要體現在以下這幾個方面：1.小區物業安全管理的主要內容和精力都放在了防盜問題上，對于消防安全管理的責任不到位，沒有重視起來，甚至沒有與之相關的比較完善的小區物業消防安全應急預案。2.物業公司的工作人員自身的管理能力以及專業素質不強，沒有經過專業的培訓和訓練，對消防安全的相關知識理論掌握得不夠透徹，甚至連基本的消防器材的操作都不會，這是非常嚴重的問題。這就意味著一旦有意外事故發生，小區居民將無法得到最有效的疏散和安全保障。

2.3小區居民的消防安全意識不強

隨著人們生活水平的提高，對生活的基本要求已不再局限于溫飽上，將更多的心思放在了追求生活的品質和審美上。因此，在裝修房子和購買家具時，過分追求個性化和好看的裝飾，在裝修材料以及材質上沒有充分的考慮，導致使用的家具材料都是非常容易燃燒的，有很大的安全隱患。還有一點非常重要的就是，小區居民的消防安全意識不強，反倒是防盜意識非常強烈，幾乎各家各戶的陽臺窗戶都裝了防護欄，以防小偷破窗而入。但是這樣一來，小區的整棟樓都是護欄的話，倘若發生火災或是意外情況，不利于逃生和疏散。

3應對小區物業消防安全問題的對策

3.1小區物業管理嚴格按照規定要求進行消防規劃設計

隨著地產行業的快速發展，國家對于小區物業消防安全管理行業也提出了最新的要求，對此還制定了相關的法律法規，對消防器材購置的標準進行了硬性的規定，不得使用不合格的消防設施。除此之外，消防安全設計單位在編寫消防設計備案時，一定要嚴格按照《建筑設計防火規范》等國家頒布的相關法律的要求和規定。消防部門要嚴格審查和監督小區消防安全管理的每一個細節，實實在在地落實每一步。另外，當地的公安消防監督機構也要肩負起該肩負的職責，對小區物業消防管理的每一個環節嚴格地把控和驗收，對于不符合規定和標準的，要責令其進行整改和完善，保證小區物業的消防安全管理順暢進行。

3.2明確小區物業服務管理的消防安全職責

明確小區物業服務管理的消防安全職責就是要求小區物業管理部門嚴格遵守《中華人民共和國憲法》中的相關規定，對消防安全管理的事務以及工作職責做到心中有數，制定滿足生活實際的消防安全管理條例。最好是能組織起一個志愿消防隊，定期對小區的消防安全進行排查和巡視，保證能在第一時間對突發狀況進行控制和營救；另外就是定期對小區的消防器材和設施進行保養和維護，定期組織消防演習，提高居民的逃生本領。

3.3提高小區居民的消防安全意識

一是對小區物業的管理人員進行消防安全知識的培養和專業技能的訓練，通過一系列的教育活動和培訓讓每一個消防安全管理人員深刻認識到消防安全管理的必要性；二是小區物業的管理人員可以定期開展消防活動，宣傳消防安全的重要性，讓每一位小區居民自發地參與進來，從自身做起，然后傳遞給更多的人這種消防安全的意識。同時也在一定程度上提高了小區居民的消防安全自救的能力。

參考文獻

[1]熊文林.淺談小區物業消防安全管理存在的問題及對策[J].企業科技與發展,2016（9）.

[2]周建明.淺析居民小區物業消防安全管理現狀與對策[J],科技與企業,2014（9）.

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為堅決防范和遏制高層建筑火災事故，切實保障人民群眾生命財產安全，經研究，決定在全街道集中開展高層建筑消安全專項整治工作，現制定工作方案如下：

一、工作目標

堅持以人民為中心的發展理念，突出問題導向，強化底線思維，按照政府統一領導、部門依法監管、單位全面負責、物業按規展責、業主積極參與的原則，全面開展高層建筑消防安全專項整治。通過綜合治理，全面摸清高層建筑消防安全基本情況，實現高層建筑消防安全隱患得到有效治理，每棟高層建筑消防安全管理責任得到有效落實，堅決預防和遏制高層建筑發生較大以上或有影響的火災事故。

二、整治時間

2020年3月至8月。

三、整治范圍

已建成投入使用的高層建筑(建筑高度大于27米的住宅建筑以及建筑高度大于24米的其他民用建筑)。

四、整治重點

（一）日常消防安全管理

1、消防安全主體責任不落實，未設立或明確消防安全管理機構，未建立消防安全制度和消防安全操作規程，消防安全責任人、管理人、重點崗位人、特殊工種人員和員工逐級崗位責任不落實。

2、消防控制室無人值班。

3、消防安全檢查巡查不落實，不能及時整改火災隱患。

4、建筑外墻門窗違規設置影響逃生和滅火救援的障礙物。

5、未按標準組建微型消防站，未開展針對性消防訓練，不具備“早發現、早處置”的撲救初起火災能力。

6、未定期組織消防安全培訓和消防演練。

7、物業服務企業未按照合同約定對高層建筑共用消防設施進行維護管理、提供消防安全防范服務

(二)建筑消防設施

1、高層建筑未按消防技術標準設置消防設施或設置的設施不符合消防技術標準。

2、建筑消防設施故障、損壞或癱瘓，不能保持完好有效。

3、消防控制室設備故障，控制功能及聯動運行不正常。

4、設有消防控制室的高層建筑單位未接入城市遠程消防設施聯網監測系統。

(三)安全疏散設施

1.疏散樓梯與安全出口數量、疏散樓梯間設置形式不符合標準;避難層(間)堆放雜物或擅自改變用途;避難區內穿越通風風管、排煙風管、電纜橋架和采用可燃材料包覆管道。

2.占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口;防火門損壞或構件缺失影響防火防煙功能;應急照明、疏散指示標志和樓層指示標識的設置位置、數量、照度等不符合標準。

3.疏散走道、樓梯間的內部裝修材料不符合標準。

（四）消防車通道

1、高層公共建筑、高層住宅小區的管理單位未按照《XX區消防通道專項整治行動》(X政傳發[2019]XX號)和《關于進一步開展打通“生命通道”集中治理行動的通知》(X消委[2020]XX號)明確的《消防車通道標識設置標準》要求，施劃消防車通道標線、標志，設置警示牌。

2、高層公共建筑、高層住宅小區的消防車通道上設置停車泊位、構筑物、固定隔離樁、影響消防車通行的門禁升降桿等障礙物，消防車通道與建筑之間設置妨礙消防車舉高操作的樹木、架空管線、廣告牌、裝飾物等障礙物。

3、高層公共建筑、高層住宅小區的消防車通道上違法停放車輛。

4、采用封閉式管理的消防車通道出入口未落實在緊急情況下立即打開的保障措施。

5、建筑的管理使用單位或者住宅區的物業服務企業未依法履行消防車通道管理職責。

(五)電動自行車停放管理

1、電動自行車違規停放在建筑首層門廳、樓梯間、共用走道以及地下室、半地下室等室內公共區域，占用、堵塞疏散通道、安全出口；

2、電動自行車充電線路亂拉亂接及“飛線”充電現象；

3、新建高層公共建筑、高層住宅小區未提前預留電動自行車集中停放充電場地;已建成的高層公共建筑、高層住宅小區未設置滿足居民停放需求的電動自行車集中停放棚和智能充電裝置。

(六)建筑外墻外保溫材料

1、高層建筑違規采用易燃可燃外保溫材料。

2、高層建筑外墻外保溫防護層破損開裂、脫落，未將保溫材料完全包覆。

(七)管道井

1、電纜井、管道井等管井未獨立設置，井壁耐火極限達不到1.00h、管井檢査門未采用丙級防火門，電纜井、管道井未在每層樓板處進行嚴密封堵，電纜橋架等未在防火分隔處采用有效措施進行防火封堵。

2、電纜井、管道井等管井內堆放雜物或占用，管井井壁、檢查門破損，日常維護管理不到位。

(八)電氣燃氣管理

1、電氣線路亂拉亂接或敷設不符合規范，電氣設備容量負荷超標或安裝不規范。

2、消防用電負荷不符合消防技術標準，未落實任何情況下不得切斷消防電源的安全保障措施。

3、高層建筑、地下建筑內使用、儲存瓶裝液化石油氣。

4、使用燃氣的場所、部位不符合相關技術標準;燃氣管線、燃氣用具的敷設、安裝等不符合相關技術標準;公共建筑使用燃氣部位未設置燃氣泄漏報警裝置和緊急切斷裝置。

5、對電氣、燃氣設施設備的日常維護保養、檢測等管理措施不落實。

6.用火、用電、用氣不規范。動用明火作業時，未落實現場監護和安全措施。

三、工作任務及分工

(一)屬地板塊責任。

加強對專項整治工作的領導，將高層建筑專項整治納入平安創建及基層網格化管理等工作統籌部署推進，定期對相關單位依法履職情況進行督導檢査。

(二)部門分工。

1、派出所。加強對除一、二級消防安全重點單位以外的高層建筑的監管，督促、指導高層住宅小區的物業服務企業履行消防安全職責，逐個居民住宅小區開展排查。

2、綜治辦。指導、督促物業服務企業按照物業服務合同約定，加強對高層建筑消防設施設備的日常維護和管理，并納入行業管理、信用評價范疇;強化高層建筑外墻保溫材料的監管，推動設置符合消防安全標準的電動自行車集中停放場所和充電設施;將符合住宅專項維修資金使用規定的高層住宅建筑共用消防設施的維修，列入住宅專項維修資金使用范圍，并暢通申領渠道。

3、村建中心。督促、指導燃氣企業加強對高層建筑燃氣管道敷設、燃氣用具使用的定期安全檢查。

4、市場監管分局高新區分局。加強對高層建筑消防產品、電器產品生產和流通領域的產品質量監管。

5、安監站。加強對高層建筑中違規生產、儲存、使用危險化學品行為的監管。

6、城管環衛黨支部。加強對高層建筑戶外廣告牌、電子顯示屏廣告設施和建筑景觀亮化的監管。

7、供電所。督促、指導電網企業加強對高層建筑供配電設施和線路安全的檢査，對電氣線路敷設雜亂、存在嚴重安全隱患的高層住宅建筑，根據電氣設備產權歸屬，屬于電網資產的，納入電網企業改造計劃，屬于開發商或物業管理的資產，由資產實際所有者或管理者組織實施改造計劃。

8.其他有關部門。社事辦、文廣中心、衛生院、郵政局等其他部門要履行對本行業、本系統所屬高層建筑的消防安全監管職責。

(三)派出所責任。

負責專項整治的組織協調、聯絡溝通、技術指導、業務培訓以及情況匯總等工作。加強對二級消防安全重點單位高層建筑及無行業主管部門的高層建筑的監管。

七、工作步驟

(一)動員部署階段(3月10日前)。

各社區（村）、服務站、有關部門單位要結合實際，制定實施方案，明確職責分工，細化任務措施。通過召開會議、通告等形式，動員全社會參與專項整治工作。通過各種媒體媒介廣泛宣傳專項整治工作，營造整治輿論聲勢。

(二)自查自改階段(3月10日至3月31日)。

各社區（村）、服務站、有關部門單位要督促高層建筑單位、物業公司對照《高層建筑消防安全自查檢查要點》(可從“XX消防信息網”下載，網址XX)，自主評估風險、自主檢查安全、自主整改隱患，向社會公開消防安全責任人、管理人及其職責，承諾本場所不存在突出風險或已落實防范措施，并向所屬行業主管部門保證消防安全。

(三)全面排查階段(3月26日至4月30日)。

各社區（村）、服務站、有關部門單位要按照職責任務分工，結合當前正在開展的消防安全專項整治和消防通道專項整治行動，通過聘請消防專家、消防技術服務機構等方式，逐個區域、逐幢建筑對轄區所有高層建筑開展排查，切實摸清轄區建筑底數和建筑消防安全管理單位，査實消防安全隱患問題，明確隱患整改責任人、整改措和整改時限，列出隱患問題清單，全面掌握消防安全基情況。排查期間，要同步開展高層建筑的隱患整治，做到邊查邊改，逐項消除隱患，確保高層建筑不發生較大以上或有影響的火災事故。

(四)重點整治階段(5月1日至6月30日)。

各社區（村）、服務站、有關部門要對照排査出的隱患問題清單，逐個制定整改計劃和措施，逐個落實整改方案、責任和資金，緊盯隱患不放，跟蹤督促整改，確保隱患清零。專項整治期間，對存在重大隱患和典型違法行為的高層建筑，要集中組織掛牌一批、公布一批、曝光一批、處理一批。

(五)總結驗收階段(7月1日至8月31日)。

街道消防安全委員會將組織對各社區（村）、服務站、有關部門單位專項整治工作情況進行檢査驗收，驗收不合格的一律督促重新進行整治。各社區（村）、服務站、有關部門單位要認真總結，固化經驗，針對高層建筑消防安全管理難點問題，及時修訂完善有關規章制度，健全高層建筑消防安全長效管理機制，從源頭上提升火災防范水平。

八、工作要求

(一)認清形勢，加強組織領導。

各有關部門、社區（村）、服務站要充分認識當前消防安全面臨的嚴峻形勢，高度重視國務院安全生產督導組反饋的高層建筑消防安全問題整改落實工作，加強組織領導，建立工作機制，將高層建筑消防安全專項整治作為防范火災、保障人民生命財產安全的重要舉措，貫穿到本地區、本系統的主要工作中，與重點任務同部署、同落實。各有關部門、社區（村）、服務站負責人是本地區高層建筑消防安全專項整治工作的第一責任人，要親自研究、親自部署、親自抓落實。

(二)齊抓共管，合力部署推進。

各有關部門、社區（村）、服務站要各盡其職，各負其責，努力營造“部門聯動、全員上陣，人人有責、人人盡責”的消防監管良好局面，建立健全定期會商、信息共享、情況通報、聯合執法等工作機制，全面提升防范化解重大消防安全風險水平。物管中心要充分發揮綜合協調作用和專業優勢，加強業務指導，大力提升工作質效。

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一、指導思想

以科學發展觀為指導，按照建設“平安新區”的要求，牢固樹立“安全第一、預防為主”的思想，全面貫徹實施《中華人民共和國消防法》、《省消防條例》等法律法規，排查整治火災隱患，完善長效監管機制，推進構筑社會消防安全“防火墻”工程，保持全縣消防安全形勢持續穩定。

二、工作目標

通過大排查大整治，摸清火災隱患底數，整改消除火災隱患，建立健全長效管理機制，有效改善消防安全環境；落實社會單位消防安全主體責任，提高消防安全管理水平，不斷完善建筑消防設施，堅決遏制火災事故尤其是群死群傷火災事故的發生，維護消防安全形勢穩定。

三、工作重點

（一）重點范圍。商場市場、賓館飯店、學校醫院和公共娛樂場所等公眾聚集場所，在建工程施工工地，“三合一”場所，居住出租房屋及高層和地下建筑。

（二）重點內容。社會單位消防安全責任制、消防安全管理制度、消防安全操作規程建立及落實情況；社會單位員工消防安全教育培訓情況；單位滅火和應急疏散預案制定及演練情況；建筑消防設施維護保養及完整好用情況；建筑室內及外墻裝飾裝修材料防火性能情況；建設工程施工現場的消防安全防范情況；“三合一”場所、居住出租房屋符合消防安全要求情況。

四、主要任務

（一）嚴格整治公眾聚集場所消防安全。在油竹管委會的統一領導下，相關部門要開展檢查。要建立公眾聚集場所花名冊，在整治期間逐一進行排查整治，做到底數清、情況明。油竹派出所要加強對屬于一般單位的公眾聚集場所的檢查，在檢查中發現的火災隱患和違法行為，要嚴格落實省公安廳關于《省公眾聚集場所消防安全八條常態嚴管措施》，堅決依法督促整改，督促社會單位做好消防安全“四個能力”建設，定期開展防火巡查，加強員工消防培訓，確保普遍達到“三懂三會”要求。要落實《省消防安全有獎舉報辦法》，完善舉報受理、核查、答復、獎勵實施等各項流程，充分調動公眾參與火災隱患和消防違法行為舉報的積極性和主動性。

（二）加大對在建工程施工工地（包括建筑外保溫系統、外墻裝飾材料及外立面改造）消防安全排查整治。對未經依法消防設計審核、審核不合格的，或者經消防設計備案抽查不合格，不停止施工的，及時上報并配合縣消防大隊依法責令停止施工；對未經依法消防驗收、驗收不合格的，或者經竣工驗收備案抽查不合格不停止使用的，及時上報并配合縣消防大隊依法責令停止使用、停產停業；對投入使用的建筑施工節能綜合改造工程不符合消防安全要求的，及時上報并配合建設主管部門和縣消防大隊依法督促停工整改；對建筑消防設施損壞、不能正常運行、擅自關停，或者消防控制室人員沒有持證上崗、不會操作設施設備的，及時上報并配合縣消防大隊依法從重處罰；對違反規定進行電焊等明火作業或者在具有火災、爆炸危險的場所吸煙、使用明火的，對指使或者強令他人違法消防安全規定冒險作業，情節較重的，及時上報并配合縣公安局對直接責任人和有關負責人依法采取強制措施、直至拘留；對存在火災隱患不及時消除、可能嚴重威脅公共安全的，及時上報并配合相關部門依法對危險部位或者場所采取臨時查封措施。

（三）確保“三合一”場所消防隱患不反彈。按照上級政府和有關部門的部署，組織人員具體開展“三合一”場所排查工作，教育業主立即進行整改，拒不整改的書面上報公安、消防、發改、安監、規劃建設、工商、國土等部門，由相關部門按照有關法律法規進行查處，并進一步完善政策措施，加強監督檢查，防止產生新的“三合一”場所火災隱患。油竹新區不僅要整治生產企業的“三合一”行為，還要將底層設有經營用房，二層以上有住戶的經營性“三合一”建筑納入整治范圍，要堅持邊查邊改的原則，對能立即整改的，督促有關單位及時予以整改。對一時難以整改的，督促有關單位制訂整改方案，并采取“關、停、改、搬、防”等有效措施，加快進行整改。

（四）繼續開展居住出租房消防安全整治。兩個農村片和移民片要開展居住出租房屋消防安全隱患排查整治，重點范圍是用于生產經營單位員工居住（3人以上）且火災隱患突出的出租房，以及為勞動密集型企業配套的員工集體宿舍。發現隱患后，書面上報公安、消防、規劃建設、工商、電力、安監等部門，由有關部門對居住出租房屋不符合消防安全要求，或承租人改變房屋使用功能和結構、不符合消防安全要求的行為，依法開展綜合整治，嚴厲打擊租賃雙方的違法行為。

（五）加強對高層和地下建筑消防安全排查整治。對我區所有高層和地下建筑實行全面檢查，重點檢查物業服務企業落實防火檢查巡查制度情況，消防設施維護保養及完整好用情況，疏散通道、安全出口、消防車通道暢通情況，組織員工和居民開展疏散逃生演練等情況。對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，拒不改正的，及時上報并配合縣消防大隊依法強制執行，并督促高層和地下建筑的物業服務企業加強日常消防安全管理，做好建筑消防設施的管理、維護、保養，保證其正常運行。

五、組織形式

本次消防安全大排查整治活動由新區管委會統一部署，新區領導在各自分管的職責范圍內開展大檢查活動，具體分組如下：

六、工作要求

（一）加強領導，落實責任。各行政村（社區）、企業、部門要深刻認識消防安全大排查大整治工作的重要性和緊迫性，切實加強組織領導，落實工作責任，認真研究部署，確定排查整治重點，積極采取措施，扎實開展排查整治工作；要迅速成立領導小組，將工作任務細化，分工到人。

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一、當前消防安全管理存在的主要問題

物業管理作為城市社區管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，要走向成熟的社會化、專業化、企業化和經營化的物業管理，還有許多問題值得探索。消防安全管理作為物業管理的一項重要工作，目前還存在著許多亟待解決的問題。

（一）物業管理的民事商務行為，涉及行業多管理內容多

盡管這些年出臺了一系列規范物業管理的法規、政策，但現有的法規、政策對物業消防安全管理的法律地位、管理責任、管理維護經費，以及法律責任未作明確的規定，致使物業消防安全管理中產生的大量矛盾糾紛得不到解決，司法機關對日益增多的物業管理案件也因缺乏法律依據難以及時解決，例如消防設施設備管理維護責任不明確、維護費用不落實，發生火災后消防設施成為火災的殉葬品，火災責任和賠償責任等都難以明斷。

（二）房地產開發建設與物業管理脫節

不少房地產開發商未從物業的生產、流通與消費的全過程出發來設計、施工和監督。這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業投入使用和消費過程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。

（三）物業消防安全管理職責不明

物業消防安全管理涉及到消防設施維護等有形管理和物業區用戶日常消防管理等無形管理，至今沒有準確界定物業管理作為企業行為，以及應當履行的消防安全管理的工作范圍和內容。

（四）物業消防安全經費明顯不足

消防安全管理經費涉及消防設施設備維護和日常消防安全管理費，管理經費主要來自兩個渠道：開發商提供的一定比例的物業管理維修資金和物業管理公司向業主或物業使用者收取的物業管理費。但這又引出以下問題：一是開發商提供的物業管理維修資金沒有法定主管部門監督提留，開發商成了“只生孩子,不養孩子”，全部由業主和用戶來承擔造成物業管理收取費用過高，維修資金難以落實；二是業主和用戶受傳統住房消費觀念的影響，往往將物業管理理解為無償服務或低償服務。加之物業管理公司與業主之間僅靠契約，使消防管理費用難以收取；三是物業管理資金籌措、使用、管理不統一、不規范，使繳納者產生誤解、拒繳或拖延。

由于消防管理經費的不落實，造成物業管理及消防管理不落實，物業運營幾年后消防設施設備因缺少維護，形同虛設。

（五）物業消防安全隊伍不專業

目前物業管理的職業隊伍尚未形成，作為專業技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業管理中設置的現代消防設施，物業管理人員往往知之甚少。

二、物業消防安全管理的必要性

（一）是住宅多元化特性的要求

隨著住宅商品化、市場化以及住房制度改革的推行，出現了房地產建設投資和營銷渠道的多元化，一個住宅區域、一幢大樓物業產權多元化，且多家占有使用的多重化、分散化管理的復雜狀況。而一個住宅區域、一幢大樓的消防安全整體性、消防設施設備配套性，以及消防安全管理，這都要求有一個統一的物業管理企業來實行消防安全管理。

（二）是住宅功能多樣化的要求

隨著城市現代化進程的加快，城市建筑物向高空和地下不斷延伸，建筑物的使用功能日趨多樣化和復雜化，消防設施設備愈來愈多，功能也愈來愈復雜化、智能化，客觀上要求消防安全管理具有專業性和技術性。

三、關于加強物業消防安全管理的思考

物業管理是一個發展前景廣闊且有待于開拓的新興行業。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業消防安全管理工作不僅是當前，更是今后長期的工作。筆者認為要做好物業消防安全管理工作，需處理好以下幾種關系：

（一）理順物業消防安全管理的各種關系，建立市場經濟體制下的物業消防管理體系構架

以法規的形式確定物業消防管理中各主體的法律地位和相互之間的權利義務關系。業主或物業使用人與物業管理公司之間的關系是平等的民事主體關系，是委托與被委托的經濟合同關系。業主或物業使用人享有在管理中的決策權和監督權，負有服從物業整體消防安全的管理、合理利用物業項目、確保消防安全、承擔相應費用的消防安全管理義務，物業公司必須按照法律法規、行為規范標準及業主委托合同的約定，實施消防安全管理，確保物業消防安全管理工作接受公安消防部門、業主及物業使用人的監督。

（二）建立完整、系統的物業消防安全管理法律規范體系，規范運作形式

制定物業消防安全管理基本法律、法規及實施細則，以規范政府主管部門、物業公司及業主或物業使用人的行為，協調其相互間的各種關系，將物業消防管理納入法制化和規范化的軌道，同時制定統一的物業消防安全管理行業標準和規范，如公共消防安全契約、住戶消防安全手冊、物業消防安全檢查規定，消防設施維修資金標準及實施方案規定，消防安全管理費收支規定，維修養護消防設施規定等。

（三）建立和推行物業消防安全管理早期介入制度

房地產開發、流通、消費是一個連續的過程，在物業的規劃設計、開發建設階段就應明確聽取物業管理企業的合理意見，對隱蔽的消防設備應實施專業化物業消防安全管理監督和認可制度，|考試|大|并且嚴格把好驗收、交接關。這種建管結合方式，能提高物業的有效價值。

（四）建立高素質的物業消防安全管理隊伍

在物業管理中應確定專（兼）職消防管理員，具備一定的防災滅火知識和消防管理知識，經消防部門培訓后持證上崗。對消防控制室操作人員，必須具有現代消防技術方面的知識、熟練掌握消防系統的情況。對現代消防設施設備應委托專業化的消防設施維護保修公司來承擔。

（五）公安消防機構應加強對物業消防安全管理的監督指導

公安消防機構應嚴格把好物業建筑設計審核關，不留先天隱患。對物業消防安全管理要加強宏觀指導，定期實施防火監督檢查。對物業消防安全管理要給予法律支持。對物業消防安全管理人員進行消防培訓，幫助提高消防安全管理素質。

四、關于消防安全管理的獎懲

應該建立和完善以下幾項制度：

（一）消防安全教育、培訓制度。每年以創辦消防知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識；定期組織員工學習消防法規和各項規章制度，做到依法治火；各部門應針對崗位特點進行消防安全教育培訓；對消防設施維護保養和使用人員應進行實地演示和培訓；對新員工進行崗前消防培訓，經考試合格后方可上崗；因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓；消控中心等特殊崗位要進行專業培訓，經考試合格，持證上崗。

（二）防火巡查、檢查制度。落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制，落實巡查檢查制度；消防工作歸口管理職能部門每日對公司進行防火巡查。每月對單位進行一次防火檢查并復查追蹤改善；檢查中發現火災隱患，檢查人員應填寫防火檢查記錄，并按照規定，要求有關人員在記錄上簽名；檢查部門應將檢查情況及時通知受檢部門，各部門負責人應每日消防安全檢查情況通知，若發現本單位存在火災隱患，應及時整改；對檢查中發現的火災隱患未按規定時間及時整改的，根據獎懲制度給予處罰。

（三）安全疏散設施管理制度。單位應保持疏散通道、安全出口暢通，嚴禁占用疏散通道，嚴禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物；應按規范設置符合國家規定的消防安全疏散指示標志和應急照明設施；應保持防火門、消防安全疏散指示標志、應急照明、機械排煙送風、火災事故廣播等設施處于正常狀態，并定期組織檢查、測試、維護和保養；嚴禁在營業或工作期間將安全出口上鎖；嚴禁在營業或工作期間將安全疏散指示標志關閉、遮擋或覆蓋。

（四）消防控制中心管理制度。熟悉并掌握各類消防設施的使用性能，保證撲救火災過程中操作有序、準確迅速；做好消防值班記錄和交接班記錄，處理消防報警電話；按時交接班，做好值班記錄、設備情況、事故處理等情況的交接手續。無交接班手續，值班人員不得擅自離崗；發現設備故障時，應及時報告，并通知有關部門及時修復；非工作所需，不得使用消控中心內線電話，非消防控制中心值班人員禁止進入值班室；上班時間不準在消控中心抽煙、睡覺、看書報等，離崗應做好交接班手續；發現火災時，迅速按滅火作戰預案緊急處理，并撥打119電話通知公安消防部門并報告部門主管。

（五）消防設施、器材維護管理制度。消防設施日常使用管理由專職管理員負責，專職管理員每日檢查消防設施的使用狀況，保持設施整潔、衛生、完好；消防設施及消防設備的技術性能的維修保養和定期技術檢測由消防工作歸口管理部門負責，設專職管理員每日按時檢查了解消防設備的運行情況。查看運行記錄，聽取值班人員意見，發現異常及時安排維修，使設備保持完好的技術狀態；消防設施和消防設備定期測試

（六）義務消防隊組織管理制度。義務消防員應在消防工作歸口管理部門領導下開展業務學習和滅火技能訓練，各項技術考核應達到規定的指標；要結合對消防設施、設備、器材維護檢查，有計劃地對每個義務消防員進行輪訓，使每個人都具有實際操作技能；按照滅火和應急疏散預案每半年進行一次演練，并結合實際不斷完善預案；每年舉行一次防火、滅火知識考核，考核優秀給予表彰；不斷總結經驗，提高防火滅火自救能力。

（七）滅火和應急疏散預案演練制度。制定符合本單位實際情況的滅火和應急疏散預案，組織全員學習和熟悉滅火和應急疏散預案，每次組織預案演練前應精心開會部署，明確分工，應按制定的預案，至少每半年進行一次演練，演練結束后開講評會，認真總結預案演練的情況，發現不足之處應及時修改和完善預案。

（八）燃氣和電氣設備的檢查和管理制度。應按規定正確安裝、使用電器設備，相關人員必須經必要的培訓，獲得相關部門核發的有效證書方可操作。各類設備均需具備法律、法規規定的有效合格證明并經維修部確認后方可投入使用。電氣設備應由持證人員定期進行檢查(至少每月一次)；防雷、防靜電設施定期檢查、檢測，每季度至少檢查一次、每年至少檢測一次并記錄；電器設備負荷應嚴格按照標準執行，接頭牢固，絕緣良好，保險裝置合格、正常并具備良好的接地，接地電阻應嚴格按照電氣施工要求測試；各類線路均應以套管加以隔絕，特殊情況下，亦應使用絕緣良好的鉛皮或膠皮電纜線。各類電氣設備及線路均應定期檢修，隨時排除因絕緣損壞可能引起的消防安全隱患；未經批準，嚴禁擅自加長電線。各部門應積極配合安全小組、維修部人員檢查加長電線是否僅供緊急使用、外殼是否完好、是否有維修部人員檢測后投入使用；電器設備、開關箱線路附近按照本單位標準劃定黃色區域，嚴禁堆放易燃易爆物并定期檢查、排除隱患；設備用畢應切斷電源。未經試驗正式通電的設備，安裝、維修人員離開現場時應切斷電源；除已采取防范措施的部門外，工作場所內嚴禁使用明火；使用明火的部門應嚴格遵守各項安全規定和操作流程，做到用火不離人、人離火滅；場所內嚴禁吸煙并張貼禁煙標識，每一位員工均有義務提醒其他人員共同遵守公共場所禁煙的規定。

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保安主管需要以身作則，恪盡職守，嚴格遵守公司規章制度。以下是小編精心收集整理的保安主管工作職責，下面小編就和大家分享，來欣賞一下吧。

保安主管工作職責11、傳達上級工作指示，有序地開展治安、消防和車輛管理等各項服務工作，做好管理區域內公共秩序的維護工作;

2、負責擬定秩序部各項工作的計劃，貫徹落實，組織實施。

3、及時收集涉及管理區域安全工作的信息，采取有效預防措施，杜絕一切可控事故發生。

4、督導秩序部業務培訓和專業技能訓練，定期開展考核工作，建立培訓檔案。

5、負責擬定秩序部裝備用品的采購計劃。

6、堅持對各安全管理崗位工作情況進行日檢，對各巡邏點不定期進行月檢。

9、建議管理處組織開展文化體育活動，調動物管員的工作積極性，保持護衛隊伍的相對穩定。

10、保持同轄區城管、派出所等部門的聯系溝通。

保安主管工作職責21、制定管理目標、策略、流程架構、標準、制定安全管理團隊的目標規劃和工作計劃，確保管理目標實現;

2、落實公司的安全和消防工作的制度要求，對日常工作進行監控和督促;

建立安全消防責任體系;建立健全隊員值班、考勤和請銷假制度，并負責對本隊隊員崗位考評工作，每月定期向經理匯報;了解物業管理相關政策法規，熟悉物業秩序維護各項操作流程，對物業出入口管理、車輛管理、放火、防盜、防事故、突發事件處理流程等方面有個人見解，能擬寫相關工作分析報告。

3、開展組織和隊伍建設，持續保持隊伍人員業務技能達標，隊伍穩定;隊伍管理、組織建設;全面負責區域內的消防、保安工作，對消防設施、監控設施定期維護;

4、按要求建立區域內緊急和突發安全事件的處理機制和組織;

5、負責與周邊區域安全管理部門的協調，建立聯動機制。

6、專項風險評估及風險分析管理、安全問題反饋。

7、安全狀況收集與預警;

8、物防、人防、技防管理

(人、車、物出入管理)

9、完成公司交辦的其他任務

保安主管工作職責31.協助保安課經理組織制定和完善公司的安全管理制度、標準和操作規程，并組織落實;

2.協助保安課經理對保安課日常工作進行安排，全面負責保安課班組的日常培訓、檢查、督促、管理等工作;

3.負責檢查消防設施設備、安防設施設備運行情況，發現問題立即處理，確保設施設備完好有效;

4.負責定期開展消防設施設備及防火安全檢查工作，確保商場安全運營;

5.負責督導檢查各班工作記錄及表格表單填寫是否規范;

6.負責落實施工現場動火、登高、噴漆等特殊作業的安全防范措施，發現隱患及時處理并上報;

7.負責對商場租戶進行安全檢查，并將安全隱患進行整理匯總，同時跟進安全隱患整改情況;

8.負責商場大型活動安全預案的配合工作，組織編排各崗位人員，確保活動的安全和有序進行;

9.負責各類應急預案的演練工作，確保保安課全體員工熟悉并牢記各類應急預案流程;

10.負責組織保安課全體人員治安防范及消防安全管理方面的知識培訓，加強安保人員的消防、防盜安全意識及處置突發事件的能力;

11.負責下屬員工的培養與培訓、工作督導和績效考核工作;

12.負責檢查、督導各崗位保安員儀容儀表是否達到其崗位要求，并監督各崗位保安員崗位職責、工作紀律的執行情況;

13.負責外包安保服務的監管工作，對外包安保人員進行合理的崗位安排;

14.負責對外包安保的工作進行培訓、指導、監督和檢查，如：外包安保人員的工作流程、工作紀律、出勤情況、服務態度、儀容儀表等方面;

15.配合相關政府部門的工作安排，并維護良好的合作關系;

16.上級交辦的其他工作。

保安主管工作職責41、做好所管轄區內公共秩序維護工作，根據本部門的工作目標、工作計劃和實施方案，監督檢查本部門各崗位履行職責情況。

2、負責協調班與班之間的工作關系和保安人員與客服、工程、消防、保潔、綠化人員之間的工作關系。

3、熟悉保安員各崗位職責，掌握管理區域內保安工作的規律及重點

4、負責安保部的文件管理工作，負責本部門器械及設備的使用、保養和管理工作

5、帶領并督促全隊保安員搞好訓練，不斷提高素質和業務水平，掌握保安隊員的思想動態，做好思想工作，做好培訓。

保安主管工作職責51、負責對物業管理處門崗、巡邏、監控和車管的工作進行培訓和指導。

2、負責與物業管理處所在轄區公安派出所建立工作聯系，落實區域安全防范工作。

3、配合品質服務中心、行政管理中心落實秩序維護班長和隊員的檢查、考核工作。

4、規范秩序維護服務的管理及內務管理。

保安主管工作職責61.、善于通過禮貌的詢問甄別出是業主、租戶、訪客、員工、維修人員、送貨人員、養護人員。

對企圖進入大廈閑游、推銷商品或分發廣告等閑雜人員，應當以文明的方式勸其離開。禮貌勸阻客人、員工、維修人員、養護人員、送貨人員等將易燃、易爆、易腐蝕物品攜帶進大廈(注：如發現任何人攜帶武器、彈藥及管制刀具，立即報告上級領導)。

2、對衣冠不整、醉酒者、精神異常者，應立即查明其身份做出相應處理。

3、對前來大廈工作、檢查或抄表的政府有關部門，如：公安部門、勞動局、衛生防疫站等機關部門人員在電話確認以后只要出示有關證件即可放行，但應立即報告領導以示重視。

4、對前來大廈送貨、維修、養護等人員給予辦理臨時出入證登記手續。

5、確保大廈大堂門外道路暢通無阻，禁止一切車輛停泊，保持崗位內外環境整潔、明亮。

6、嚴格執行大廈物品出門制度，必要時可以檢查離開大廈的送貨、維修、養護、出租(空載)等車輛所攜帶的物品。

7、嚴禁在崗位上吸煙、吃零食、或看報雜志、小說、在崗位上睡覺和處于睡眠狀態、在崗位上接待親朋好友。

8、負責大廈公共區域的保潔、綠化，定期巡視、監督，發現問題，及時報修。

9、遵守公司和部門所規定的工作程序，認真完成上級交辦的其它任務。

保安主管工作職責71.公司大門車輛及人員進出管理控制;

2.維持公司辦公場所內外區域的正常工作秩序;

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一、目標要求

搶抓市區舊城改造的歷史機遇，以“改善民生、優化環境、提升品位、完善功能”為目標，以環境整治和節能改造為重點，本著“缺什么補什么、差什么改什么”的原則進行綜合整治，規范物業服務行為，使小區環境明顯改善、使用功能明顯齊全、居民安全感和滿意度明顯提升。

二、整治原則

(一)政府主導、各方參與。市、區兩級政府全面負責整治工作，大力宣傳相關政策措施，充分調動業主的積極性和主動性，積極參與小區整治工作。堅持“誰開發、誰負責，誰受益、誰投入”，房地產、供電、供排水、供熱、供氣、通訊等有關企業承擔相應的社會責任。

(二)科學規劃、有序推進。把老舊小區綜合整治與城市總體規劃、土地利用總體規劃緊密銜接，結合市區舊城改造實施方案，整片區一次性規劃設計，逐年連片整治改造，對區域內的建設內容、市政基礎設施配套、建筑風格一次性規劃設計到位，體現古城風貌特色。認真開展摸底調查，廣泛征求群眾意見，對居民整治意愿強烈、積極配合的小區先行改造，先易后難、穩步推進。

(三)完善功能、標本兼治。老舊小區綜合整治既要解決小區內的水、暖、電、氣等生活設施年久失修的問題，也要完善硬化、綠化、美化、亮化、安防等基礎設施功能不全的問題，更要建立業主大會和業主委員會實施管理的體制，形成物業管理的長效機制，實現建管并舉，標本兼治的目的。

三、整治范圍

(一)舊城改造修建性詳規明確屬于保留并規劃整治的;

(二)2007年10月1日前竣工，經評估房屋主體結構安全并具有繼續使用價值的;

(三)小區內基礎設施受損嚴重，安防技防設施不完善，無物業管理或物業管理不規范，影響居民生活質量和城市環境的;

(四)80%以上業主自愿要求，并積極配合整治的。

四、整治計劃

從現在開始至2018年，利用三年多時間，完成老城區核心區61個老舊小區綜合整治工作，整治小區房屋建筑面積62.30萬平方米，受益居民6875戶。其中：

2016年，重點整治博物館周邊片區。對銀苑小區、電信小區、金城小區等20個老舊小區進行綜合整治，整治房屋建筑面積16萬平方米，受益居民1623戶。

2017年，重點整治古城墻遺址公園周邊片區。對市醫院家屬院、和平小區、長豐小區等20個老舊小區進行綜合整治，整治房屋建筑面積17.51萬平方米，受益居民2088戶。

2018年，重點整治清水河及老城區周邊片區。對東岳小區、銀平家園、金羊小區等21個老舊小區進行綜合整治，整治房屋建筑面積28.79萬平方米，受益居民3164戶。

五、整治內容

(一)完善基礎設施。維修、改造老化嚴重的供暖、供排水、供電、供氣、通訊等管網(線),確保安全通暢、收費到戶;清掏、維修化糞池，更換破損井蓋;修整小區內規劃設計保留的破損道路、圍墻和大門等;修復庭院路燈，完善安防技防設施;維修破損嚴重的自行車庫(棚);在有條件的小區內規劃改建廣場、停車場等，維修或新(改)建業主委員會辦公用房和物業管理用房。

(二)實施節能改造。改造室內供熱系統熱計量及溫度調控設施;改造熱源及供熱管網熱平衡設施;改造以門窗、外墻和屋面為主要改造內容的建筑護結構節能設施。同時，清理屋頂積存物，清除小區小廣告，粉飾建筑外立面。

(三)提升環境質量。制止侵占綠地、道路等違法建設行為，依法拆除清理私搭亂建的各類違章建筑物和構筑物，征收并拆除小煤房、簡易房等不符合規劃的建筑物和構筑物;清理小區亂堆亂放現象，整治樓道亂堆雜物行為，完善小區環衛設施，安裝垃圾箱(桶);清理整治公共綠地，補栽花草樹木，完善小區綠化設施;合理配置宣傳欄，規范文化宣傳行為，力求美觀整潔;在有條件的小區增設休閑座椅，安裝健身器材，建設小區公共活動場地，改善老舊住宅小區環境。同時，對臨街建筑外立面進行重點整治，提升城市整體環境質量。

(四)落實物業管理。推行老舊小區物業管理全覆蓋，成立小區業主大會或業主委員會，選擇確定小區物業服務企業，實施專業化的物業管理。結合老舊小區實際，因地制宜，制定物業服務管理方案，明確服務內容和標準，規范保安服務、綠化保潔、維修養護、停車管理等制度，建立物業管理服務長效機制。

六、方法步驟

(一)前期準備階段(每年1月至4月)。認真進行調查摸底，廣泛征求業主和相關部門的意見建議，明確整治范圍和內容，編制規劃設計，辦理項目立項、招標、施工許可等前期工作。

(二)組織實施階段(每年5月至10月)。組織項目單位和有關部門進行整治，認真落實安全生產責任制，確保工程施工安全，并嚴格按照相關規定，抓好老舊小區綜合整治項目工程質量。

(三)考核驗收階段(每年11月至12月)。按照自治區《老舊小區改造整治考核驗收辦法》和《既有居住建筑供熱計量及節能改造管理辦法》要求，組織整治項目工程驗收，并積極做好自治區住建廳的考核驗收準備工作。

七、職責分工

**區政府和市直各有關部門在市區舊城改造指揮部的統一領導下開展整治工作，各司其職、合力推進，確保整治工作的順利實施。

**區政府：負責做好老舊小區綜合整治政策宣傳，動員業主配合整治工作，及時化解各類矛盾糾紛，負責門頭牌匾整治和小廣告清除，負責老舊小區違章建設的依法拆除和不符合規劃合法建筑物的征收工作，責成街道辦事處(居委會)組建業主委員會，落實老舊住宅小區物業管理。

市住建局：負責調查摸底、公告整治內容及實施計劃、申報項目和組織實施等工作，會同市財政局爭取國家和自治區綜合整治項目獎補資金，負責整治項目質量安全管理，組織工程竣工驗收，指導監督物業管理服務工作。

市城管局：負責老舊小區臨街區域的綠化、建筑物亮化，協調供熱、供氣管網的安裝，加強老舊小區綜合管理的指導。

市規劃局：負責老舊小區綜合整治項目規劃編制及報批，提供老舊小區整治規劃及修建性詳細規劃(包括效果圖)，指導監督整治項目設計方案的制定和落實。

市公安局：加強老舊小區治安防范，爭取安防技防設施相關項目資金，加強流動人口和出租房屋治安管理，指導監督物業管理企業保安服務工作。

市財政局：負責老舊小區綜合整治項目的資金籌措，確保整治工作順利實施。

市審計局：加強對老舊小區綜合整治項目的跟蹤審計，審計決算作為項目結算依據。

相關企事業單位：市移動、聯通、電信、廣電網絡公司、六盤山熱電廠、六盤山水務公司等有關企業，負責各自管線的改造及安裝工作。其它相關企事業單位，按照單位職責做好老舊小區綜合整治相關工作。

八、工作要求

(一)加強組織領導，落實整治目標任務。由市區舊城改造指揮部統一負責老舊小區綜合整治的指導協調工作，并聯合市、區兩級政府督查室加強督促檢查，及時聽取項目進展情況匯報，解決存在的問題，總結推廣好的經驗和做法，促進整治工作順利開展。

(二)嚴格工程管理，保障整治質量安全。嚴格按照基本建設程序，做好立項批復、項目設計、施工許可、質量監管、竣工驗收等工作。整治過程中，施工單位認真落實安全生產責任制，嚴格按照國家和自治區建筑施工安全生產技術規范實施改造，文明施工，確保施工質量和安全。項目建設單位嚴格按照自治區《老舊小區改造整治考核驗收辦法》和《既有居住建筑供熱計量及節能改造管理辦法》要求，組織項目工程驗收。

篇7

關鍵詞：住宅專項維修資金 安全問題 濮陽市

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）08-187-03

一、針對住宅專項維修資金安全問題的改進思路

建立維修資金使用安全環境，必須要分析使用過程存在哪些安全隱患及防范方法。維修資金使用過程具有周期長、參與角色多、責任和義務主體更替頻繁等特點。我們根據使用過程的不同階段逐一分析。

1.使用項目申報階段。根據《住宅專項維修資金管理辦法》及各地方性維修資金管理辦法規定，一般由業主申請，物業服務企業提出使用建議或使用方案，并由業主委員會審核同意后向主管部門申請或備案。其中有三點容易出現問題：

（1）申報工程項目是否在維修資金允許的范圍內。

（2）因普通人缺乏工程造價專業知識，難以判斷維修工程造價是否合理，有沒有發生亂報、多報、錯報的情況。

（3）在收集列支范圍的業主簽名過程中，是否存在偽造業主簽名、代替業主行使表決權利的情況？另外，業主具有知情權，維修方案是否公示？是否對業主存在隱瞞、欺騙、有意不公開不透明的情況。

對維修范圍，可以建設或強化維修項目分類管理，規范工程項目范圍對工程造價合理性，需要建立相應的維修工程審價制度。對于保障業主的知情權和表決權，一方面要加強業主自我管理意識，另一方面建立維修資金審計制度和公示體系。

2.工程施工階段。由于業主或物業缺乏專業的施工管理能力，難以確保工程質量。一般問題出在：

（1）施工方未經過公平、公開挑選。

（2）施工合同的簽訂是否較好的維護業主利益。

（3）施工過程及用料得不到有效監督和控制，工程質量得不到保證。

對此可利用建設領域管理的經驗，建立相應的維修工程招投標制度和工程監督制度。提出對施工企業進行優選、對施工過程質量進行管控的法律指導。

3.資金使用劃撥工程。備案通過劃撥資金階段，資金的安全管理容易出現以下幾個方面問題：

（1）維修項目完工后管理部門的資金審核是否能嚴格把關？資金的撥付方式是否合理？

（2）使用劃撥資金如何在相關業主賬戶中進行合理分攤？

（3）專用管理銀行劃撥程序是否確保規范、安全？

上述問題表明，資金劃撥階段是保證資金安全的重要關口。資金劃撥時必須預想到劃撥出去之后，有可能出現資金被占用、挪用、錯誤劃撥的風險。因此通過各種風險后果的分析，應通過加強對資金劃撥要件完善及核實、正確進行分攤、對支出手續和目標賬戶的核對等手段，確保資金出口安全。

此外，行政主管部門在對資金使用監督管理時，需要考慮監督管理執行效率。如果備案審查過程和資金撥付手續過于細致、繁瑣，會增加使用申報難度，降低使用效率。因此，一要規范流程、提高運轉效率；二要積極引導業主參與管理、物業服務企業積極協助；三要充分利用技術手段，提高申報、審核、投票、公示等環節的執行效率。最終各個層面的措施，均是為了建立有序、規范流程，在各個環節保障業主決策權和知情權。并對業主缺乏專業判斷能力的方面，通過加強制度設計、引入專業機構等辦法，綜合構建維修資金使用安全的環境。

二、優化管理模式，創新住宅專項維修資金使用監督機制

要確保維修資金使用安全，首先要從管理模式及機制上想辦法、求實效。建立業主自我管理、物業服務企業協助管理、行政主管部門監督管理和專戶銀行監督資金風險的多方參與管理的維修資金使用“三管一控”新模式。

1.引導強化業主自我管理。根據《物權法》等相關法律政策的規定，維修資金的所有權人是業主，因此業主享有法律范圍內對資金的決策權。管理部門應當充分保障業主的知情權、參與權及決策權。應采取措施喚起業主的共同事務決策參與意識，引導業主加強自我管理。可采取的措施包括通過各種途徑宣傳維修資金相關知識和政策，對業主委員會及物業服務公司展開定期專項培訓等，培養業主的參與意識，使業主了解自己的權益及如何保障合法權益。

（1）通過各種途徑加強對業主維修資金政策的普及。根據我們了解，目前很多業主對維修資金政策不甚了解，甚至對資金的性質及如何使用一無所知，為保障其權益，必須加強對業主的政策宣傳。

（2）開展對業主委員會、物業服務企業的專項培訓工作。業主委員會及物業服務企業在維修資金使用中扮演著舉足輕重的角色，但實踐中他們的作用往往得不到應有的發揮，究其原因在于缺乏責任心、缺乏公共管理意識及專業知識等原因。因此對他們的管理行為極待加強。建議管理部門加強業主自治自律體系建設，通過深入研究、創新方式，推進物業項目業主委員會及物業服務企業的責任心和服務意識建設。可以通過組織定期培訓活動，開展先進業委會及物業服務企業的評選，促進業主委員會及物業服務企業人員合法維權、依法履職。

2.規范服務企業協助管理。根據國務院《物業管理條例》的規定，物業服務企業是與業主委員會簽訂物業服務合同，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和持續的活動組織。因此物業服務企業具有積極參與維修資金管理的責任。因此，應采取措施加強物業服務企業相關管理工作，促使物業服務企業協助管理。如通過標準量化評價物業服務企業對維修資金相關活動的誠信力度、支持力度和執行結果，與物業服務企業的誠信檔案、資質審批等方面掛鉤（具體方式根據地方物業管理情況需單獨設計）。

可以出臺相關政策要求物業服務企業積極誠信履職，如在選擇施工單額（比如10萬元以上）時，必須通過招投標的方式確定施工企業。在維修資金申請使用工程中物業服務企業應及時對工程施工企業資質、維修方案工程報價、業主簽名及分攤明細予以公示。在業務服務合同中明確物業服務企業對工程施工、工程質量負有監督責任。不負責任的，對工程施工造成不良影響的，應按照物業管理條例的相關規定和物業服務合同進行處罰或要求賠償。

3.加強行政主管部門監督管理。維修資金有資金數額大、管理項目多等特點，決定了維修資金管理的復雜性。對于維修資金的使用，管理部門應規范操作行為，嚴格進行程序監督。把好“四關”：

第一，把好材料審核關，對使用維修資金的申請資料進行嚴格的完備性、合法性、有效性審查。在特殊情況下，要對是否屬于維修資金使用范圍、資金使用方案的合理性以及業主簽名的真實性進行核實。公示、分攤時，發現問題，及時處理.

第二，把好現場勘查關，為確保資金的安全合理使用，管理部門必須進行現場勘察。對使用維修資金達到一定資金（如5萬元以上）的工程，行政部門可以派出兩名以上專業人員進行現場勘察和拍照，并估算工程量、工程造價等，防止套用、濫用維修資金的現象發生。

第三，把好工程驗收關，行政管理部門要監促業主、業主委員會、物業服務企業和施工單位搞好工程驗收，并簽署督促業務、業主委員會、物業服務企業和施工單位搞好工程驗收，并簽署工程驗收報告。沒有完善的工程驗收報告，不撥出最后一筆工程款項。

第四，把好層級管理聯防關，完善市、區（縣）、街道三級維修資金管理機制，強化區域屬地管理。對重大維修資金使用項目，可實行市、區（縣）、街道管理部門聯防監控。

4.做好專戶管理銀行風險監控。資金支出時，可能發生資金劃撥至非正常使用對象賬戶上的情況，即資金被挪用。因此專戶管理銀行應仔細審查專用票據真偽、是否具備支出條件，認真核實維修工程費用數額、施工企業專用賬戶等情況。核準確認后，方可劃撥資金。如發現專用票據不符、專用賬戶不對、支出手續不齊全的，應立即停止辦理。并及時與行政主管部門取得聯系，切實查明原因。防止資金支付發生意外，把好資金出口安全。

三、完善濮陽市住宅專項維修資金合同范本，加強維修資金使用的監管

當前資金使用方面的政策較粗，對維修資金的使用范圍分攤方式以及維修過程中的程序把控沒有操作性強的統一規定，對相關角色的約束力不足，也是造成過程漏洞的原因之一。因此需要細化相關政策，完善相關制度。

1.細化使用過程操作規范。對于維修資金的使用范圍，各地方的維修資金管理辦法都有明確規定，即用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造等。

但對于不得使用維修資金范圍的規定不盡相同。《住宅維修資金管理辦法》對不得從維修資金中列支的情況進行了明確規定，通過分析，我們認為該辦法的規定較為合理。而某些地方或者沒有將應由當事人承擔的費用排除在列支之外，或者沒有將應由相關單位如供水、供電應承擔的費用排除在外，特殊情況除外。這種不統一的規定給資金使用的操作帶來混亂，且損害了業主的合法權益，容易造成資金的濫用。因此建議各地對維修資金的使用范圍進行明確規定，包括例外情形等。

對于維修資金的分攤方式，各地均有原則性的規定，即遵循“誰受益，誰分擔”原則。但是在實踐中出現了受益與分攤不一致的情形，導致損害了分攤人的權益。與此同時也出現了“受益”難以界定的問題，如一樓用戶不使用電梯，是否應當分攤維修費用？由此產生了對“誰受益，誰分擔”原則合法性及合理性的質疑。維修資金的正確分攤與否直接關系業主的切身利益，因此建議管理部門對資金的分攤方式出臺實施細則予以規范。

2.制定并完善了濮陽市房屋住宅專項維修資金使用程序。

（1）申請單位（人）帶相應證件。查詢維修資金、制定維修方案（施工方做預算、施工方由申請單位、人確定）、電腦輸入、相關業主簽字

（2）業主簽字完成后，要經過以下程序：一是勘察現場；二是公示（預算公示7天、相關單位、業主自行公示）；三是物業公司、業委會或相關業主簽字、蓋章；四是組織施工。

（3）工程竣工。一是驗收：相關單位、業主組織驗收簽字蓋章；二是申請單位（人、施工方）做決算；三是勘察現場；四是決算公示7天；五是通知申請單位（人）開發票；六是整理相關手續轉財務科。

維修資金使用程序是根據《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號文件第三章）、《河南省住宅專項維修資金管理實施細則》【豫建（2012）76】文件第二十條、第二十一條規定進行辦理。

3.引入第三方參與監督制度。管理部門對資金的安全使用負有監管責任，但一般來說管理部門缺乏相關專業人員，也不具備審計、監理的職能和資質，為確保資金使用過程的合理、合法，我們建議引入第三方專業機構參與維修資金的使用過程，建立工程的招投標管理制度、工程審價制度以及維修資金財務核算審計制度等。

四、規范操作流程，打造住宅專項維修資金使用安全鏈條

在維修資金使用過程中，業主委員會或物業服務企業不按程序操作的現象時有發生，容易造成使用混亂或漏洞。因此，如何規范維修資金操作流程，打造安全鏈條，顯得尤為重要。

1.管好源頭，加強審查備案。維修工程使用方案審查是管好維修資金使用的第一環節，主管部門必須從源頭抓起。

2.理清責任，規范辦理流程。申請使用、備案審查、組織施工、工程驗收、申請列支、資金劃撥是維修資金使用的基本操作流程，這些流程環環相扣，稍有不慎，維修資金使用安全鏈條就可能出現裂痕，甚至斷裂。因此，要嚴格劃清管理部門、業主委員會、物業服務企業、專戶管理銀行的責任，明確分工，嚴格規范操作流程，并對違反操作規定使用維修資金的行為予以嚴厲處罰，打造結構緊密、防控到位的維修資金使用安全鏈條。

3.管住出口，把好最后一道關。資金劃撥是最后一道程序，行政管理部門應認真核實維修工程驗收報告、工程質量監理報告、資金預決算審核報告、維修工程發票和相關公示相片資料等。專戶銀行要對撥付款項資料進行仔細核查。確認無誤后，才可開具維修工程費用專項票據進行撥款。

五、加大智力支撐，提升住宅維修資金使用環節安全

維修資金的規范管理離不開信息化系統建設。系統建好了，資金管理的工作往往能事半功倍。因此建議加大資金和技術投入，建立和完善一套可與互聯網相互訪問的維修資金信息化管理系統。實現短信通知服務、電子對賬單傳送、業主網上投票、維修服務對象數據庫、資金使用統計分析等功能，為業主、業主委員會、物業服務企業、專戶管理銀行和行政主管部門搭建高效的信息平臺。減少信息不對稱。確保業主的知情權，構建技術防范維修資金使用風險的監管體系。

1.提供多種告知服務，提升業主監督能力。使用過程應充分保障業主的知情權、參與權及監督權。可以利用信息平臺將維修資金使用項目的工程造價、涉及戶數、分攤方案、小區公示、業主表決、賬戶余額及增值收益等信息。通過發送手機短信、電子郵件和開通有線電視陽光政務等技術手段，及時告知每位業主，方便業主隨時掌握情況。提升業主主動參與和監督的能力。

（1）方便業主查詢。業主可通過信息平臺及時查詢責任主體、維修方案、資金使用、工程施工等信息。

（2）提供便民服務。物業服務企業可通過信息平臺對小區共用部位、共用設施設備的當前狀態、維修記錄、資金使用進行登記和管理，便于業主隨時查詢。

（3）及時告知業主。行政管理部門可利用信息平臺將維修資金使用項目的工程造價、涉及戶數、分攤方案、小區公示、業主表決、賬戶余額及增值收益等信息，通過發送手機短信、電子郵件等形式，及時告知每位業主。也可“住宅共用部位、共用設施設備維修項目分類”、“維修工程計價規范或標準”、“維修工程造價指數”等內容，便于業主掌握維修工程的使用范圍和計費標準。

（4）設置反饋渠道。通過信息平臺及時使用申請、投票表決、維修結果等公示信息，業主如有異議，可以直接進行咨詢、建議、投訴和舉報

2.建立住宅維修資金使用數據庫，提高審查質量和效率。為加強對維修資金使用數據的分析和管理，總結經驗，提高管理水平，建議建立設施設備信息庫及維修對象數據庫。

（1）將每個物業管理區域建立設施設備信息庫，記錄各類設施設備的維護維修信息，制定檢修、維護計劃和重要設施設備的維修預警機制，提高維修資金的合理利用效率。

（2）將使用維修資金維修的物業進行分類羅列，對已備案的維修項目的基本要素進行歸類整理，建立維修對象數據庫，供管理人員參考其有關信息數據進行判斷，提高備案審查的質量和效率。

（3）加強信息數據采集和分析，為安全提供數據支持。通過加強信息數據的采集，并在數據基礎上進行量化分析，通過信息化技術為資金使用安全提供科學依據，藉此強化管理。

（4）加強資金使用數字影像檔案管理。將資金使用方案、工程審價、工程監理等數據存檔備案，對維修工程造價、合同、竣工驗收報告及業主簽字等重要材料通過數字影像檔案技術，轉換為可長期保存的數據資料，便于查閱、核實和審計工作。

（5）加強中介機構信用檔案管理。對中介機構在維修工程實施過程中的各種違法違規行為進行監督，記錄信用檔案，并與資質評定、信用等級、工程選聘掛鉤。

3.加強信息數據統計分析。精確統計住宅維修資金使用量、維修工程類型、維修對象使用頻率等基本信息數據，提供科學的統計分析報告，對相關數據進行類比，摸索維修資金使用的內在規律，預測維修對象的使用周期，初步判斷資金使用的趨勢走向，為維修資金的安全使用提供有力支撐。

4.保障住宅維修資金使用簡便規范。當發生屋頂、墻體嚴重滲漏、電梯故障、消防設施出現功能障礙等危及房屋安全或嚴重影響業主正常使用的緊急情形時，維修工程的資金使用按照緊急使用程序辦理。物業服務企業或業主委員會只須提出書面緊急使用方案，經主管部門核實后，便可先使用后備案、邊公示邊施工。待維修工程竣工后，再組織嚴格的評估驗收工作，補辦相關手續。緊急使用程序簡化了資金使用操作流程，保障了緊急維修工程及時維修，維護了業主的切身利益。

5.保障住宅維修資金使用監管力度。我們要重點抓好“四項審查”。一是審查維修工程是否屬于使用范圍。對每項維修工程都指派工作人員到現場勘察，仔細查明工程屬性、維修原因、列支對象等要素，發現超出使用范圍的，及時予以糾正。二是審查使用方案是否嚴格按要求進行公示。使用方案必須包括維修項目、費用預算、列支范圍、分攤金額等。三是審查工程造價是否合理。當工程造價超過10萬元上，則建議采取招投標的方式選擇施工企業。四是審查維修工程竣工驗收報告是否符合要求。認真核實業主委員會或業主代表、物業服務企業、施工企業是否已經認可工程質量，并簽署了工程驗收報告。對工程規模較大或工程質量要求較高的項目，積極建議聘請工程監理機構，確保工程質量。

6.保障住宅維修資金使用安全。濮陽市實行了住宅維修資金專戶銀行管理，資金支出時，必須經管理部門審核后才開具專用票據，再由專戶管理銀行核準確認后將維修費用直接劃轉至施工企業。

六、結束語

維修資金和其他資金如社保基金、公積金等在性質方面有相通之處，即都屬于個人所有資金。所有權的歸屬決定了對資金的責任及處置權。因此維修資金的管理是備受各界關注的敏感話題。對于管理部門來說，資金管理關系到業主的切身利益和公信力，責任重大。維修資金使用管理更具有其復雜性，其復雜性源于資金的所有權人、管理部門、使用申請人、維修工程實施方、第三方專業機構等各方面利益主張、責權和義務的不同。對此，我們要把握住維修資金制度設計的初衷，在此基礎上平衡各方關系、梳理各方責任義務。通過管理模式創新、政策制度完善、操作流程規范，借鑒國內其他城市較好的管理實踐和引入較新的技術手段，促使管理行為規范運作，保障業主的知情權、決策權、監督權，提高資金使用效率，從而維護業主的合法權益。

參考文獻：

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[2] 續磊（導師：趙萬一）.關于物業服務糾紛的調研報告.西南政法大學碩士論文，2010.9

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1市政園林工程的施工的內涵與特點

1.1市政園林建設工程分類

市政園林建設工程總體上分為2大類，分別是園林工程和園林建設工程。園林工程包括土方工程、園林區域內如何進行給水排水設計、園林道路設施工程設計、供電線路設計與照明系統設置工程、人工景物再造工程等。園林建筑工程包括地基與基礎工程、墻筑工程、地面與樓面工程、屋頂工程、裝飾工程[1]。

1.2園林工程的經濟動力

園林工程所形成的經濟動力，涉及許多經濟領域。提高了環境質量，提升了地區的物業價值，改善了居住條件，造福人民；拉動了房地產市場、金融市場、裝潢市場、建材市場、勞動力市場、搬運市場等。除了投資者直接受益以外，也有很大的社會經濟的拉動作用。

1.3以人為本的設計理念

城市園林景觀應根據該區域居民的容量、居民的文化層次，以人為本把人的休閑生活放在園林建設的首要位置，考慮人與自然和諧相處，綜合利用當地的自然和人文景觀建設成為環境和諧、功能完善的工程。最終使建筑環境、人文景觀、戶外空間、景觀綠化系統地交融在一起，才能做出更好的市政園林工程。

2市政園林工程施工管理

市政園林工程施工管理是一個系統工程，施工人員和管理人員應該明白園林工程施工管理的任務和內容，在施工過程中應該檢查的工作、安全生產管理、質量檢驗和評定的分析。

2.1園林工程施工管理的任務

在園林工程施工過程中，從業者應該明確自身的管理任務，具體應該根據已經通過審批的施工圖紙和施工計劃，對現場進行全面、合理組織，使各種資源得到合理配置，保證建設項目按預定目標優質、快速、低耗、安全地完成[2]。

2.2園林工程施工管理的主要內容

園林工程施工管理的內容具體分為以下幾個方面：

2.2.1工程管理管理者站在工程的全局考慮工程，進行全面的管理，包括前期工程及施工過程的管理。

2.2.2質量管理根據施工建設的國家標準和行業標準，對工程進行質量檢查監督確保質量。

2.2.3安全管理是整個工程的重要內容，應該建立相應的安全管理機構，在安全機構的牽頭下起草安全施工管理條例并負責具體的落實和監督，防止意外傷亡事故的發生。

2.2.4成本管理通過預算等措施的實施保障控制成本，提升投入產出比，獲得更大的經濟回報。

2.2.5勞務管理制定生產責任制，確定先進合理的勞動定額，保障職工利益，明確施工責任[3]。

2.3施工過程中的檢查工作

2.3.1材料檢查對材料進行質量檢查、廠家是否有相應的資質及是否在保質期內進行檢查記錄；對設備的種類、數量、檢修情況做好記錄。

2.3.2中間作業檢查主要檢查施工單位和施工人員是否按照操作要求進行施工，是否有出現問題后的補救方案。

2.4安全生產管理

在施工中為了避免發生安全事故，防止意外事故對人們的傷害，有必要進行安全生產管理，為施工營造一個良好的施工環境。為此應從以下幾個方面進行管理：應該建立生產安全責任制，通過安全生產責任制的建立明確各部門，各崗位的責任，提升其工作的安全方法防范意識和能力；應該制定相應的施工安全措施實施方案；進行安全生產教育，思想、知識、技能、事故、法制、特殊工種教育；加強施工現場安全管理，在施工現場安全管理時應做到定期性、專業性、經常性[4]。

2.5質量檢驗和評定的分析

在進行市政園林工程的施工質量檢測時應摸清管理對象的質量管理特性，制定相應的質量標準并根據具體的質量標準進行檢測，對檢測結果進行科學合理的評定，對評定中出現的問題進行具體的分析，找到問題的根源，并提出整改措施。

3結語

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關鍵詞：直管公房管理 問題 建議

中圖分類號:F293.3

文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914（2012）03-280-02

某市現有直管公房主要來源于解放初期由政府經租、公私合營、沒收、私改和統建、危改回遷及其它來源的房屋。目前，該市共有約80萬平方米直管公房，居住人群收入都相對較低，房屋大多老舊，配套設施也不完善，有相當部分的房屋已是危房，其存在的安全隱患，嚴重威脅著國家財產和人民生命的安全，政府每年都須投入大量資金予以維修，面臨的直管危舊公房改造任務比較繁重。

一、主要存在的問題

1.直管公房底數不清，管理不到位。

2.直管公房危舊房較多，維修工程質量不高，工程質量跟蹤檢查力度不夠，投訴較多。

3.房租標準過低，轉租轉借現象較為嚴重，租金回收困難。

二、管理的幾點建議

為了真正管理好、利用好直管公房資源，最大限度地增加財政收入，必須加強直管公房租賃管理，理順公房租賃關系，使之符合價值規律，適應市場經濟要求，確保直管公房保值、增值，提出如下幾點建議：

1.摸清公房底數。進一步認真核查公房底數，對每一座房屋的建筑年代、安全狀況、維修情況、承租戶個人基本情況等進行全面調查，將調查結果重新立賬造冊，建立動態電子檔案，并全部建立微機信息化管理系統，為實現直管公房向保障性住房轉型，為直管公房全面納入公共租賃房體系做好準備。

2.建立和健全房屋安全管理工作責任制，做好房屋安全管理的日常工作。直管公房基礎差、底子薄，房屋建筑年代久遠，地質情況復雜，各類設施老化嚴重，存在極大的安全隱患，各管段房管員應經常入戶訪問了解房屋情況，開展全面安全檢查，做到責任到人，落實到位，以確保住戶安全。危房治理應從治本入手,要進行房屋安全鑒定并出具鑒定權威部門的鑒定報告，凡屬鑒定為危房的房屋采取果斷措施，該停用的堅決停用，該拆除的堅決拆除，有計劃有步驟地進行翻建，要求不符合安全要求的房屋不得出租,還應做好對小、散、遠地區房屋的安全隱患排查，隨時掌握這些邊遠地區房屋的安全狀況，防患于未然，保證國家和人民的生命財產安全。

3.加大修繕力度，建設低碳節約型住宅。加強維修隊伍技術力量的培訓，規范維修施工隊伍的使用,統一建筑工程施工標準,嚴格建筑材料的采購,強化隱蔽工程質量驗收程序，把好工程款的結算管理，加強責任事故的處罰力度，同時建立工程質量跟蹤檢查制度，進一步規范維修工作程序。建筑行業是耗能的大戶，據統計資料反映，我國每建成1m2房屋，將釋放0.8t碳。同時，在建造、使用中，建筑采暖、空調、通風、照明等方面的能源需求，也有碳的排放。房地產行業實施低碳戰略，住房者也可以獲得好處――住得更健康，用得更省錢，也更有利于形成供需雙方的良性循環。因此，必須注重建設過程中的每一個環節，盡快地建設低碳節約型住宅。低碳節約型建筑的興起對當代建筑技術發展是一個很大的推動，是改善地球環境、堅持可持續發展、營造良好人居環境的必然選擇。

4.適當提高租金標準。自2000年以來，直管公房一直執行“按照使用面積每月每平方米1.40元”的租金標準，相對低廉的租金與日漸高漲的管理、維修費用相比，存在著嚴重的“倒掛”現象。公房租金水平和市場租金差距較遠，“以租養房”的缺口不斷加大。盡管租金低廉，但下崗職工增多導致租金難收，拆遷遺留問題等引發抵交租金，受社會環境的影響，一些住戶惡意拒繳租金，危舊房逐漸增多等因素使得租金回收困難。除對公房進行全面修繕外，為解決房屋租金與維修成本“倒掛”的問題，直管公房的租金也應有適當調整。除房管部門作為主管部門要進一步加強對直管公房的管理外，公安部門、街道、社區等各相關單位在對外來人員管理中，都要根據相關政策做好工作，并將有關信息與主管部門進行溝通，多部門協作，共同加強對直管公房的管理。

5.開展直管公房轉租轉借專項治理。直管公房是與計劃經濟相適應的產物，主要作用是為了保障居住需求。目前相當部分的居住者由于購買了商品房等原因，居住條件改善后，原來居住的直管公房已轉租轉借，這些直管公房已經偏離了當初保障居住的作用。因此，針對現狀，應采取多種形式，加大宣傳力度，提高住用戶的法律意識，樹立國有資產觀念，提高上繳租金意識，提高房管人員的社會地位，增強房管人員的法律意識和責任意識，認真執行房地產管理條例，做到依法管房，并進一步推行責任制，加強房屋的租賃管理，做好房屋的維修養護工作，及時解決住戶的實際困難，以服務促租金，用租金搞好服務，真正做到“管房為民，服務為民”。同時應對轉租轉借的住戶進行全面調查摸底，參照借鑒先進省市好的做法，采取更加靈活的方式，制定切實可行的實施方案，擬定清理計劃，明確清理任務，推行協議租金，逐步停止直管公房的轉讓和轉租。政府可參照市區房地產市場價格拆遷補償標準，對原居住者已搬離的直管公房予以收購，使直管公房的所有權與使用權相一致。

6.解放思想、拓寬領域，打造物業管理精品工程。物業管理是隨著國家房地產業，尤其是住宅產業的發展而逐步發展起來的。當人們的生活水平逐步提高后，人們就更關注生活的質量，關注居住環境的日常保養和維護，盡可能使住宅小區整潔，環境優雅，生活便利，安全不受侵害。根據政府關于物業管理的有關規定，新建小區必須實行物業管理制度，而直管公房舊小區卻在推行物業管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。（1）多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢，如果實施物業管理需要收費，也應該由單位交，住房消費意識淡薄。（2）舊小區在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區的規劃方案比較簡單，硬件條件相對落后，對舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大。隨著城市品位的提升、環境的優化，特別是古城保護和改造力度的不斷加大，客觀上提高了直管公房的區位價值和區位優勢，為直管公房的經營和管理贏來了前所未有的機遇，在這種新形勢下，直管公房的物業管理工作應面向社會、放寬眼光、展望未來、打造精品，要通過優質的服務質量、服務水平、管理素質，贏得社會，贏得主動，贏得機遇，贏得特色，從真正意義上體現物業管理的特色,強力推進直管公房轉型跨越發展。

7.實現“公租”模式。直管公房是以前特定歷史條件下的產物，從目前來看，它既不同于現在所提的保障房，更不同于商品房。居住人群收入都相對較低，房屋大多老舊，配套設施也不完善，政府每年都須投入大量資金予以維修。由于沒有一個完善的管理系統和退出機制，相關部門對公房的管理無據可依，更加劇了公房與現實社會環境的脫軌。盡管房管部門采取了大量措施，也取得了一些效果，但要真正消除危舊公房的安全隱患需要各部門的共同努力，強化對直管公房的制度建設，在加大維修、保障安全的基礎上，形成完善的管理體制，力促直管公房管理向保障性的公共租賃房轉變，真正發揮出對低收入家庭的保障作用。

三、結論

房地產業與社會與民生關聯度最大，要從根本上改善居民的住房條件，必須有計劃地全面徹底地進行改造，并加大廉租房和經濟適用房建設力度。直管危舊公房的改造工作不僅是房管部門一家的事，還需要有關部門共同關注，統一協調。直管危舊公房改造要做的工作還很多，面臨的困難也不少，相信只要政府重視，各部門通力合作，一定可以把直管危舊公房的改造工作做好，進一步加快直管危舊公房改造，發展低碳、節約、綠色、環保、智能型建筑，使城市面貌和人民群眾的居住環境得到顯著改善。

參考文獻：

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5.吳清仁.生態建材與環保.北京：化學工業出版社,2003

篇10

一、總經理崗位職責

1、貫徹執行集團公司及商廈管理有限公司董事會的決議事項，負責商廈全面經營管理，保證經營目標實現，完成集團公司下達的經營管理各項指標，對董事會負責。

2、帶領管委會成員嚴格落實董事會確定的營銷戰略，根據營銷戰略制訂營銷策略和營銷計劃并組織實施;

3、負責審核和調整商廈全年促銷方案以及全年各項計劃;

4、負責商廈與集團公司、政府對口部門和有關社會團體、機構的業務協調工作;

5、定期和不定期的拜訪重點客戶，及時了解和處理各種問題。

6、審核經營管理運作模式，監督各部門行為規范及工作流程的執行落實;

7、組織審定商廈全年工作計劃及全年預算并監督執行;

8、負責制定和調整商廈的發展規劃，并組織具體規劃方案的實施。

9、簽署有關協議合同和合約，并處理相關事宜。

10、建立健全各項規章制度，嚴格財經紀律，搞好增收節支，開源節流，保證現有資產保值增值。

11、加強企業文化建設，做好員工的現實思想工作，加強協調溝通，建立一支作風優良，紀律嚴明，訓練有素的員工隊伍，充分發揮員工的積極性和創造性。

12、對員工有提名、開除、辭退、處罰、獎勵及聘用權利。

13、負責商廈消防安全保衛工作，確保商廈安全萬無一失。

二、副總經理崗位職責

1、根據商廈實際情況，對招商政策及制度流程提出合理化建議并監督落實。

2、協助總經理組織擬定并落實商廈經營管理實施方案，提升對商戶的管理水平，讓商戶與商廈獲得更大的利益，形成長期共贏的合作關系。

3、協助總經理制定商廈顧客售后服務的規范制度和流程，保證顧客滿意度的提升。

4、根據公司制定的團購業務規劃、策略、制度和流程，協助總經理組織擬定商廈團購業務開展的細則和規范，推進商廈團購業務工作，達成商廈業務目標。

5、結合商廈的特點，協助總經理組織擬定并實施商廈的市場營銷方案和實施細則。

6、通過商廈的品牌宣傳策劃，品牌推廣活動，協助總經理提升商廈在本市區域市場的知名度、美譽度，提升商廈形象。

7、根據公司安全保障管理的制度和相關要求，協助總經理組織擬定商廈安全保障管理的實施細則，并指導和督查各部門做好安全保障管理，杜絕各類安全保障事故的發生。

8、根據商廈年度目標計劃，參與擬定商廈年度財務預算方案，報公司審定后組織實施，并進行督查和控制。

9、完成上級領導交辦的其它工作。

三、總監崗位職責

1、全面掌握商廈動態，及時向公司主要領導匯報情況，并在商廈貫徹執行公司主要領導的意圖。

2、控制商廈不出大的問題，關注商廈大的問題，并提出合理化建議。

3、協助總經理抓好商廈員工的學習、培訓工作。

4、開展思想政治工作，采取靈活多樣的工作方法解決員工的思想問題。

5、根據公司主要領導的意圖，側重抓好商廈的安全工作，并處理商廈發生的各類事故。

6、協助總經理做好行政管理相關工作。

四、經營部職責

4.1經營部經理崗位職責

1、根據商廈經營指標，對全年目標任務合理制定分配計劃;

2、根據服裝流行趨勢，制定部門調整方案，對目標品牌的跟蹤、引入，制定年度計劃;

3、把握市場動態，對反饋信息及時做出分析并制訂相應對策，向上級領導提出合理化建議;

4、對促銷活動，按商廈要求與各部門配合，達到商支持活動率在80%以上，以此達到顧客滿意;

5、貫徹執行商廈各項規章制度;

6、對部門人、財、物進行合理調配、統籌安排;

7、與商進行及時溝通，使其了解本商廈的經營理念，以此確保更有效的合作;

8、與商廈財務部進行有效溝通，共同保障各供應商賬款的按時支付;

9、與商廈各部門保持良好的溝通，確保營運工作的正常進行;

10、根據部門人員情況，及時做出調整，確保崗位高速有效的運轉;

11、優化樓層品牌，維護現有優秀品牌，對各專柜實行定期評定，嚴格實施末尾淘汰制;

12、負責組織員工進行銷售技巧培訓、考核，提升員工業務技能;

13、負責組織員工文化生活，確保團隊凝聚力和競爭力;

14、協助各專柜建立健全顧客檔案并協助商做好回訪工作;

15、完成上級領導交辦的其他工作;

4.2樓層經理崗位職責

1、注重部門禮儀禮貌，提供商廈良好的外部形象;

2、維持良好的服務秩序，提供優質的顧客服務;

3、提供信息，做好顧客與公司溝通的橋梁;

4、每日檢查員工禮儀、行為規范等;

5、負責每日銷售報表的收集及上報。

6、以身作則倡導“顧客至上”的經營理念，杜絕員工與顧客爭執現象;

7、做好每日巡場，發現問題及時解決并上報主管領導。

8、負責主持樓層各項會議(早、晚例會、商座談會);

9、制定導購排班表并嚴格監督，杜絕廳內無人而發生意外;

10、做好與各部門間的溝通，保障商廈的的正常經營。

11、負責導購對專業知識及服務禮儀的規范使用;

12、負責責任區域的環境衛生，為顧客提供良好的購物環境;

13、協助保安做好閉店后清場工作，確保商廈及商戶的財產安全。

14、對商戶提出的問題及要求及時解答并解決，不推諉。

15、按時完成領導交辦的其它事務性工作。

4.3樓層主管崗位職責

1、協助經理做好本部門日常經營管理工作;

2、實行“走動式”管理，針對現場實際情況，提出改進意見和建議;

3、監督規范化服務的執行情況，分析匯總巡場中的問題;

4、參與制定、跟蹤本部門工作計劃，正確評估員工工作;

5、負責跟進完成本部門銷售、毛利計劃及各項任務指標;

6、收集整理、分析商品及品牌營銷在市場上占有份額(包括市場調研)顧客群對商品、品牌經營及促銷活動反映，指導各品牌柜組更好地開展營銷活動;

7、對促銷情況按周做出分析報表;

8、定期作好市場調研工作，有針對性收集各大商場的營銷資料，隨時向樓層經理提供市調報告;

9、制定月、季、半年、年度計劃，按月、季、半年、年終做出工作總結;

10、做好供應商引進和清退的跟進管理工作;

11、隨時保證所管轄賣場的人、財、物的狀態正常運行;

12、完成上級領導交辦的其他工作;

4.4導購崗位職責

1、主動、熱情、耐心、周到的接待顧客;

2、熟悉貨品的品名、單價、產地、規格、成份、性能、使用和保養方法;

3、做好店堂、貨架、貨品的衛生清理;

4、貨區物品的整理、擺放及模特、櫥窗的出樣;

5、業務知識的學習，了解商品常用的外文及圖形標志，對每一種貨品上柜前要嚴格審核有效證件是否齊全，質量是否合格，嚴禁缺證商品或假冒偽劣商品上柜銷售;

6、遵守商廈紀律，不做任何有損商廈形象或利益的行為;

7、主動提醒顧客看好自己的皮包財物等;

8、團結同事，嚴禁在商廈內各商戶之間互相詆毀品牌;

9、對于在商廈內拍照、攝像的顧客應給予婉言制止(經上級領導批準除外，但必須在策劃部人員的陪同下進行)，對于不聽勸阻的顧客應立即上報;

10、參加例會并總結交流銷售經驗;

11、完成上級領導交辦的其他工作。

五、企劃部職責

5.1企劃部經理崗位職責

1、在經營副總的領導下，負責本部門策劃、設計、媒介工作，對部門內人員做分工安排，監督各成員任務完成情況;

2、根據商廈發展戰略，配合各經營部門擬訂年度總體營銷計劃，監控本部門計劃的執行情況，對當地市場競爭形勢作出分析和評估，為總經理制定經營決策提供依據和參考，組織部屬完成商廈形象塑造的管理工作即形象策劃和實施;

3、按照商廈年度總體營銷計劃的要求和領導部屬，應節慶日、季節性、階段性銜接、新品上市的要求，制定切實可行的實施方案;

4、商廈宣傳品設計，包括報紙廣告、室內外展牌、戶內外燈箱等;

5、設計室設備資料的管理維護及其他設計工作的審核與指導;

6、其他文字工作的審核與指導;

7、負責本部本人員的業務技術、專業能力的培訓與提升;

8、完成上級領導交辦的其他工作。

5.2方案設計崗位職責

1、完成商廈的促銷廣告設計任務;

2、商廈展臺的招商收費設計制作及日常檢查維護;

3、負責商廈廣告美術字、印刷品圖案、燈箱廣告、彩帶等廣告設計工作;

4、平面設計用資料、工具管理;

5、負責商廈的內外活動期間的宣傳、及節日期間的氣氛布置;

6、負責商廈舉辦的各種活動現場布置和會場布置;

7、負責商廈內廣告的檢查;

8、不斷提高業務技術和藝術水平，提高自身專業能力;

9、完成領導交辦的其他工作，并及時反饋執行情況。

5.3美工崗位職責

1、商廈手繪POP工作;

2、庫房管理及工作臺、各類板材的管理;

3、維護管理好圖書、麥克筆、墨水及紙張等;

4、賣場企劃管理;

5、各項企劃活動跟進;

6、相關外聯工作;

7、完成上級領導交辦的其他工作。

六、優服部職責

6.1優服部經理崗位職責

1、根據財務部下達的本部門年度預算，制訂本部門的年度工作計劃，月度預算及月度工作計劃。

2、組織做好本部門文件、資料、記錄的保管與定期歸檔工作，以及本部門的保密工作。

3、處理在本部門管轄范圍內發生的緊急事件。

4、根據本部門工作安排，按照程序提出申請招聘，參與制定下級的面試及入職考核。

5、制訂直接下級的崗位職責，根據崗位職責在本部門開展述職工作。

6、定期對直接下級進行績效考評。

7、制訂本部門年度培訓計劃，并呈報行政部，執行行政部下發的月度培訓計劃，保證培訓工作的實施。

8、負責商廈商品質量、服務質量、店容店貌、商品陳列、價格標識、員工儀容儀表等工作內容的實施監督檢查管理工作。

6.2客服員崗位職責

1、負責各類會員卡的管理、發放、核算匯總及上報工作;

2、會員卡的積分、查詢、升級等各項工作;

3、負責顧客檔案的建立和匯總;

4、負責對忠實顧客檔案的建立及跟蹤服務;

5、會員的回訪工作;

6、會員的生日問候工作;

7、會員卡的辦理、補磁及查詢等工作;

8、完成上級領導交辦的其他工作。

6.3廣播員崗位職責

1、負責各類會員卡的管理、發放、核算匯總及上報工作;

2、會員卡的積分、查詢、升級等各項工作;

3、負責顧客檔案的建立和匯總;

4、負責對忠實顧客檔案的建立及跟蹤服務;

5、會員的回訪工作;

6、會員的生日問候工作;

7、會員卡的辦理、補磁及查詢等工作;

8、完成上級領導交辦的其他工作。

6.4優服專員崗位職責

1、依據本中心有關服務質量、環境質量、服務規范條例，實施現場監督檢查。

2、負責受理顧客服務投訴、價格投訴，并做好投訴記錄。對現場能解決的，決不推委;對不能當場解決的，及時向領導匯報。

3、負責監督、檢查、記錄各樓層晨會、開、關門前的定位情況。

4、負責檢查、記錄營業期間各樓層現場服務質量、環境質量的狀況。

5、負責對現場服務過程中出現不合格項執行處罰，并及時糾正、反饋(服務過程包括務態度、柜臺紀律、文明用語、顧客投訴的識別、判斷以及售后服務等內容)。

6、負責每月對環境質量大檢查，檢查店容店貌，環境衛生(包括辦公室)，商品陳列狀并記錄檢查結果。

7、負責監督檢查商品價格標識、服務性收費標識、促銷標識、公益標識，對不合格項時跟蹤驗證。

8、負責接待消費者咨詢，要求熟悉商品區域，及時了解商場的各項促銷活動。

9、負責登記每日顧客提出的建議、意見和表揚意見、表揚信，及時向辦公室反饋信息。

七、財務部職責

7.1財務部經理崗位職責

1、在公司總經理的直接領導下，具體負責公司的財務管理制度的實施和運轉。

2、負責組織商廈的經濟核算工作，組織編制和審核會計、統計報表，并負責向上級財務部門及主管領導上報，按上級規定時限及時編制財務預算，月度資金預算和結算。

3、負責組織財會人員搞好會計核算，正確、及時、完整地記帳、算帳、報帳，全面反映給公司領導，及時提供真實的會計核算資料。

4、負責組織貫徹執行《會計法》等法規和企業財務制度財經紀律，建立健全財務管理的各項制度，發現問題及時糾正，重大問題及時報告總經理。

5、加強財務管理，分月、季、年編制和執行財務計劃，正確合理調度資金，提高資金使用效率，指導各部門搞好經營活動。

6、根據會計制度，定期匯總會計憑證，并與科目明細帳核對相符。

7、負責商廈各項費用核算，認真審核收支原始憑證，帳務處理符合制度規定，帳目清楚，數字準確。

8、負責指導、監督檢查和考核本部門員工的工作，及時處理解決工作中發生的問題，保證部門的工作正常進行。

9、完成上級領導交辦的其他事務性工作。

7.2總帳會計崗位職責

1、負責會計帳務日常處理工作以及按時編制并上報會計報表。

2、負責對出納日常收付業務進行核對，監督并將憑證及時入帳。

3、負責實體與公司會計日常收付業務結算及月末對帳工作。

4、月末負責對出納的銀行對帳單進行核對和經常性的現金核對。

5、登記分管的各類帳簿，做到帳物、帳款相符、平衡。

6、按制度規定結帳、對帳、轉帳，為編制會計報表提供可靠、準確真實的依據。

7、與各部門做好相關業務對接，應及時將準確信息反饋相關部門。

8、會計帳務處理應符合企業會計制度和“稅收征管法”。

9、審核商廈人員變動情況，催促相關部門經辦人員，及時傳遞工資發放表、交費明細表。

10、負責固定資產的會計明細核算工作，并做好固定資產的購置的賬務處理及盤點工作。

11、認真核算各項耗材的入庫和領用，正確核算該項費用的屬部門，負責月末盤點和監盤工作。

12、保守業務秘密，完成臨時交辦的重要工作。

7.3結算會計崗位職責

1、負責會計帳務日常處理工作以及按時編制并上報會計報表。

2、負責對出納日常收付業務進行核對，監督并將憑證及時入帳。

3、負責實體與公司會計日常收付業務結算及月末對帳工作。

4、月末負責對出納的銀行對帳單進行核對和經常性的現金核對。

5、按合同規定的返款時間按時返款，負責審核監督返款工作。

6、月末25日對本月帳期未收回的租金及各項費用以書面形式通知經營部在次月10及時收回

7、每月對自營商品做到及時入庫及時付款，20日進行盤點、帳實相符。

8、登記分管的各類帳簿，做到帳物、帳款相符、平衡。

9、按制度規定結帳、對帳、轉帳，為編制會計報表提供可靠、準確真實的依據。

10、與各部門做好相關業務對接，應及時將準確信息反饋相關部門。

11、會計帳務處理應符合企業會計制度和“稅收征管法”。

12、做好窗口服務工作，回答各項問題能做到和氣、耐心。

13、保守業務秘密，完成臨時交辦的重要工作。

7.4出納崗位職責

1、保管好庫存現金及空白支票等重要票據;

2、及時向會計辦理票據移交，現金要日清月結，帳款相符，做好銀行結存調節月報表;

3、每周編制銀行收支、現金收支明細表，報送總公司財務部長;及時預警資金庫存信息;

4、根據“現金管理條例”規定開支范圍合理使用現金，庫存現金不得任意挪用和用白條抵沖庫存;

5、對現金管理的安全性和保密性負責;

6、適時、適效地完成本職工作;

7、對本部門其他崗位應支持配合;

8、配合結算員和收銀組核對各專廳銷售額;

9、做好窗口服務工作，回答各項問題能做到和氣、耐心。

10、完成上級領導交辦的其他工作。

7.5收銀主管崗位職責

1、保證每天各樓層的收銀系統正常運行。

2、根據營業需要到各專業銀行兌換零鈔，并做好各商場零鈔的兌換工作。

3、負責收取各款臺每日上交的營業款，包括現金、支票、優惠券、信用卡等，并履行相應的手續。

4、如發生收銀員當日現金長款或短款現象，及時查出原因，并以處理，長款上交，短款補齊。

5、收取的現金核對無誤后應及時送存銀行，銀行上門服務的應嚴格執行移交手續。

6、收取的支票應到付款銀行辦理轉帳手續，以免造成不必要的損失。

7、對商場收取的信用卡要進行詳細記錄，并與各專業銀行轉來的信用卡進帳單進行核對，產生的未達帳項要及時查找。

8、及時將優惠券、已入帳的各種銀行票據連同銷售日報表傳遞給會計。

9、對商場收銀員進行業務指導，及時解釋、解決商場收銀員提出的各種問題。

10、要求督促收銀員提高工作效率，熱情服務，使顧客高興而來，滿意而歸。

11、完成上級領導交辦的其他工作。

7.6收銀員崗位職責

1 、遵守商廈規章制度，文明用語、禮貌待人，勤奮工作。

2、上班時間不能奇裝異服，必須儀表整齊，穿工裝，帶工號牌，接受相關部門的監督。

3、上班時身上嚴禁攜帶現金、挪用公款，不允許私自從錢箱里放入或拿出貨款。

4、收銀員當天長短款，要說明原因，并且短款查出原因后由收銀員本人承擔并罰款。

5、收銀員收款要認真核對銷售小票，票款相符，辨別貨幣的真偽，收到假幣由收銀員本人承擔損失。

6、要唱收唱付“收您多少錢、找您多少錢”。

7、收銀員必須嚴守崗位，嚴禁串崗、聊天、看報，離開工作臺要向主管請假，擅離崗位造成錢幣丟失，除自行承擔損失外還要接受處罰。

8、顧客因為某種原因滯留在收銀臺的物品，必須通知相關人員送到相關部門。

9、聽從商廈的調動，服從工作安排，每天要保持收銀臺的整潔衛生，補充必備物品，愛護收款設備。

10、交接班時做到交接清楚，貨款相符，簽名負責。

11、接受商廈財務人員的監督指導，完成領導交辦的各項工作。

12、完成上級領導交辦的其他工作。

八、行政部職責

8.1行政部主管崗位職責

1、負責商廈行政、人事工作計劃的制定及實施;

2、負責商廈各類會議的召集安排，通知的下發，會議的記錄及整理。

3、負責與公司及政府職能部門相關對口業務的溝通、協調及對接;

4、負責公司及商廈各項規章制度的傳達、實施及監督;

5、負責審核各部門月度生產經營計劃及預算;

6、負責商廈月度、年度工作計劃的編報;

7、負責商廈辦公用品、耗材的采購及管理;

8、負責商廈公務電話的使用及費用管理;

9、負責商廈員工的招聘、推薦及入離職手續的辦理;

10、負責商廈全員績效考核的組織實施及人事檔案管理;

11、了解并反映員工的思想動態，研究、報批與實施引導員工做好本職工作的激勵機制。

12、組織實施商廈企業文化建設

13、負責商廈收、發文的管理。

14、協助整理并審查各部門的資料檔案。

15、管理辦公室的檔案資料。

16、各類大項活動的牽頭、組織、協調

17、負責來電、來訪人員接待。

18、負責日常事務工作的監督檢查。

19、負責擬制、審核上報各類文書材料。

20、完成公司領導交辦的臨時性工作。

21、負責公司固定資產的監管。

8.2人資專員崗位職責

1、協助上級完成人力資源規劃,統籌安排,合理調配人力資源。

2、協助上級建立健全公司招聘、培訓、工資、保險、福利、績效考核等人力資源制度建設。

3、協助上級完成人力資源管理包括招聘、培訓、考核等相關工作。

4、協助上級完成人事管理和員工培訓計劃的綜合編制與培訓的實施。

5、建立、維護人事檔案,辦理和更新勞動合同。

6、及時更新維護員工人事信息系統。

7、整理、統計員工日常考勤資料。

8、執行人力資源管理各項實務的操作流程。

9、負責公司員工招聘、離職和辭退手續的辦理。

10、負責繳納社會保險、住房公積金、個人所得稅等項目。

11、完成上級交給的其它事務性工作。

8.3信息員崗位職責

1、全面管理信息部工作。

2、負責商廈計算機信息系統的建設工作。

3、負責商廈計算機信息管理各項制度的建立。

4、保障商廈POS系統的安全、穩定運行。

5、負責商廈信息數據的安全工作。

6、與其他部門的協調工作，處理好本部門對外的各項事務。

7、負責完成上級安排的其它事項以及處理內部臨時性工作。

九、物業部職責

9.1物業部經理崗位職責

1、貫徹消防安全、安全生產方針，落實各項法規、規章制度，負責并監督檢查消防安全、安全生產工作及制度的落實情況。

2、負責商廈物業管理工作，制訂本部門年度、月度工作計劃并組織實施。檢查、監督商廈監控范圍內的所有可疑情況和本部門各項制度的執行情況，及時向上級主管部門匯報。

3、組織商廈安全生產和消防安全方面的宣傳教育和培訓，并對本部門員工進行安期培訓和考核工作，不斷提高員工的業務水平和服務質量。

4、合理調配人員，協調各崗位的分工協作，責任到人，同時關心員工生活，確保物業部員工有良好精神面貌和積極的工作態度。

5、負責商廈改造、裝修工程的項目審批及實施。

6、負責商廈機械設備、消防設施的維修、保養及管理工作。

7、協調本部門與其他各部門的關系，合理調配人力和物力資源。同時協調好供水、供電、消防等和物業管理有關部門的關系，便于開展各項工作。

8、負責本部門物業耗材、清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協助倉庫管理員合理貯存和使用保管。

9、認真完成本部門其他工作職責內容和公司安排或委托的其他工作任務。

9.2物業班長崗位職責

1、確保商廈和辦公樓供電系統、采暖系統、排水系統、空調系統、強弱系統、消防系統的維修、保養工作。

2、根據設備的情況，制訂出合理的維修保養計劃交上級領導審定，并按照維修計劃負責組織實施。

3、商廈和辦公樓設備出現故障時，要及時組織人員進行搶修，以最短時間恢復其使用功能。

4、貫徹執行崗位責任制、安全責任制，督促檢查本部門人員嚴格執行安全操作規程。

5、定期對商廈管轄范圍內的商戶的用電、用水及消防情況進行檢查確保用電、用水及消防的正常與安全，并杜絕違規用電、用水及違反消防規定的行為。

6、制定節能措施，降低能耗，提高工作效率。

7、對商戶安裝工程進行定期檢查，及時制止影響商廈安全及公共設施設備的行為，并組織人員根據裝修規定對裝修工程進行質量及安全驗收工作。

8、負責對各項維修工作的人員安排及維修質量監督工作。

9、保證機房及各設備的環境衛生的清潔。

10、做好水、電、暖、空調等維修人員的技術培訓和考核工作。

11、完成上級領導交辦的其他工作。

9.3水暖工崗位職責

1、負責商廈水、暖設備的安裝、維修與正常保養工作。

2、負責巡視水、暖、排污設備的使用情況。發現問題妥善處理并作好記錄。

3、熟悉掌握各種管道走線，負責上水維修、跑冒滴漏,下水堵塞疏通工作，保證水、氣、上下水暢通。

4、負責制定水、暖設備維修改造計劃及報批后的實施工作。

5、協助相關設備的運行與維護工作。

6、保證設備清潔衛生。

7、完成上級領導交辦的其他工作。

9.4運行電工崗位職責

1、熟練掌握商廈的供電方式、線路走向及設備的原理、設備運行實際操作和維修技能，嚴格遵守運轉設備操作規范。

2、負責空調設備的每日開啟和關閉，對空調區域的溫度、相對濕度進行監測，及時進行空調工作狀況調節，并做好運行記錄(開機前、停機前及每2小時記錄一次運行情況)。

3、負責設備的日常維修保養工作，確保設備的安全運行并做好記錄。

4、定期巡視各用電設備，監視各儀表的工作情況。正確抄錄各項數據并做好記錄。

5、嚴格交接班制度，保證設備清潔衛生。

6、嚴格執行設備管理制度，做好日夜班的交接班記錄。

7、完成上級領導交辦的其他工作;

9.5維修電工崗位職責

1、負責商廈物業設備的維修保養及商戶電表安裝和二次用電管理工作。

2、負責商廈所有照明設施，線路和燈具的日常管理和維修工作，按規定時間管制公共場所的燈光照明。

3、根據月、季、年度計劃定期檢查線路，開關和電表以及商戶二次用電，檢查記錄并上報。

4、熟悉掌握商廈物業設備布局，特點及功能配置。掌握商廈停電狀態的應急，發電措施，供電方式，線路走向等設備技術性能和實際操作方法，處理停電的應急。

5、做好線路防火工作，嚴格控制線路負荷，發現不正常狀態必須找出原因并加以糾正。

6、對各種違章違規用電現象嚴肅查處，認真做好節電故障。

7、完成上級領導交辦的其他工作。

9.6消防監控員崗位職責

1、服從保安部的領導，認真完成保安部交辦的各項工作任務。

2及時掌握各種監控信息，對監控過程中發現的情況及時進行處理和上報。

3、愛護和管理好監控室的各項裝配和設施，嚴格操作規程，確保監控系統的正常運作。

4、對監控到的可疑人員，通知保安員進行跟蹤，及時抓獲犯罪分子，確保公司的公共財產和安全不受損失。

5、每天對監控的情況進行登記，并對值班登記本保留存檔。

6、保守秘密，不在監控室以外的場所議論有關錄像的內容。

7、負責對各種消防控制設施的監視和運用，不得擅離職守，做好日常檢查和操作等工作;

8、熟悉系統的基本原理、功能，熟練掌握操作技術;

9、發生火災要盡快確認，及時準確啟動有關消防設備，及時報告火警;

10、對消防控制室設備及通訊器材等要經常檢查，定期做好系統功能試驗，確保消防設施各系統狀況良好。做好交接班工作，認真填寫值班記錄及系統運行登記表和控制器日檢登記表;

11、宣傳貫徹消防法規，遵守防火安全管理制度，以高度責任感去完成各項技術工作和日常管理工作;

12、積極參加消防專業培訓不斷提高業務素質。

13、按時完成上級領導交付的各項工作。

9.7庫房管理員崗位職責

1、在物業管理部經理領導下，具體行使管理、監督、協調服務的職能。

2、定期對本部門員工進行培訓和考核工作，不斷提高員工的業務水平和服務質量。

3、全面掌握大廈物業公共設施、設備的使用過程。

4、負責物業耗材用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協助倉庫管理員合理貯存和使用保管。

5、負責本部門年度、月度水電費用的統計匯總及費用的催收工作。

6、負責安排本部門各類文稿的草擬工作，有權檢查、督促崗位責任制在操作層的執行情況，及時發現問題，提出整改意見，落實獎懲制度。

7、參加商廈主持的行政例會，總結當月工作，制訂下月計劃。

8、負責對各項維修工作的人員安排及維修質量監督工作;

9、協調經理送發物業管理方面的文件。

10、完成上級領導交辦的其他工作;

9.8保安班長崗位職責

1、負責商廈安全保衛、消防、防火的管理工作;負責商廈門前來往車輛、人流的疏導和停車場的管理工作;

2、負責商廈范圍內治安保衛工作，協助公安機關查處商廈發生的案件，協助監控可疑人員和被通緝的案犯;

3、負責制定商廈內各項安全管理制度，如治安管理制度、消防管理制度、停車管理制度，對突發事件的應急措施實施有效處置;

4、制定特別時期的安全管理制度，如重大活動，節假日的安全保衛制度;

5、處理安全責任事故，協助有關部門處理商廈范圍內的爭執，并向上級領導提供處理意見;

6、負責商廈的消防安全管理，定期檢查和維護消防監控報警設備及時消除各種安全隱患，確保各項消防設施正常使用狀態;

7、制訂應急方案定期進行演習并將演習情況報告上級領導;

8、負責與公安機關的溝通協調工作;

9、定期向上級領導匯報有關廣場安全保衛消防情況并提出改善建議;

10、完成上級領導交辦的其他工作;

9.9保安員崗位職責

1、服從領導，聽從指揮，做到令行禁止，遇事要報告。

2、熟悉本崗位職責和操作程序，大膽地向上級領導提出合理化建議。

3、熟悉本商場防范區域地段重點部位，保持高度警惕，注意發現可疑的人事，預防犯罪案件的發生，果斷處置本崗位發生的任何問題。

4、熟悉和愛護商廈內配套的公共設施、機電設備、消防器材，并熟識各種滅火器材的使用方法熟識各種水、電暖的開關位置。

5、做好商廈和“防盜”、“防火”、“防水患”工作;保護商廈的生命財產安全，認真檢查商廈的設備、設施;如發現不安全隱患則立即查明情況，排除險情，并及時向上級匯報。

6、負責商廈進出物品的檢查工作。

7、負責商廈電梯的啟停工作，監督電梯的安全使用情況。

8、完成上級領導交辦的其他工作。

9.10保潔班長崗位職責

1、負責監督商場環境的清潔和保潔工作，劃分保潔員的衛生責任區并制定各區域衛生標準。

2、認真檢查場內衛生，每天對保潔員負責的公共衛生區域巡視檢查一次;每周對商場各部門分管的衛生區進行一次檢查并做記錄。對當天發現的問題當天解決，重大或不能及時糾正的問題，書面向主管經理匯報，限期解決，保證衛生達標。

3、負責衛生清掃用品的領取及發放。

4、每月25日前上報勞動用具、保潔材料的使用情況及購置計劃。

5、安排滅蠅、滅鼠、滅蟲工作。

6、負責向領導匯報情況，并及時提出改善環境衛生的意見和建議，認真落實上級指示，搞好衛生工作。

7、完成上級領導交辦的其他事務性工作。

9.11保潔員崗位職責

1、遵守商廈各項規章制度，堅決服從上級主管的調度及工作安排。

2、上崗時要按要求做到著裝整潔，精力充沛。

3、保質保量的按時完成工作任務，不得以任何方式無辜拖延、拒絕或終止工作。

4、保持公共場所衛生整潔，垃圾要及時處理，死角不得堆放垃圾。

5、保證地面、樓梯及電梯扶手清潔無塵，洗手間必須保持清潔。

6、如有停水或下水道被堵等特殊情況，立刻報告主管盡快解決，或聯系相關物業人員進行修理。

7、定期對門窗進行擦洗，保持進出口門玻璃干凈透明，并且入口平臺面干凈，保持良好的購物環境。

8、嚴禁工作期間串崗、脫崗，不得在商廈內閑逛。