導語：如何才能寫好一篇農村土地使用法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】城鎮化 房地產開發 土地使用

【中圖分類號】F301.3 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-4810（2013）18-0201-01

隨著我國經濟的發展，對土地的需求不斷增加，土地作為一種稀缺性資源，其經濟價值得到不斷提升，城市土地價格的上升，達到了集約利用土地的目的，但在農村土地利用方面還存在著很多問題，只有將土地利用與產業調整結合起來，才能提高土地的利用率，實現土地的經濟價值。

一 農村土地產權與土地利用

產權制度是經濟制度的核心，只有將產權的歸屬進行明確，才能保證經濟的有效運行，資源也才能得到合理的配置。對于農村土地的產權歸屬，我國有法律明確規定是歸集體所有，農民只享有使用權。但很多專家認為，法律對農民與土地之間的關系界定不明確，土地產權中有很多項權能沒有明確的產權歸屬。在土地使用過程中的使用強度不足與不明晰等問題導致了使用權主體行為空間的狹小，這樣就侵犯了農民的權利，也就影響了農民對土地投入的熱情。土地征地補償費用偏低也是一個很嚴重的問題，征地費用的分配不合理，農民只能得到征地費用的一小部分。在土地使用權的出讓、轉讓過程中，也會侵害農民的權利，農民只能選擇不出讓以及轉讓土地使用權，這樣就造成了土地市場的發展緩慢。由于對未來收益具有不確定性，為了規避風險，農民不愿過多對土地進行投資，甚至有的農民放棄耕種土地，選擇進城務工，這樣就嚴重浪費了土地資源。

二 農村房地產開發中的土地使用

隨著經濟的發展，農民的經濟實力也不斷增強，對住宅提出了更高的要求，但農村住宅在外觀設計、結構構造以及材料使用方面的要求還是與城市住宅標準有一定差距的。由于農村土地的使用權是由政府掌控的，沒有引入土地市場價格機制，農村房地產還存在著很多的問題。在空間上，農村住宅大多為獨院式以及平房住宅，院落之間的距離不一樣，出現了很多難以利用的邊角空地；在時間上，農民沒有對建房進行長期的規劃，建房具有短期性，甚至有些土地的用途被擅自更改，住宅布局設計有很大的隨意性。布局的分散，沒有統一的規劃，出現了耕地面積被住宅基地面積侵蝕的現象，人均耕地面積較大、容積率較低、生活設施較差，造成了土地資源的浪費。

對于農村房地產開發中的土地利用問題，必須要有嚴格的管理制度進行管理，比如，制定土地有償出讓制度，通過市場來調節土地價格。對土地的審批制度進行嚴格規范，制訂出合理的土地利用規劃，控制住宅區用地面積，通過市場運作模式來使農村土地的利用率得到有效提高。

三 提高農村房地產開發過程中的土地利用率的對策

1.改革舊的土地制度，杜絕浪費

隨著農村土地價格的不斷增長，在房屋買賣、租賃、出租等經營活動中土地的價值凸顯。因此，在農村要實施土地有償有限使用制度，推行土地交易的招標、拍賣制度。在對土地的利用進行合理規劃后，統一進行征用、開發、管理以及出讓，杜絕土地的浪費。嚴格按照國家的有關法律法規辦理建設用地手續，用法律來規范農村土地的使用。

2.規范土地審批和管理制度

只有嚴格規范了土地的審批，才能杜絕違規建設等現象的發生，同時還要規范土地的管理工作，使農村房地產規劃的科學性得到有效提高。農村房地產規劃要與土地利用規劃相銜接，農村房地產開發要做到合理用地、節約用地，應該進行集中建設，充分利用建設用地，房地產開發應盡量不占用耕地和林地。對于不符合規劃的項目不得批給土地，沒有經過規劃設計的土地不能開發，嚴格規范亂占地、亂開發的項目。合理安排住宅、鄉鎮公共設施以及公益事業的布局，使農村各項事業能夠協調發展。

3.完善農村房地產市場

政府應該結合農村房地產發展的實際，制定有關法律來限制投機炒賣房地產的行為，可以將房地產商品的交易進行登記，明確產權。政府還要采取各種措施來規范房地產市場，設置房地產行政管理機構，嚴格執行有關房地產的法律法規，還要加強對房地產企業的管理，制定出合理的發展戰略，通過多種手段來引導和促進房地產市場更好地發展。

四 結束語

農村房地產開發在我國是一項新興的項目，在近幾年中發展迅速，但在發展過程中還存在著很多的問題，政府要加強對農村房地產開發的管理，明確產權制度，制定嚴格的農村房地產開發使用土地的管理制度，最大限度地提高農村土地的利用率，不斷調整土地使用結構，促進產業結構的優化，最終帶動農村經濟的增長。

參考文獻

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[關鍵字]SuperMAP 登記發證 數據庫a

[中圖分類號] F302.3 [文獻碼] B [文章編號] 1000-405X（2013）-5-320-2

0引言

集體土地所有權確權登記，是明晰土地產權、保護農民利益的重要手段，是為村集體占用、使用土地提供法律保障的有效方法。依法開展農村集體土地確權登記發證工作，是強化耕地保護機制、調動農民群眾自覺保護耕地積極性的重要舉措，是保護農村集體土地合法權益、維護農村社會穩定的根本途徑，是加強農村土地管理、理順土地產權關系、明確產權主體、明晰國家和集體之間權屬界線及集體土地權利義務的有效手段。

本次發證充分利用了原農村集體土地所有權登記發證和第二次土地調查資料成果，對轄區內農村集體土地以行政村為權屬單位對土地的位置、權屬、界線、地類、面積等狀況進行調查或核查，并登記發證。

SuperMAP農村地籍確權建庫系統是北京超圖公司專門針對農村集體土地所有權確權發證項目、在總結地籍數據生產及信息系統管理業務的基礎上開發的一個信息化平臺，是以土地登記為核心，按照土地地籍調查——登記申請——審核審批——土地發證為主線業務流程的面向國土資源管理部門使用的數據庫系統，具有數據種類繁多、數據來源廣泛、結構復雜等特點，便于建庫、管理、查詢、分析統計和數據維護等功能，但由于該軟件在投放使用時尚待完善，所以在整個作業過程中，我們與軟件公司進行了互動，及時反映一些軟件中存在的問題和未及內容，為軟件的更新與完善提供了合理建議，同時探索了一套有效的作業方式和質量控制方法，很好地解決了建庫中的難點問題，并在一定程度上提高了建庫效率，縮短了建庫周期，保證了建庫的質量。

1數據準備

本項目是以第二次土地調查及年度土地變更調查中形成的村集體土地權屬調查的資料、圖件為基礎，充分利用《土地權屬界線協議書》指界資料，開展集體土地所有權界址點的現場標定和測量工作。原簽訂的《土地權屬界線協議書》及調查成果不能滿足此次所有權總登記發證要求，需增設界址的，可按原《土地權屬界線協議書》確定的界線和走向，由各方法定代表或委托人現場指認和設置界標，并作為原協議書的補充，用于所有權登記發證。所以需準備的資料有：

（1）源資料

上年土地利用變更數據庫；第二次土地調查《土地權屬界線協議書》；1：10000正射影像圖和1：10000土地利用現狀圖；下發城鎮范圍線。

（2）外業核查資料

權屬界線走向草圖和界樁位置標示；法人代表姓名和身份證復印件；國有宗地的名稱、位置、面積或坐標文件；發生變化的地類圖斑或線狀地物的位置；標有宗地預編號的工作底圖。

（3）內業建庫資料整理

農村確權登記建庫必需的收集整理的數據有：區縣、地籍區、地籍子區、宗地、界址點、權利人、權屬調查信息、審批信息等。

2數據庫建設

建立高質量的基礎地籍數據庫，是未來數字國土管理的要求，隨著將來形勢的不斷發展，我們在建立基礎數據的時候要實現業務一體化、技術一體化和數據一體化，包括申請、調查、審核、復查、注冊、收費、發證、歸檔等流程。

系統必須能夠自動完成地籍勘丈數據接入以及完整性檢查、地籍權屬調查信息及地籍圖分幅信息的鏈接、宗地相鄰關系及圖形拓樸關系的建立和分析，實現真正的無縫連接、數據的自動入庫、和統計等功能。

2.1數據轉換

本工程是以上年土地變更最新土地利用庫為參考底庫，實時分析每一宗地的占用情況，并對宗地進行編碼和屬性錄入，其數據轉的方法有空間數據轉換和屬性數據轉換。同時包括轉入和轉出。

（1）空間數據轉換

右鍵要導入數據的數據源——導入數據集——添加文件，選擇所要導入的數據文件——導入。系統可以轉換以下格式的文件：DWG、DXF、DGN、MIF、E00、SHP等，同時還可以選擇多個文件，進行批量轉換。

（2）屬性數據轉換

右鍵要導入數據的數據源——導入屬性數據，選擇文件類型和數據文件——導入。

由于農村土地數據含有大量的屬性信息，系統支持ACCESS、EXCEL、關系型數據庫等屬性數據的導入。

2.2數據庫建設流程

（1）創建工作空間

打開系統界面，“工程管理”——“新建工作空間”，在對話框中輸入文件名，即可生成一個擴展名為smw的工作空間。

（2）打開土地利用庫、影像庫

土地利用庫是工作底庫，宗地內所包含地類面積均從利用庫的地類圖斑中獲取。而影像庫則為修改界線，裁取宗地草圖提供直觀明晰的源材料。

（3）新建臨時庫，導入數據集，添加區縣、地籍區、地籍子區、宗地、界址點。

（4）創建所有權標準庫，配置轉換模型，宗地——宗地、宗地——權利人、宗地——權屬調查，將臨時庫的宗地要素轉換為標準庫中的圖形數據和屬性數據，保存。

①獲取坐落單位代碼。

前提是地籍子區的行政區劃代碼必須正確。

②編制宗地代碼。

前提是宗地所有權類型、宗地特征碼屬性無誤。

③界址點獲取坐落單位代碼、界址點編號。

界址點編號設置為在地籍子區范圍內，按照從左到右、從上到下的順序統一編號。

④宗地融合為地籍子區。

⑤地籍子區融合為地籍區。

（6）新建所有權地籍庫

標準庫編輯——標準庫入庫，則生成為

有如下數據集的所有權地籍庫

①獲取宗地面積；

②獲取宗地四至；

③右擊宗地，編輯界址線屬性（類別和位置，界址點點位說明和界址線走向說明）；

④右擊宗地，逐條輸入宗地基本信息、宗地權屬信息、地籍調查意見、權屬審批、注冊資料等；⑤檢查所有權地籍庫，檢查內容包括：圖形拓撲關系檢查、地籍屬性檢查、宗地擴展屬性檢查、多圖層綜合檢查、圖層屬性一體化檢查、數據集屬性檢查，并逐項進行修改。修正拓撲錯誤和屬性錯誤。

以上步驟需反復互動操作，逐步完善所有權數據庫，當然有些內容一致的屬性可以在屬性表中通過“更新列”批量賦值。

3成果輸出

3.1圖件輸出

利用SuperMAP可以生成宗地圖、權屬圖、地籍圖、行政區圖，在輸出圖件時，可以選擇出圖模板、出圖比例尺、制圖信息、圖件整飾和進行圖框設置。生成的各類圖件可以進行圖層控制和風格設置。

3.2權屬輸出

（1）導出地籍調查表；

（2）導出申請表；

（3）導出土地登記卡、歸戶卡；

（4）導出審批表；

（5）導出面積確認表。

3.3統計報表

（1）宗地一級分類面積匯總表；

（2）宗地二級分類面積匯總表；

（3）村宗地匯總表；

（4）界址點成果表；

（5）村共用界址點成果表。

4問題及解決

利用SuperMAP系統實現農村集體土地所有權發證工作中，除了解決確認邊界、審核權屬、量算面積等工作的同時，還解決了居民點交叉、邊界爭議等問題。此外在操作過程中還發現和解決了下幾方面問題，現提出來共大家參考和探討。

（1）國有線狀地物進行分宗時，在輸入界址線位置時，線內外是互動的，這邊輸外，另一邊自然就成了內，這就與實際意義不符了，標準概念是國有線狀地物應為國有線宗地，對于兩邊的集體所有宗地，它都不應包括在內。解決此問題可以將界址線屬性導出為ExcelL格式，在Excel下把對應的界址線位置設為3（外），然后再導回去。

（2）一些位于其它集體土地所有權宗地內部的國有宗地和飛地，在圖面上小于400平方米，無法按比例表示的宗地，則在其地籍調查表，面積確認表，申請表和審批表的備注中將其說明，并扣除其面積。

（3）城鎮范圍線為上邊下發的，一些國有宗地是征地范圍圖，沒有明顯的地物特征，所以界址點的點位采用解析界址點。

（4）對于底庫上權屬界線錯誤的，首先建立臺帳，然后使用正確的界線入庫，并將正確的界址線通過模型轉換替換原底庫上的行政區界線，這樣生成宗地圖時不會出現界址線參雜的錯誤現象。

（5）對于底庫上線狀地物扣除錯誤的，則需在底庫上修改扣除系數，重新進行地類圖斑計算，然后獲取宗地面積。

（6）國有線狀地物的名稱，如S238、X118等，因為沒有線宗地，只能在鄰宗地的四至中體現，而且不能自動獲取。

5結束語

農村集體土地確權發證項目在經過一年實地核實、反復修改、大量的數據錄入與輸出，成果完整、正確，數據庫完善且與調查成果完全一致，現已接近尾聲，實踐證明，建立完善的數據庫可以滿足日常地籍業務包括從申請、受理、地籍調查、權屬審核、登記發證、年檢到注銷等一系列過程，實現初始、變更登記，國有、集體，使用權、所有權、他項權利等各種分類業務的分合自如操作，還可以實現業務信息的采集、處理的計算機化，包括地籍測繪數據的內業處理、入庫，宗地信息、土地現狀調查信息、土地現狀變更調查信息、權屬糾紛調查信息，土地登記發證過程中所涉及到的宗地分割、合并，數據的錄入、數據的更新、維護和備份，數據的輸出、格式和坐標轉換等。本文中提到的建庫技術方法是切實可行的，特別是在數據轉換處理和質量控制方面，對今后的使用權發證和同類項目的實施具有一定的指導意義。

參考文獻

[1]巖土工程勘察規范[M].中國建筑工業出版社，2002.

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關鍵詞:農村;權屬調查;試點

一、引言

國務院決定自2007年7月1日起開展第二次全國土地調查?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》規定:土地調查內容包括土地權屬和土地利用現狀調查。我國農村土地普遍存在權利主體不明、權屬紊亂、界線模糊等問題。因而,了解我國農村集體土地產權現狀,探索完善農村集體土地產權制度,做好農村土地確權,不僅能科學指導第二次全國土地調查,更能為建立完善的農村土地產權體系奠定基礎。本項目是根據“關于印發《2007年國地資源大調查項目計劃》的通知(國土資發[2007]164號)”和“關于部署開展2007年度土地權屬狀況調查試點示范工作的函(國土院函[2007]86號)”文件要求,四川省作為2007年度農村集體土地產權制度建設調查試點而開展此項工作。成都市是國務院確定的城鄉統籌綜合配套改革試驗區,閬中市是農村土地所有權登記發證試點市,因此,四川省選定成都市和閬中市作為重點調查地點。本文以閬中市土地權屬調查為對象研究。

二、閬中市集體土地產權制度現狀

(一)閬中市及試點鎮概況

1、行政區劃及地理位置。國家歷史文化名城、中國優秀旅游城市――閬中,位于四川東北部,嘉陵江中游,北緯31°22′―31°51′、東經105°41′―106°24′。全市幅員面積1876.24平方公里,總人口877349人,其中農業人口681034人,轄49個鄉(鎮、街道辦事處),447個行政村。

2、社會經濟狀況。閬中是農業大縣,先后被確定為商品糧、瘦肉型商品豬、蠶桑、油桐和速生林生產基地,動植物及各種自然資源豐富。工業歷史悠久,已形成食品加工、輕工紡織、醫藥化工、水電能源四大行業為支柱,機械、絲綢、皮革、包裝、能源、化工、工藝美術七大行業為重點的工業結構。2008年,閬中城鎮人均可支配收入10496元,農民人均純收入3932元,地方總產值74.49億元。

3、閬中市土地利用現狀(見表1)。

4、選取的典型鄉鎮概況。第一,洪山鎮。洪山鎮位于閬中市東南28公里,幅員面積38.59平方公里,總人口22615人,其中農業人口19876人,耕地面積32976.25畝。糧食作物主要有小麥、水稻、玉米、紅苕及各種豆類;經濟作物主要有油菜、水果、蔬菜、蠶桑;工副業生產主要以食品加工,建筑建材和各類修理及服務業為主。近三年全鎮年平均國民生產總值1.57億元,農民人均純收入3700元。第二,老觀鎮。老觀鎮位于閬中市東北部45公里處,總人口為25385人,其中農業人口為22649人,幅員面積64.49平方公里,耕地總面積為37649.55畝。經濟結構重點以泰國大米、老觀生姜、種草養兔、油菜、藥材、茶葉、蔬菜和竹編工藝、外出務工、運輸、加工、建筑等形成特色產業,近三年全鎮年均國民生產總值1.89億元,農民人均純收入3600元。

(二)集體土地權屬概況

1、土地權屬爭議情況。(1)土地權屬爭議的類型。閬中市農村土地權屬糾紛內容主要有國有土地使用者與集體土地所有者之間、集體土地所有者和集體土地使用者之間及集體土地使用者之間三種情況。(2)試點鎮土地權屬爭議解決的方式主要包括:一是協商。這是當事人自行解決爭議的最基本的方式。二是政府處理。經協商不能解決的,可以依法向縣級以上人民政府或者鄉級人民政府提出處理申請,也可以依照《土地權屬爭議調查處理辦法》規定的管轄權限,向有關的國土資源行政主管部門提出調查處理。三是訴訟。對有關權屬爭議的行政處理決定不服的,向人民法院。

2、集體土地利益情況。(1)本集體經濟組織成員身份的確定。以戶口為依據,同時還要在本集體經濟組織履行農民的義務,政策有明確規定的(如現役軍人、大、中專學生)和集體經濟組織成員三分之二以上同意接受為本集體經濟組織成員身份的,方可視為本集體經濟組織的成員。(2)集體土地收益在集體經濟組織成員之間的分配主要實行平均分配,或誰受損失補償給誰。

三、集體土地登記發證

(一)集體土地使用權發證

閬中市于20世紀90年代初,對集體土地使用權進行了登記發證。共頒發集體土地使用證22萬宗(發證率達98%以上),由鄉(鎮、街道辦事處)、片區國土資源管理所及市國土資源局分別進行了保存歸檔。在此基礎上進行動態管理,對初次登記后發生使用權變化情況做到隨時更新。

(二)集體土地所有權發證

根據國家安排,閬中市在四川省首先試點開展了集體土地所有權登記。利用已調土地利用現狀數據庫資料,按照《集體土地所有權登記發證工作實施細則》的要求,將土地利用現狀圖和標準分幅地形圖作為工作底圖,采用截距法、直角坐標法、交繪法等方法逐社進行了外業調繪,共調查了6000多個合作社、7300多宗宗地、立卷歸檔625冊。由于受當時工作底圖(比例尺為1:10000)的影響,個別地方精度還達不到要求,閬中市只進行了確權登記,未頒發證書。

(三)第二次土地調查

閬中市二次土地調查完成市域1876.24平方公里的外業調查,形成調查原圖104幅。內業工作已完成農村建庫、基本農田上圖、專項用地調查、圖件編制、成果匯總等工作。閬中市的二次土地調查工作充分運用了原集體土地所有權登記成果,在工作中起到了事半功倍的效果。同時,二次土地調查成果也為下一步集體土地所有權登記發證工作提供了準確的依據。

(四)集體土地權屬調查中存在問題和解決辦法

1、問題。(1)權屬爭議問題:包括歷史遺留問題,和現實利益沖突、情感紛爭等。(2)技術問題:工作底圖的制作、調查區和調查單元的劃分、宗地圖制作及面積量算。存在圖面與實際的系統誤差和偶然誤差。(3)工作流程與協調問題:信息注意初始端,與接收者間存在信息流失導致不一致產生問題與矛盾。

2、解決辦法。(1)權屬方面:尊重歷史,面對現實,調解為主,公平公正公道。(2)技術方面:內部人員加強學習培訓,控制性節點采用專業外包加驗收確保質量。(3)流程與協調方面:以信息接受方為工作關注點,提高工作效率效果。

四、集體土地使用權流轉情況

集體土地使用權的流轉,主要為農業用地流轉和非農建設用地流轉兩種。目前由于法律界定、政策及市場發育的具體情況,以農業用地流轉為主要類型(即承包經營權的流轉),非農建設用地流轉尚在探索中。

(一)試點鎮承包土地情況

1、承包土地類型。根據相關法律,耕地承包期為30年;草地承包期為30-50年;林地承包期為30-70年,承包期屆滿,由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。

2、土地承包中面臨的主要問題。(1)政策調整使一些歷史遺留問題凸現。政府對三農問題的重視并加以扶持,使農村土地經營效益明顯提高,農民對土地倍加重視,由此引發土地紛爭和農民上訪明顯上升。(2)政策缺失或難以操作。由于土地在總量上的剛性供給,造成困境,關于調入調出方面:新生兒、征地、新落戶所需要的土地難以調入;外嫁女、村民升學、死亡、外出落戶的土地沒有政策,難以調出。(3)承包過程中,由于山區地形地勢條件不一,土地承包遠、近、好、孬不好搭配。(4)土地承包后,外出務工、死絕戶等承包地荒蕪嚴重,政府難以管理。(5)征用土地和調整土地難度大,征地農轉非安置途徑單一。

3、解決土地承包經營權問題的措施。(1)自行協商。對新生兒、新落戶協商外出戶以及升學或婚嫁戶多余的土地,有的采用有償、有的采用無償方式自行解決。(2)征地補償。征地中涉及土地承包的,采用征地補償費一次性經承包戶進行補償。(3)實物或貨幣補償。農村基礎設施或水利建設中涉及土地問題,主要采取調劑全遷戶、死亡戶以及原集體剩余的土地來進行補給或采用按年產值生產隊逐年給農戶進行補償,資金來源從提取的公益金進行。

(二)土地承包經營權流轉

1、土地承包經營權流轉基本情況。洪山鎮土地流轉面積超過2000畝,占全鎮耕地總面積的14%,涉及13個村67個組1900余戶4200余人。全鎮從事土地承包經營的業主共有15個,業主共投資120余萬元,年人均增收25元。土地流轉的年限一般為30年,短的2、3年,最長的達到50年(主要是荒山、荒坡)。老觀鎮土地承包經營權流轉共2675.9畝(占耕地總面積7.1%),其中自行流轉1600畝(占總流轉59.79%),合同流轉1075.9畝(占總流轉40.17%),主要用于種養植業,流轉收益近32.28萬元。

2、土地承包經營權流轉形式。第一,轉包。經村社同意,在農民集體經濟組織內部,承包農戶將土地經營權以不超過剩余年限轉包給第三方,自己仍保留承包權,轉入方擁有使用權,雙方簽訂契約明確各方權利與義務,而承包方與發包方仍按原承包合同履行雙方的權利、義務。這種方式目前較為普遍,約占流轉面積的15%。第二,租賃。集體經濟組織或承包農戶,將土地使用權出租給社外的業主從事農業開發,并與之簽訂相應的土地租賃協議,由業主向農戶或集體支付租金。當地農民不但可以直接從土地上得到租金,還可在該業主處務工。如老觀鎮的生姜種植基地、沙參種植基地等,該種流轉方式約占流轉面積的60%。第三,借用。承包農戶將土地承包經營權無償借給他人使用,借用人無需向出借人支付土地承包經營權的使用費。如試點鎮外出務工人員將土地贈予其他農戶耕種,這種情況約占流轉面積的20%。第四,互換。農戶為方便耕種或流轉,與集體或其他農戶在自愿互利的基礎上,對各自的土地經營權進行交換。約占流轉面積的5%。

(三)集體建設用地使用權流轉

1、集體建設用地使用權流轉基本情況。(1)本集體經濟組成員根據法律規定,可使用法定土地面積修建住房。(2)因鄉(鎮)村公益事業和公共設施建設,需要征用個人集體建設用地。(3)鄉(鎮)場鎮建設用地直接納入國有土地使用權管理范疇。

2、規范集體建設用地流轉管理的措施。第一,閬中市僅對集體建設用地的土地使用權進行流轉試行,擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權(使用權)轉讓給其他農戶或經濟組織,即保留承包權,轉讓使用權。第二,相關規定:必須以符合規劃為前提;對集體土地的使用不得用于商品房開發和工業用地;在保持土地所有權不變的前提下,實行使用權有償、有限期流轉;對用地單位或個人審查用地項目的可行性;國土資源局負責管理和監督工作。第三,實施程序:對有意向取得某地塊集體建設土地的單位或個人,在符合規劃的前提下提出申請,通過閬中市國土局審查后向該地塊上所屬鎮、村、社發出公告,由村集體經濟組織三分之二以上村民表決通過后將意見反饋市國土局,市國土局全程參與到該用地事宜中去。

五、土地征用情況

(一)閬中市農村集體土地權利的實現方式及利益分配關系

被征收土地的分類面積以有土地勘測資格的單位提供的依據為準,人均耕地面積以征地時上年度統計年報數為依據。被征地人員的年齡,以政府批準征地補償安置方案之日為基準日,以戶籍管理部門登記的年齡為準。

1、征地補償。(1)征地補償補助費的計算,按土地補償費、安置補助費、地上青苗及附著物相關補償補助標準計算。(2)征收土地補償費用的撥付:一是青苗及附著物補償費。由市統征辦直接支付給所有者。二是土地補償費。一律撥付給被征地農村集體經濟組織,收支狀況向組織成員公布,接受監督。三是安置補助費。首先用于繳納被征地安置人員的社會保險資金,多余部分一律撥付給被征地集體以“少數服從多數”的原則管理和使用。四是農村集體經濟組織的土地被全部征用,農業人口全部安置的,土地補償費和安置補助費全部用于人員安置。

2、人員安置。在城鎮規劃區范圍內實施征地的按城鎮人口安置;在城鎮規劃區外單獨選址項目征地的,可在尊重被征地農民意愿的基礎上進行農業安置,實施農業安置的對象應納入農村社會保障范圍,對征地后人均耕地資源少的不具備基本生產生活條件的應將被征地農民納入城鎮就業體系和農村社會保障范圍。

(二)征地情況

1、土地。2008年為新區建設調整土地1905.6畝,為新區協議征地495.74畝,為城鎮建設協議征用土地310.607畝,支付補償費1400余萬元。完成對試點鎮和零星房地產開發項目的協議征地工作較好地滿足了城鎮發展的用地需求。重點項目建設用地。先后為七里新區建設、金銀臺航電、紅巖子電站淹沒、濱江路西段建設及西南川中油氣礦儀三井的開采等做了大量的征、用地協調工作。2008年共協調用地400余畝,較好地保證了重點項目建設用地之需。

2、安置補償。按國家和省、市要求對征用農民集體土地補償費的管理和使用情況進行了全面清理。對零星人員、統征社農轉非人員、2008年以后享受過渡安置辦法的人員根據具體情況分別進行了貨幣補償、社保安置等。

(三)存在的問題

第一,征地難。一是被征地農民所提要求與現行補償標準差距大,而現行征地又必須要70%以上農民同意。二是對搶種、搶栽的行為缺乏必要的措施。第二,失地農民的社會保障落實情況與現行政策要求有一定差距。第三,對小城鎮的征地管理有缺陷,目前各級(重)試點小城鎮拖欠農民的征地補償費情況較嚴重。第四,目前很多土地已經拍賣,但農民的征地補償未到位,拆遷未進行,一方面業主強烈要求用地,另一方面與農民的補償協議難以簽訂。第五,小城鎮建設征地補償挪用情況嚴重,且補償費的收繳、管理和使用不規范。

(四)建議

第一,為了最大限度地提高耕地的使用效率,促進耕地資源最佳配置,建議在農村產權制度改革中堅持所有權、放活使用權、規范經營權。第二,修訂征地補償標準,制定適應地方經濟的征地補償安置政策,以打破征地難的局面。第三,多渠道探索征地安置補償的新思路,開展就業培訓拓寬就業安置渠道,建立失地農民生活保障機制,切實落實失地農村參加社會養老保險工作。第四,著力解決好以前征地中的遺留問題,做好征地后的協調工作,確保被征地集體農民利益和各類建設順利進行。第五,加大對土地補償費,安置補助費的管理、使用和監督力度,切實保護被征地農民利益。第六,縮小城鄉差別,推進基礎設施、公共服務均等化,促進農村土地資本化。第七,通過征地,以土地整理為契機,推進城鄉統籌發展。

參考文獻:

1、國務院第二次全國土地調查領導小組辦公室.關于印發第二次全國土地調查總體方案的通知[Z].國土調查辦發〔2007〕3號,2007.

2、四川省土地權屬狀況調查試點示范項目實施方案[Z].四川省國土勘測規劃研究院, 2007(12).

3、閬中市第二次土地調查成果分析報告[Z].閬中市國土局,2009.