導語：如何才能寫好一篇房地產開發與經營，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

（宿遷學院，江蘇 宿遷 223800）

【摘要】房地產開發與經營活動是房地產開發建設過程、經營管理過程和產業服務過程等經濟活動的有機統一，它不僅包括房地產領域的商品買賣、租賃和管理，還包括房地產的開發、建設、交換、分配以及引導和組織消費等活動。本文就房地產開發與經營的特點談一些看法。

關鍵詞 房地產；開發與經營；特點

作者簡介：馬靜（1979.05—），女，工程碩士，宿遷學院，副教授。

0前言

隨著社會經濟的發展和社會的進步，房地產企業的經營方式越來越多樣化，大部分企業不再局限于單純的開發活動，而開始重視房地產開發和經營并舉，以提高企業經濟效益，增強風險抵抗能力，這不僅房地產企業具有項目策劃、建設方面的知識，而且要具備資本投資和資產管理的能力。

房地產開發經營是房地產產品從開發建設到竣工投入使用，并在經營管理和市場流通過程中實現房地產商品價值的經濟活動。它不僅為人類社會的生產、生活提供入住空間和物質載體，滿足社會對房地產的物質需要，而且通過投資、項目開發和資產管理，創造投資效益和社會效益，成為房地產企業經濟活動的重要組成部分。

1房地產開發與經營的含義

1.1房地產開發

房地產開發是具備房地產開發資質的企業，在依法取得土地使用權的土地上，進行基礎設施建設、房屋建筑安裝，以及為此而進行規劃、設計和管理活動的整個過程。房地產開發通過土地、建筑材料、城市基礎設施、城市配套設施、勞動力、資金多種資源的組合使用為人類社會提供生產和生活空間，促進城市空間開發和利用效率，改變城市景觀，并起著人類社會城鎮化的先行作用。

1.2房地產經營

房地產經營是以房地產為經營對象，通過研究房地產市場需求、進行市場預測、選擇項目類別，而進行的投資、建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、管理以及相關產權轉讓等經濟活動，其目標是實現經濟效益的最優化。

1.3房地產開發與經營

房地產開發經營主體在國家的法律允許范圍內，通過對土地、建材、基礎設施、勞動力、信息等多種資源的優化組合利用，進行基礎設施、房屋建設和土地開發，并對開發成果進行轉移、運營、管理等一系列經濟活動。

2房地產開發與房地產經營的關系

2.1相互獨立、側重點不同

房地產開發是對土地及建筑物進行投資、建設、管理的過程，是投資、建設行為，強調的是房地產產品的生產；而房地產經營是通過開發建設和管理獲取經濟利益的過程，強調的是投資的盈利。

2.2房地產開發是房地產經營的基礎

一切房地產經營活動都要體現在房地產產品的實體上。房地產開發就是形成房地產產品實體的過程，沒有這個過程，就沒有房地產經的對象，經營活動也就無從談起。如果房地產開發階段對市場分析不夠準確，開發完成的房地產不能出售或出租，或者出售出租達不到預期水平，應付影響房地產經營效益；如果產品建設質量不高，不能達到預定的經營壽命，也會影響房地產的經營效果。因此，適應市場需求，開發出高質量的房地產產品，是保證房地產經營成功的基本前提。

2.3房地產經營是房地產開發的核心

房地產開發的目的在于獲取投資利益，開發完成以后的產品是通過經營來體現其價值，從而實現投資效益。從這個意義上說，現代房地產開發已經突破了過去以使用為目的建筑生產含義，而圍繞著房地產經營進行開發。為了盡可能提高開發完成后產品經營價值，從市場調研、選擇房地產開發項目，到前期的可行性分析，以及建設招標和建設過程中的質量管理、成本控制，每一個階段工作要從經營這個核心目標出發，使開發與經營真正融為一體。

3房地產開發與經營的特點

3.1房地產開發與經營難度較大

這主要是由房地產商品本身的特點所決定的。房地產商品不同于一般商品，其價值量巨大，形成周期長，需通過多次投入形成，且具有延續性和增值性。同理，由于房地產價值量大，不可能一次性實現全部價值，而必要采取預售、出租或抵押信托等形式分期實現其價值。房地產價值的巨大性、延續性和增值性，以及價值實現的先期性、多樣性和逐步性，大大增加了房地產開發與經營的復雜性和難度。

同樣，由于房地產商品本身的空間不可移動性，加之影響房地產價格的因素復雜多樣，因此同類商品的可比性較差，個案性強，這無疑也增加了房地產開發與經營的復雜性和難度。

3.2房地產開發與經營風險大

這也是由房地產商品的特殊性所決定的。房地產開發經營活動的運行周期長，少則兩三年，多則四五年。較長的運行周期使房地產業資金墊付時間長，與生產周期短的行業相比，無疑要承擔更大的時間價值風險。而房地產資金投放量亦大，一個開發項目，動輒要幾百萬元，甚至幾千萬元、上億元，因此要承擔的風險也大。同時，房地產經濟運行和資金流程環節較多，每一個環節都影響著整個開發經營活動的正常運轉，無形中也增加了房地產經營的風險。除此之外，房地產開發經營還受到社會政治、經濟、消費心理、市政建設等各種外在因素的影響，從而比一般商品經營具有更大的風險性。

3.3房地產開發與經營政策性強

房地產業的特點、地位和作用決定了房地產開發與經營的政策性強，或者說受政策的影響比較大。房地產業是國民經濟的龍頭產業，房地產資源的分配使用，房地產商品的生產、流通與分配，直接關系到國計民生。為了使房地產業納入社會主義市場經濟軌道，除了強調運用市場機制指導房地產運作以外，更要強調政府宏觀作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產企業堅持正確的經營方向，力求在經營活動的各個環節、各個方面都自覺遵守國家現有的政策法令、規章制度。

4結語

房地產的開發與經營與其他商品的開發與經營相比，具有涉及范圍廣、經手環節多、形式多等特點，因而在開發與經營過程中會表現出難度大、風險大，以及受政策等因素影響大等特點。認識和研究這些特點，對于取得良好的房地產開發與經營效果具有重要意義。

此外，房地產開發與經營要求的專業性也很強，只有培育大量高素質的專門人才，塑造一流的開發與經營企業，才能適應房地產市場的需求，實現房地產經濟運行的良性循環。

參考文獻

［1］淺談房地產開發經營中存在的風險[J].商情,2013（6）.

［2］淺談當今房地產開發與經營思路[J].中國房地產業:理論版,2012（10）.

篇2

關鍵詞：問題啟發式教學 教學方法 實踐

問題啟發式教學法（Problem-Based Learning），是指從學生的實際出發，以真實事例或問題為基礎，以啟發學生的思維為核心，調動學生的學習主動性和積極性，促使他們生動活潑地學習的一種教學方法。問題啟發式教學模式是新加坡共和理工學院最為顯著的特點，每個專業的學生在3年的時間內要修完30個學科，每個學科設置成16個問題，學生在學習這門學科時就要解決這16個問題，每個學期為16周，每周解決1個問題，每個學期完成5個學科。通過實施這種教學模式，培養學生解決實際問題的能力、終身學習的能力，塑造學生的團隊合作精神。筆者學校借鑒這一教學經驗，對房地產開發與經營課程進行了問題啟發式教學的嘗試。

一、對房地產開發與經營課程進行問題啟發式教學改革的必要性

房地產開發與經營課程是高職房地產經營與估價專業的一門專業基礎課程，通過該門課程的學習，學生要認知房地產業的基本概念，以及對房地產開發有一個框架和整體上的認知。一般情況下，這門課程會安排在大一，作為各門專業課程的先導性課程。

目前，在高職教學中運用得較多的有任務驅動法和項目教學法。房地產開發與經營課程作為理論性較強的先導性課程，同時又涵蓋了房地產開發過程的各個重要環節，用這兩種方法教學，將使學生在完成學習任務時面臨大量的未知知識，從而使完成任務和項目變得不現實，降低了學生學習的積極性和興趣。

相比任務驅動法和項目教學法，問題啟發式教學適用于理論性較強的學科。問題啟發式教學要求建立在有感染力的真實事件或真實問題的基礎上，讓學習者到現實世界的真實環境中去感受、去體驗（即通過獲取直接經驗來學習），而不是僅僅聆聽別人（例如教師）關于這種經驗的介紹和講解。這種教學法的環節主要有：創設情境、確定問題、自主學習、協作學習和效果評價。因此，我們在房地產開發與經營課程中運用該方法，可以讓學生在房地產行業中所發生的真實事件或真實問題的基礎上，對房地產業的基本理論和工作內容進行深刻的認知，同時還可以提升學生的學習興趣，發揮其自主精神和合作精神。

因此，房地產開發與經營課程有必要徹底摒棄以教師為中心、強調知識傳授，只把學生當做知識灌輸對象的傳統教學模式，進行問題啟發式教學的嘗試和挑戰。

二、房地產開發與經營課程問題啟發式教學的實施

通過對新加坡共和理工學院問題啟發式教學的分析，筆者學校對房地產經營與估價專業的核心課程進行了改革，實施的具體環節如下。

1.打破傳統教材的編排，以問題來統領該門課程

在房地產經營與估價專業的課程體系中，房地產開發與經營的計劃課時為72學時，筆者將該門課程設計成8個真實的問題：

（1）房地產開發與社會經濟的開發是怎樣的關系？

（2）房地產一級市場、二級市場、三級市場的關系是怎樣的，政府如何干預房地產市場？

（3）在房地產開發各個階段，政府如何實現監管審批？

（4）開展可行性研究工作的實施方案是什么，如何做好此項工作的資料搜集？

（5）房地產開發商如何獲得開發用地？

（6）房地產開發商在建設階段的主要工作任務有哪些？

（7）房地產營銷策劃的內容有哪些？

（8）房地產開發商資金籌措的渠道有哪些？

2.針對要解決的問題，設置有感染力的真實事件或真實情境

在該門課程中，教師要盡量創造接近真實情境的學習環境，激發學習者參與交互式學習的積極性、主動性。

以問題（2）為例，針對“政府如何實現對房地產市場的干預”，設置真實事件操作如下。教師在資料準備時，提取最近或具有代表性的國家對房地產市場的宏觀調控政策（如“國五條”），讓學生分析在這些政策中如何運用土地政策、金融政策、住房政策、城市規劃、地價政策、稅收政策實現對房地產市場的調控，這些政策會對房地產一級市場、二級市場、三級市場產生怎樣的影響。

學生在解決這一問題時，首先要完成基本概念的認知，包括房地產一級市場、房地產二級市場、房地產三級市場、房地產供給與需求、房地產宏觀調控政策。第二步是分析，學生在認知了基本概念的前提下，進行信息的收集與分析加工，分析在現實問題中具體采用了哪些政策，這些政策對房地產供給與需求、對房地產各級市場產生了怎樣的影響。

3.教學環節的實施

（1）分組。通過分組學習，實現問題啟發式教學所強調的協作學習。為更有效地利用學習時間，在本門課程開始前，教師需進行學生分組，每組成員4～5人。在分組過程中，教師要兼顧學生好、中、差水平的搭配，讓先進影響后進。

（2）“一天解決一問題”教學環節的展開。問題啟發式教學需要采用集中排課法，即一周中需集中一天進行同門課程的編排，一天解決一個問題，亦即實現“一天一題”。將房地產開發與經營課程的72個學時安排在9天，每周安排1天，每天解決1個問題，1天作為機動。

①第一階段，每一輪會議和第一次自由討論或獨立探索。每天教學活動開始時，由教師召開第一次會議，第一次會議主要解決的問題為：教師問題，學生在教師的引導下，進一步思考、擬定和分配實際任務，會議時間一般為1小時。

會議一完，進入自由討論時段或獨立探索。學生在各自的組內進行獨立的探索，或發揮群策群力的精神，完成以下任務：搜尋和閱讀資料，開始建構初步的解題方案，進一步分析問題的核心議題。自由討論時段一般為1～2小時。

以第二個問題的教學開展為例。教師在第一輪會議中真實的情境和真實的問題。準備“國五條”或“國六條”方案，然后針對“國五條”問題：“國五條”分別運用了哪些土地供應政策、金融政策、住房政策、城市規劃、地價政策、稅收政策？這些政策對房地產市場供需，以及房地產一、二、三級市場產生怎樣的影響？在充分了解問題后，學習小組確定解決問題的路徑，完成小組分工。

在第一輪會議完成后的自由討論或獨立探索時間，學習小組可以根據自己小組的情況集中討論或分開學習。在該階段，學生要自己閱讀資料，這些資料可以是教材，也可來源于圖書館資料或網絡。學生收集和閱讀理解問題的相關資料，形成對問題解決的初步認知，如關于這個問題的基本概念，以及網絡上收集到的市場反饋信息或言論。

在完成該階段的任務時，教師要隨時了解小組討論的動態，及時解決學生在該階段中的疑問。

②第二階段，第二輪會議和第二次自由討論，準備演示PPT。在學生完成第一階段的自由討論或自由討論的自主學習后，進入第二輪會議。第二輪會議的主要內容是教師了解學生的學習進度，集中探討學生在學習過程中所碰到的難題，協助學生制定進一步解決問題的方案。會議之后，進入自由討論時段，該段時間為2～2.5小時。學生繼續在所屬的組內探討問題，閱讀和剖析資料，在取得共識的前提下，制定更精細的解決問題的方案，然后準備演示內容。

③第三階段，第三次會議。在該階段，學生和教師交流，演示研究成果，并進行答辯，學生觀摩并通過提問了解其他組如何制訂解決方案。教師進行探究和給予評價。若需要，教師可提供額外資料。

（3）課后完善及補充階段。一天的學習后，還有一些環節及細節需要進一步完善及細化，學生可在課后進一步進行，最后提交成果，教師給予反饋。

（4）教學評價。采用問題啟發式教學法，教師需要對傳統教學法下的教學評價方法作出改進。根據房地產開發與經營課程的特點，課程的評價方法為：小組成員互評占10%，成果質量占50%，成果匯報占15%，過程控制占10%，課后改進占15%。

三、房地產開發與經營課程實施問題啟發式教學體會

1.實施問題啟發式教學是一個先難后易的過程

在房地產開發與經營課程中實行問題啟發式教學，在8大問題的解決中，前兩個問題的實施是最困難的。原因之一是房地產開發與經營課程在大一開設，學生對專業知識的積累很少，相關概念難以準確把握。針對該種情況，教師可在第二階段的會議中增加基本概念與知識的集中講解時間，從而糾正在第一階段自由討論中學生所出現的理解上的偏差。另一個原因是，學生大多首次接觸小組學習方法，學生之間的分工合作還不默契，容易造成有些學生的任務很重，而有些學生偷懶甚至不參與整個學習過程而“搭便車”的情況。針對該種情況，教師對每個小組的分工與學習進程要進行更為緊密的監督與跟蹤指導。因此，在前兩個問題的學習中，教師要對學生進行更仔細的指導，盡量協助學生解決他們在自主學習過程中碰到的困難，增加學生的信心和興趣。隨著對問題（1）和問題（2）的解決，學生逐步掌握了房地產行業的基本概念和理論知識，同時通過前期的相互了解和調整，小組協助學習也變得更加有效，因而后面6個問題的啟發式教學將變得更加容易和有效。

2.課后的完善和補充階段尤為重要

在完成第三階段的PPT匯報后，學生還應根據老師的意見，在課后進行進一步的完善，包括完成學習日志，總結學習的收獲和感悟。這一環節非常重要，因為課堂的時間有限，學生對問題的解答往往不盡完善，課后的完善有助于提升學生對問題的認知水平。學生通過進一步收集資料，擴充知識量，形成更好的解答問題的角度，這是對學生自主學習能力、分析和解決問題能力的進一步提升。教師應對學生改善后的方案或學習日志提出及時的評價，維持學生的積極性，提升其學習的興趣。通過實踐，很多學生課后完善的PPT，不管是PPT的編排，還是解答問題的角度和表述，都得到很大的提升。

四、問題啟發式教學改革的收獲與尚待解決的問題

1.收獲

在問題啟發教學方法下的房地產開發與經營課程，需要學生自己去查閱相關的資料，形成對基本概念的認識，同時要通過小組成員的討論，學生形成解決問題、完成任務的思路和具體的操作可行的辦法。這將鍛煉學生的自主學習能力，使學生終身受益。同時，在該種教學方法下，強調小組團結協作，共同去完成任務，符合房地產經紀和策劃職業需團隊分工協作的真實情況，培養了學生的職業精神。

2.問題

（1）充足的信息資源。在問題啟發式教學方法下，教師需要確定學習本主題所需信息資源的種類、每種資源在學習本主題過程中所起的作用。這需要學校有充足的資料或信息資源，來滿足學生自主學習時查閱資料的需要。特別是該門課程具有很強的操作性，還應為學生準備充足的真實案例資料。

（2）合理的師生配比。在問題啟發式教學中，教師的任務是促進學生自主學習，既強調學習者認知主體作用，又不忽視教師的指導作用。教師是學生學習的輔導者和學生學習的合作者。在問題啟發式教學中，教師首先要檢測、了解學生對某一現實問題的解決能力；其次，應該確定具體的教學目標， 由直接傳授知識轉變為確定學生的學習目標；最后，教師應在可能的條件下組織協作學習，開展討論與交流，通過對話幫助學生分析所面對的問題，最終讓學生自主解決問題。

在該門課程的教學中，老師要非常了解每階段學生完成任務及討論的進度，及時解決在該過程中學生存在的問題。同時，老師還要對課后任務改進和完善給出具體的、持續的指導。因此，在該種教學方法下，教師的工作量遠大于傳統教學方法下的工作量，為了達到良好的教學效果，教師所帶班級的學生人數不宜過多。以新加坡共和理工學院為例，每班學生不超過25人，從而有條件實行小班教學，保障教學效果。

（3）教材建設。傳統的教材以教師為中心進行教授，學生以聽為主，而問題啟發式教學要求以學生自主學習為主，所以需要有全新的教材來適應新的教學方法，而目前適應的教師教材和學生學材無疑是最為缺乏的。

參考文獻：

[1]鄭深.建構主義：從結構主義到后結構主義的演變[J].佳木斯教育學院學報，2002（4）.

[2]崔景貴.建構主義教育觀述評[J].現代教育科學，2002（9）.

篇3

為加強房地產價格管理，規范對房地產開發經營企業的收費行為，維護房地產開發經營企業的合法權益，促進房地產業的健康發展，我們制定了《房地產開發經營企業交費登記卡試行辦法》，現印發給你們，請遵照執行。各地執行中遇到的問題和建議，請及時報告我們。

附件：房地產開發經營企業交費登記卡試行辦法

中華人民共和國國家發展和改革委員會

中華人民共和國監察部

中華人民共和國建設部

中華人民共和國國土資源部

二三年五月三十日

附件：

房地產開發經營企業交費登記卡試行辦法

第一條、為加強房地產價格管理，規范對房地產開發經營企業的收費行為，維護房地產開發經營企業的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本辦法。

第二條、凡是國家行政機關及其事業單位向房地產開發經營企業收費的，適用本辦法。

第三條、建立房地產開發經營企業交費登記卡制度。房地產開發經營企業交費登記卡（以下簡稱交費登記卡）由房地產開發經營企業持有，收費單位實施收費時填寫。

第四條、縣級以上人民政府價格主管部門是房地產開發經營企業交費登記卡制度的主管部門，會同監察、建設（房地產）、國土資源、企業治亂減負等部門依法對本地區房地產開發經營企業交費登記卡制度實施情況進行管理和監督。

第五條、交費登記卡由各省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門統一制定，由市、縣人民政府價格主管部門印制并免費發放給房地產開發經營企業。

第六條、交費登記卡須列明收費單位名稱、收費依據、收費項目、收費標準、收費時間、收費金額、收費員姓名等有關內容。

第七條、房地產開發經營企業憑《營業執照》、《資質證書》和項目立項等相關文件，到房地產開發經營項目所在地人民政府價格主管部門申領交費登記卡。

第八條、收費單位在向房地產開發經營企業收費時，須出示政府價格主管部門頒發的《收費許可證》，并按《收費許可證》所列項目及標準收費，如實填寫交費登記卡，并開具規定的票據。

收費單位拒不填寫或者不如實填寫交費登記卡的，房地產開發經營企業有權拒繳。

第九條、房地產開發經營企業應建立健全內部成本管理制度，建立與財務賬目、票據相對應的收費臺賬。

第十條、房地產開發經營企業在向政府價格主管部門申報經濟適用住房銷售價格時，應提供與經濟適用住房建設項目一致的交費登記卡，作為政府價格主管部門審核成本和銷售價格的依據。

第十一條、政府價格主管部門應當建立交費登記卡發放、查驗制度，定期和不定期檢查房地產開發經營企業交費登記卡制度執行情況。

篇4

關鍵詞:管理會計 房地產企業 財務管理

企業財務預算管理是企業對現有財務進行權力控制管理的一種運行機制，是規定企業各部門必須按照規定嚴格執行的各種章程和規則。預算并不是真正意義上針對財務進行核算，而是體現企業對各種權力進行控制的力度和方式。預算有助于各部門職責以細化表格的形式進行體現，這種權責分配，以不失去各部門最低控制及執行力為限度，同時它也是權力控制通過固有方式衍生的合理方式，只有這樣，預算的本質意義才能夠得到各部門的認可，從而使各部門對企業財務預算有新的認識，從而真正使財務預算的功能落到實處，而不會成為一種形式上的財務報表。

一、地產企業財務預算管理作用與意義

(一)有利于企業實時全面控制

企業財務預算管理最基本的職能是控制與管理，而控制是企業進行財務預算的最根本需求，是企業針對生產、銷售等環節的全面管理，是通過預算編制對企業各個部門的職責進行監督與事前控制，是一種通過監督控制模式對各項工作與控制要求所產生偏差的實時控制管理，是企業確保利益及生產正常運轉的前提。企業通過財務預算管理對企業經營活動的各階段進行權衡和把握，通過不斷的分析總結，對企業財務管理在整個經營過程中的作用進行考評，并對各部門的職責進行考核，進一步落實部門責任制，確保企業整個經營活動可控制與可管理，保障企業的經營利益。

(二)有利于企業分散財務風險

企業財務管理在某種程度上是決策人員針對市場運營情況進行的主觀判斷及管理經驗的預估，這種策略的嚴謹性取決于決策人員對市場情況的把握及管理經驗的積累情況，這為企業實時全面控制和管理埋下了隱患。因此基于企業財務預算的財務管理在某種程度上避免了人為主觀因素的分析偏差所帶來的負面影響，是通過對企業經營數據進行合理全面分析，對企業經營市場進行全面調查，在數理統計的基礎上對企業預算成本及經營管理狀況進行控制和把握，對企業在經營過程中可能出現的風險及相應的處理措施進行合理安排，并全面評估企業在未來經營過程中可能會遇到的困難，并詳細地進行處理方案的策略分析，有助于企業靈活處理財務管理中出現的各種情況，使企業財務管理機制有良好的健壯性。

(三)有利于企業健全激勵機制

企業財務預算管理從預算編制指標上來講就是企業各部門應該按照進度完成的各項預算目標，企業各個部門明確了具體的預算目標，然后將具體責任明確到每一個員工，這樣員工具有明確的任務目標及在規定時間內完成任務目標所應獲得的薪酬，以及獎懲制度等，使企業員工以個人為單位對財務預算目標進行達標檢查，同時明確只有部門整體預算目標的達標，個人利益才能獲得認可和執行，進一步推動了企業員工相互協作、自我技能提升的工作能力，促進了企業激勵機制的健全，提高了企業員工的凝聚力。

(四)有利于企業提升經濟效益

企業財務預算管理在進行財務預算時需要認真分析企業的財務實情及市場需求，并且合理配置人力資源，以實現企業目標利潤的最大化為宗旨，同時在進行企業財務預算時以降低成本為目標，對企業各生產流程中的資源進行成本控制，為企業的市場競爭力打下了基礎。企業財務預算管理同時實現了各任務落實到責任人，并且對各個任務的進度進行進度控制，為企業產品的按時生產及優質生產打下了基礎。企業財務預算管理從傳統的業務進行后延伸到企業產品的整個生產環節中，為企業的全面控制打下了基礎。因此企業進行財務預算管理有利于企業經濟目標的實現，并且有利于各產品任務的進度把握與宏觀調控，同時落實了產品品質與責任人制度，提高了產品的生產效率，為企業經濟效益的全面提升提供了條件。

二、房地產企業財務管理的現狀

(一)財務管理意識淡薄

房地產企業的經營者大多不精通財務管理，投資決策經常出于個人主觀判斷，缺乏財務理念。很多房地產企業的技術部和銷售部建設往往高于財務部，忽視了財務管理在企業管理中的核心地位。

(二)財務制度不健全

房地產企業大多屬于家族式經營，沒有設置健全的財務管理組織機構，沒有內部控制制度，在生產經營活動中缺乏財務管理和必要的會計監督，制度的不健全定然要造成財務管理的混亂，這必然為以后企業的發展和壯大留下隱患。

(三)企業融資困難

房地產企業的融資渠道不外乎三種：一是親朋借貸，適用于初始創業階段；二是向銀行借貸；三是到資本市場融資。中小企在財務管理中存在的諸多問題，使其提供給社會的財務信息很難取信于人，這就使房地產企業從銀行渠道融資受到很大限制，到資本市場融資更是無從談起，資本的短缺是房地產企業發展到一定階段普遍面臨的重要難題，在很大程度上制約房地產企業的進一步發展壯大。

三、信息化環境下管理會計開展的思路

(一)按照管理會計的要求，規范信息系統應用

調整會計核算資料必須對會計信息標準和業務信息標準進行規范統一，使得各類業務數據滿足管理會計的要求。隨著信息化應用范圍的擴展，目前的數據庫多已由最初的關系型數據庫進化到多維數據庫。其維度的設置，包括數據類別及其內涵必須有統一的標準，數據表、字段等的設置也要在這一標準下統一。如在業務系統中，一般來講，成本管理本身較之會計核算對于成本數據的要求要詳細很多。在信息系統初始化階段，必須對兩大系統科目內涵及對應關系進行科學合理的設計，避免出現多重交叉導致后期的數據無法關聯。

(二)應用信息化手段，實現全面預算的實時控制

全面預算是管理會計的重要內容，企業可以通過手工方式也可通過信息系統開展全面預算的編制，但在預算的執行監控上，特別是控制類預算，如費用、成本的控制上，則必須依靠信息化手段才能達到理想的效果。利用流程化管理，把數據嵌入企業的信息系統，在業務發生的同時即可進行實時的進度監控和支出控制。控制策略可以采用強控制，凡超預算項目嚴禁生成憑證，也可采用預警方式，控制類項目支出達到一定金額或比例即進行自動提示。對于收入類預算，同樣也可及時采集相關數據予以展現。

在業務系統普遍信息化的條件下，更可以在財務預算的基礎上，對業務預算的執行開展控制。

四、管理會計在房地產企業中運用的方法和觀點

管理會計是新興的會計分支，目前在我國房地產企業廣泛應用的方法和觀點如下。

(一)作業成本法

該方法是從成本發生的經濟原因（表現為特定的經濟活動或作業）來認識成本。通過作業來確認生產費用，再依據產品確認其耗用的作業，從而實現了以作業為中心的成本計量目標。

(二)目標成本法

該方法是以同行業或競爭性的產品價格作為新產品售價的上限；根據期望的產品銷售數量，決定利潤目標；以預計的具有競爭性的售價減去目標利潤，確定產品生產的目標成本；運用“成本筑入”的思想，在成品產出的同時，將成本一并“筑入”。新產品的目標成本一旦確定，就應當為以后的生產、銷售、售后服務等環節建立各自相關的目標成本，各部門都要為其目標成本承擔相應的責任。

五、結束語

房地產企業要建立現代企業制度，實行所有權和經營權分離，提升企業財務管理的層次，把財務管理人員置于管理者地位。在財務人員的任用上，要培養、引進、選拔高素質的人才，敢于讓家族外人才擔任財務管理崗位，不能任人唯親。如果強調產品生產前各階段（特別是產品設計階段）對目標制定及實施的影響，就應采用目標成本法；如果從成本發生的經濟原因角度認識成本，宜采用目標成本法，通過提高作業效率和減少不必要、無效率的作業來達到降低成本的目的。

房地產企業在應用管理會計時，應該以財務會計為基礎，努力拓寬管理會計所需資料、信息的來源渠道，規范財務會計信息的提供，保證財務會計信息真實、有效，使財務會計提供的信息能夠直接應用到管理會計中，為房地產企業投、融資活動創造良好的氛圍。由于我國管理會計理論體系和實踐都有待完善，房地產企業自身的弱點也使管理會計很難盡快得到應用，因此政府有關部門應幫助房地產企業應用管理會計，提高企業經營管理的整體水平，促進房地產企業經濟快速、健康、協調發展。

參考文獻：

篇5

關鍵詞：房地產業；經營；影響因素；分析

Abstract: the status of the real estate industry in the national economy is becoming more and more important, its rapid development has become a pillar industry of the national economy. In this paper, from the development of history, the market of industry, industry, professional real estate production and supply mechanism explains the research points to the real estate development and management theory and method as well as higher standards and requirements.

Keywords: real estate industry; management; influencing factors; analysis

中圖分類號[F235.91]

一、概述

（一）房地產開發經營的概念

房地產開發與經營是房地產業經濟活動的重要組成部分，是使房地產商品從開發、建設到生產竣工，并能夠順利進入市場，實現房地產商品價值，滿足社會對房地產商品需求的經濟活動[[1] 參見，呂萍編著:《房地產開發與經營》，中國人民大學出版社，2004。][1]。現代化的經營意識、新型的管理思想是房地產開發與經營企業確定正確的戰略和策略，進行高效優質房地產開發經營及物業管理等經營管理活動的重要保證。

房地產開發經營從土地獲取、三通一平、設計與前期準備、建筑安裝施工、銷售實現以及物業管理等活動中無一不對房地產開發商的計劃、控制、組織和協調能力提出很高的要求，如何繼續保持并強化房地產企業的經營績效非常重要[[2] 參見，曠開萃; 劉菊紅編著:《房地產企業開發經營績效的影響因素研究》，建筑管理現代化，2005年4月。][2]。

（二）房地產開發經營的特點

房地產的開發、經營與其他商品的開發與經營相比，具有涉及范圍廣、經手環節多、形式多等特點，因而在開發與經營過程中會表現出難度大、風險大以及受政策等因素影響更強等特點。

1、房地產的開發與經營難度較大，這是由房地產商品本身的特點所決定的。房地產價值實現的先期性、多樣性和逐步性的統一，增大了房地產開發與經營的復雜性和難度。房地產商品本身的空間不可移動性，以及影響房地產價格的因素復雜性多樣，同類商品的可比性差、個案性強，無疑也增加了房地產的開發與經營的難度和復雜性。

2、房地產的開發與經營風險較大，這也是由房地產商品的特殊性所決定的。房地產的開發經營資金的運轉周期長，墊付時間長，與生產周期短的行業相比，無疑要承擔更大的時間價值風險。房地產資金投放量大，風險性也大。房地產的開發經營還受到社會政治、經濟、消費心理、市政建設等各種外在因素的影響，從而房地產的開發與經營比一般商品經營具有更大的風險性。

3、房地產業的特點、地位和作用決定了房地產的開發與經營的政策性強，或者說受政策的影響比較大。為了使房地產業納入社會主義市場經濟軌道，除了強調運用市場機制指導房地產運作以外，更要強調政府宏觀調空作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產企業堅持正確的經營方向，力求在經營活動的各個環節、各個方面都自覺遵守國家現有的政策法令、規章制度。

房地產市場與其它市場一樣要受到經濟環境、政治環境、人口、供應者與需求者等因素的影響。在分析房地產開發經營過程中關鍵價值活動的基礎上，本文將深入研究現階段影響房地產開發經營的因素，即影響房地產市場因素，影響房地產開發經營績效的因素。

二、影響房地產市場因素

（一）對國家的宏觀經濟形勢分析

包括國民經濟發展狀況，國民生產總值及其增長速度、人均國民生產總值、人口規模與結構、居民收入、社會政治穩定性、政府法規政策完善程度和連續性程度、產業結構、“三資”企業數量及結構、國內外投資的規模與比例、各行業投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策（信貸規模與利率水平）等。

1、人口統計環境

市場是由人構成的，房地產業受城市或地區的人口規模與增長率、人口的年齡結構與民族構成、教育程度、家庭結構、地區的特征和人口遷移等因素的影響。

2、政府政策環境

政府通過產業政策及金融政策對房地產市場進行規范和影響。政府政策對房地產業發展的影響主要通過以下方面來體現。第一，政府對土地資源的開發和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產業的開發狀況；第二，政府通過各項稅費影響房地產的價格，從而影響房地產的銷售狀況；第三，政府通過房地產交易政策影響房地產的流通狀況。

3、利率變化

這是影響市場的主要因素之一。市場對利率的變動最敏感。如近期在政策鼓勵下，銀行推出了存量房貸利率可以打7折的優惠舉措，這就使得買房者得到了更大的優惠，提高了他們的購房積極性，就對房地產市場起到了很大的作用。

4、住房保障政策

住房保障政策力度提高有積極影響。鑒于近兩年住房價格快速上升，大多數中等以下收入群體住房矛盾開始凸現。完善住房保障政策已提上政府議事日程。新住房保障政策的出臺，可能會對整個房市產生積極影響，特別是中低價商品房市場和租賃房市場。

（二）對城市發展狀況分析

與其它商品市場相比，房地產市場的區域性問題尤為突出，不同地區的消費者對不同房產的偏好不同。在城市建設的規劃上，不同地區有不同地區的特色，交通狀況等也不盡相同。所對應的目標客戶群也會有所差別。包括城市的基礎設施和城市的經濟、社會、資源、環境對項目的影響等。

1、區域發展

2008年的奧運會和2010年的世博會對北京和上海及它的周邊城市產生重大的影響，對這些區域的房地產有較大的帶動作用。

在城市的建設當中，特別是住宅在80%的比重的建設當中，大量住宅的建設，人就集中在城市郊區的地區，由于土地供應的限制。在其他的非住宅地產方面，商務地產隨著城市中心商務地區的崛起，商務地產的發展也會隨著城市中心的崛起帶動中心商務地產的發展。

2、城市的基礎設施

篇6

    一、商品房預租是指房地產開發經營企業在新建商品房未辦理房地產權屬初始登記、取得房地產權證前，與承租預約人簽訂商品房租賃預約協議，并向承租預約人收取一定數額的預收款的行為。

    二、房地產開發經營企業投資建造的外銷商品房，在辦理初始登記，取得房地產權證之前，需要預租的，都應當事先由房地產開發經營企業向上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）提出預租申請，取得同意預租的批準文件。未經批準，房地產開發經營企業投資建造的外銷商品房一律不得開展預租。

    三、凡房地產開發經營企業取得了預租批準后，該外銷商品房中已預售，且預售合同已經登記備案的外銷商品房的買受人也可將其購買的外銷商品房預租。

    四、房地產開發經營企業申請外銷商品房預租，應當具備以下條件：

    （一）已經支付全部的土地使用權出讓金，土地使用權已經依法登記并取得房地產權證書；

    （二）取得外銷商品房的建設工程規劃許可證；

    （三）預租的外銷商品房主體結構完工，已經市或區、縣的質量監督部門驗收合格；

    （四）已經確定外銷商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃或意見；

    （五）已經制定房屋使用公約，并與物業管理企業訂立了物業管理服務合同。

    五、房地產開發經營企業申請外銷商品房預租，除應向市房地局提交書面的申請報告外，還應當附交下列證件（復印件）及資料：

    （一）房地產開發經營企業資質證書；

    （二）土地使用權出讓合同或轉讓合同；

    （三）房地產權證（或土地使用權證）；

    （四）建設工程規劃許可證；

    （五）市、區、縣的質量監督部門出具的主體結構工程驗收合格證；

    （六）與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進度計劃；

    （七）市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃或意見；

    （八）房屋使用公約，與物業管理企業訂立的物業管理服務合同；

    （九）外銷商品房的建筑面積和土地分攤面積明細表；

    （十）經市房地局委托上海市公證處審定的預租協議文本。其中，已批準預售的外銷商品房申請預租，則只需附交上述（五）、（十）及外銷商品房預售許可證。

    六、房地產開發經營企業外銷商品房預租申請，市房地局自受理申請之日起十五日內完成審核，凡符合預租條件的，發給準予預租的批文并抄告市房地產交易中心；凡不符合預租條件的，則在十五日內通知申請人。

    七、房地產開發經營企業取得外銷商品房預租批準后，方可進行外銷商品房的預租廣告宣傳和預租。

    預租外銷商品房的廣告必須載明外銷商品房的預租批準文號。

    八、房地產開發經營企業或買受人預租外銷商品房的，應當與承租人簽訂《預租協議》。

    預租協議應當載明下列主要內容：

    （一）預租雙方當事人的姓名或者名稱、住所；

    （二）房地產的座落地點、面積、四至范圍；

    （三）房地產的規劃使用性質；

    （四）土地使用權獲得方式和使用期限；

    （五）房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；

    （六）房屋的租賃期限、租金、支付方式；

    （七）預租房屋的交付使用日期；

    （八）預付款金額及支付期限及其使用；

    （九）違約責任；

    （十）爭議的解決方式；

    （十一）預租雙方當事人約定的其它事項。

    房地產開發經營企業擬訂的預租協議在使用前應送交由市房地局委托的上海市公證處審定。

    九、《預租協議》簽訂后的十五日內，房地產開發經營企業或買受人應向市房地產交易中心辦理《預租協議》登記。市房地產交易中心應當自受理登記之日起的五日內，辦妥登記手續并書面通知該預租房屋所在地的區、縣房地產交易中心（房地產交易管理所）。

    十、預租的商品房竣工驗收合格，房地產開發經營企業按規定辦理商品房初始登記或買受人辦理變更登記，取得房地產權證后，房地產開發經營企業或買受人應按《上海市實施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》的規定，與承租人簽訂《房屋租賃合同》并向房屋所在地的區、縣房地產交易中心（房地產交易管理所）辦理租賃登記，領取《房屋租賃證》。

篇7

    第一條  為了加強對房地產開發的管理，促進和保障房地產業的健康發展，依據《中華人民共和國房地產管理法》和國務院《城市房地產開發經營管理條例》，結合我市實際情況，制定本辦法。

    第二條  在本市行政區域國有土地范圍內從事房地產開發、房地產經營、實施房地產管理，應遵守本辦法。

    第三條  房地產開發應按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

    第四條  市城鄉建設委員會是本市房地產開發的行政主管部門（以下稱市房地產開發主管部門），負責全市房地產開發經營監督管理工作。市有關部門，依照政府規定的職責，負責與之相應的房地產開發監督管理工作。

    第二章  房地產開發企業

    第五條  房地產開發企業包括房地產開發專營企業、房地產開發兼營企業、房地產開發項目企業。

    房地產開發專營企業是指以房地產開發經營為主的企業；房地產開發兼營企業是指以其他經營為主，兼營房地產開發經營業務的企業；房地產開發項目企業是指以房地產開發項目為對象從事單項房地產開發經營的企業。

    第六條  設立房地產開發企業，除應符合有關法律、法規規定的企業設立條件外，還應具備下列條件：

    （一）有800萬元以上的注冊資本，流動資金不低于500萬元；

    （二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員和統計人員；

    （三）有建筑面積在300平方米以上的固定辦公經營場所。

    第七條  房地產開發企業應依據《中華人民共和國公司法》登記申辦為有限責任公司、股份有限責任公司或國有獨資公司。外商投資設立房地產開發企業的，除應符合本辦法第六條的規定外，還應依照外商投資企業法律、法規的規定，辦理有關審批手續。

    第八條  設立房地產開發企業，應向市房地產開發主管部門申請資質初審，并向市工商管理部門申請登記。市房地產開發主管部門應在接到申請之日起15日內辦理資質初審；市工商管理部門對符合本辦法第六條規定的，在接到市房地產開發主管部門初審意見之日起30日內予以登記。不符合條件不予登記的，應說明理由。

    第九條  房地產開發企業應自領取營業執照之日起15日內，持下列文件到市房地產開發主管部門注冊備案：

    （一）營業執照復印件；

    （二）企業章程；

    （三）驗資證明；

    （四）企業法定代表人的身份證明；

    （五）專業技術人員的資格證書和聘用合同；

    （六）固定辦公經營場所證明。

    第十條  經上級建設行政主管部門批準的房地產開發企業和外埠來沈的房地產開發企業，在本市從事房地產開發經營活動時，均應到市房地產開發主管部門注冊備案。凡未取得房地產開發資格的項目單位，均須經市房地產開發主管部門依照有關規定審查批準，并到市工商管理部門申請登記為房地產開發項目公司后，方可從事房地產開發項目的開發建設工作。房地產開發項目完成后，房地產開發項目公司應予以注銷。房地產開發項目公司申請確定資質等級的，由市房地產開發主管部門對其開發業績進行考核，符合條件的，批準資質等級，核發《房地產開發企業資質等級證書》。

    第十一條  房地產開發企業應按照有關規定接受資質年度檢查。并定期向市房地產開發主管部門和市統計部門報送統計資料及有關資料。

    第三章  房地產開發項目

    第十二條  房地產開發項目，應符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求。應堅持新區建設與舊區改造相結合的原則，注重基礎設施開發，提高城市規劃設計質量，增加和豐富城市綠地，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產和優秀近、現代建筑。

    第十三條  土地使用權在招標、拍賣、協議、劃撥前，市規劃土地管理部門和市房地產開發主管部門應對下列事項提出書面意見，作為依據之一：

    （一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

    （二）城市規劃設計條件；

    （三）基礎設施和公共設施的建設要求；

    （四）基礎設施建成后的產權界定；

    （五）項目拆遷補償、安置形式。

    第十四條  城市規劃區內集體所有土地，經依法征用轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。

    第十五條  房地產開發項目實行資本金制度，資本金不得低于項目總投資的30%。

    第十六條  轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應簽訂轉讓合同，向市土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記手續，轉讓地上有建筑物的房地產開發項目，應到市房產管理部門辦理登記手續。并到市房地產開發主管部門備案，更換項目批準文件。未完成拆遷安置任務的房地產開發項目不得轉讓。

    第四章  房地產開發建設

    第十七條  房地產開發企業應按照限時制度的規定，按時完成房地產開發項目。對停緩建項目，可延長竣工時限，但延長時限最多不得超過一年。在延長時限內仍未竣工的，由市房地產開發主管部門收回該項目建設權，重新組織招標、拍賣；對閑置土地項目，由市土地管理部門擬訂閑置土地的處置方案，經原批準用地的人民政府批準后組織實施。

    第十八條  房地產開發公司資質和施工企業資質與開發項目等級必須相對應。

    房地產開發企業應將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在《房地產開發項目手冊》中，每季度末報送市房地產開發主管部門審核。

    第十九條  房地產開發建設應根據項目的性質和規劃設計要求，通過招標投標方式，優選勘察、設計、施工、監理單位，并簽訂合同。

    第二十條  房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應向市房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。市房地產開發主管部門自收到申請之日起30日內，組織有關部門，依照有關規定進行驗收。未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。

    住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

    第五章  房地產開發經營

    第二十一條  房地產開發企業申請商品房銷（預）售，應提供下列文件：

    （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

    （二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

    （三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

    （四）營業執照和資質等級證書；

    （五）工程施工合同；

    （六）預售商品房分層平面圖；

    （七）商品房預售方案。

    第二十二條  房地產開發企業應在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應按照質量保證的約定，承擔商品房保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應承擔賠償責任。

    第二十三條  商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構不合格的，購買人有權退房；如對購買人造成損失的，房地產開發企業應承擔賠償責任。

    第二十四條  預售商品房的購買人應自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應協助商品房購買人辦理土地使用權變更和所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

    第六章  法律責任

    第二十五條  違反本辦法規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營活動的，由市工商行政管理部門沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款。

    第二十六條  違反本辦法規定，未取得房地產開發資格或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由市房地產開發主管部門責令限期整改，并處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由市工商管理部門吊銷營業執照。

    第二十七條  房地產開發企業有下列行為之一的，由市房地產開發主管部門和其他有關部門給予警告、限期整改、停止或取消項目開發建設權、拍賣資產、降低直至取消資質等級，并處以5000元以上3萬元以下的罰款：

    （一）申請資質等級初審時隱瞞真實情況、弄虛作假的；

    （二）未按規定辦理變更或注銷手續的；

    （三）偽造、涂改、出租、出借、轉讓《房地產開發企業資質等級證書》的；

    （四）未如實填寫或者未按規定時間交驗《房地產開發項目手冊》的；

    （五）瞞報或未按規定報送統計報表的；

    （六）未按規定進行資質年檢的；

    （七）未按規定向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書的；

    （八）未按規定辦理有關開發建設手續而擅自開發建設的；

    （九）無故拖期回遷超過半年以上的；

    （十）住宅小區、組團按規定的竣工期限超期二年以上不能竣工的，交付使用后二年以上仍未達到綜合驗收標準的，交付使用后一年未完成配套建設也不采取任何措施的。

    第二十八條  違反本辦法規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由市房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續，逾期不補辦驗收手續的，處以10萬元以上30萬元以下的罰款。驗收不合格的，依照本辦法第二十九條規定處理。

    第二十九條  違反本辦法規定，將不合格的房屋交付使用的，由市房地產開發主管部門責令限期返修，并處以房屋總造價2%的罰款；情節嚴重的，由市工商管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

    第三十條  違反本辦法規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由市房地產開發主管部門取消其開發項目建設權，市土地管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款。

    第三十一條  違反本辦法規定，擅自預售商品房的，由市房產管理部門，責令停止違法行為，沒收違法所得，可并處已收取的預付款1%以下的罰款。

    第三十二條  國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，給予行政處分。

    第三十三條  當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或直接向人民法院起訴。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

    第七章  附則

篇8

關鍵詞：房地產開發；成本控制；防范對策

Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.

Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures

中圖分類號：[F235.91] 文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產開發企業財務風險表現及其基本特征

1．房地產企業的財務風險具體表現為

1.1償債具有很大的風險 目前，房地產企業的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。同時，房地產企業銷售利潤的實現具有很大的不確定性，因此，房地產企業發生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業面臨極大的財務風險。 1. 2利率波動的風險 利率波動對負債經營的房地產企業影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預期收益。同時，投資者的購買欲也隨之降低，導致市場需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經濟泡沫的出現，共進行了六次加息，這不僅增加了房地產企業的財務成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產企業帶來極大的損失，成為當前房地產企業的重大財務風險之一。 1. 3籌資的風險 房地產企業對銀行信貸依賴程度相當高，相關資料表明，當前房地產開發投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負債經營使公司負債比率加大，相應地降低了對債權人的債權保證程度，這勢必會增加企業從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內房地產市場不完善，房地產企業對國際規則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機會較少。

2．房地產開發的特征

長期性是房地產開發企業經營的最明顯特征。從投入資本至資本闡收，從破土動工至形成產品，任何一家房地產開發企業都應經歷多個階段，特別任建筑施工階段，其更應投入巨大的人力、物力和財力，這一過程的資金到位狀況與企業經營發展關系重大。一般而言，一個普通的開發項目完成時間少則兩三年，規模較長、成片開發的項目則需要更長時間去完成。

綜合性是房地產開發企業經營的最本質特征。從內在要求分析，現代化房地產開發企業須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設，并要對開發地區一些必要的公用設施及公用建筑予以統一規劃。再從開發過程分析，房地產開發企業在開發相關項目的過程中，要與規劃、設計、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環節。開發項目不同，所涉及到土地條件、建筑設計、融資方式、施工技術、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產開發企業便應對其進行綜合考慮，統籌安排、尋找最佳方案。

此外，房地產開發企業還具有較強的時序性和地域性。房地產開發實則是一項操作性極強的工作，由開發實務角度來講，房地產開發企業完成某個開發項目時，必須受到政府土地、規劃、建設等多個部門行政管理審批手續的影響，實施某個開發項目時，房地產開發企業便應制定周密的計劃，以協調各方關系，縮短周期、降低風險，地域性則體現在開發項目多受地段、區位的影響，比如交通、購物、環境、升值潛力等多個因素都對開發項目的選址影響甚大。

二、房地產開發企業經營管理及其財務風險

1．房地產開發企業經營管理內容

經營即企業有預測、有目的、有決策的經濟活動，管理即企業出于實現某一經營目標的目的，計劃、指揮、協調、檢查、監督經營活動中的組織工作，則經營管理即企業以最小風險投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業活動始終并成為豐要內容。具體到房地產開發企業，其經營管理內容指的是以市場行為，獲取土地使用權，并通過規劃設計、工程建沒及房屋租售等方式，以最小風險投入獲得最人經濟效益的經濟活動過程，則房地產開發項日的可行性預測及成本控制即為房地產開發企業經營管理活動的豐要內容。

首先是可行性預測，一項完整、準確的預測須能在其日后開發經營活動中發揮指導性作用，根據其過程，預測可分為明確預測目標、收集資料、選取預測方法、預測并得出初步結果、分析預測結果并修正調整、撰寫預測報告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產開發企業任房地產商品開發、生產、經營等各個過程中所支出各項費用的總和，如土地征用和拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費以及公共配套設施費與開發間接費等，不同的開發階段應實施不同的成本控制對策。

2．房地產開發企業經營管理中的財務風險

財務本質上是資本價值的經營，風險簡言之是結果差異造成的結果偏離，即期望結果的可能偏離，財務風險則表現為經營風險、投資風險、分配風險等不同形式。對房地產開發企業而言，其財務風險存在不同的表現形式和不同的財務風險類別，以現金流量為參照，現金在不同階段流入流出的不確定件即表現出不同的財務風險類別，其中主要有經營風險和籌資風險，前者是以現金流入的角度反映出無法實現預期資本價值的可能性，后者是以現金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務的可能性，經營風險是籌資風險的根源，籌資風險體現出經營風險的后果。

三、房地產開發企業成本控制及財務風險控制的具體對策

1．房地產開發企業成本控制對策

在選立項階段，應做好可行性分析和成本測算。項目可行性經濟指標包括內部收益率、銷售凈利率等核心指標，以及總投資回報率、獲利指數、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數、地價支付貼現比等參考指標；在成本估算方面，應根據會計分類，盡可能將其細化，使之在日后成本控制環節可有的放矢，在此基礎上還應進行現金流安排，好的資金鏈條將對房地產開發企業經營管理起到積極作用。

在設計階段，應降低建筑安裝成本，做好設計階段的投資控制，這要求房地產開發企業實行方案設計和工程設計招投標制度，加強技術溝通并實行限額設計、大力開展價值工程方法的應用、強化設計出陶前的審核。

2．房地產開發企業財務風險控制對策

房地產開發企業財務風險控制。首先，應實施“防范+控制”的財務風險控制原則。

在項目投資前，要根據投資市場供需平衡和不平衡現象表現出房地產市場的景氣程度，周而復始的重復發生狀況構成景氣循環，即擴張、收縮、衰退、復蘇，在不同的階段企業應采取不同的財務風險應對策略；市場分析即分析市場宏觀環境、相同檔次和類型的投資性房地產的市場需求狀況以及競爭對手情況等，這要求房地產開發企業應立足于供需分析及未來市場增長潛力分析，選擇投資類型、做好定位、正確選址等。

房地產開發應著重對營業費用控制，以確定的原則減少不必要費用、以合理的避稅手段降低營業費用、以分攤費用的方式縮減實際承擔額等；籌資結構控制，即籌資來源結構與期限結構控制，通過結構調整，保持籌資結構彈性，用來稀釋風險，比如以短期籌資和長期籌資、債務期限和投資期限相結合的方式，合理規劃企業現金流量，實現優勢互補、降低風險。

參考文獻：

【1】王作陽：房地產開發成本控制初探[J】．科技信息，2009，(1 5)．

【2】羅振華李秀娟：淺談房地廣企業成本控制【J】．科技致富向導，2009，(12)．

篇9

建設工程合同標的的特殊性決定了其與國家利益及社會利益之間的關系極為密切，法律為建設工程的實施設置了一整套嚴密的強制性程序。在建設工程項目實施的前期階段和準備階段，發包人需辦理項目立項及報建等一系列手續，獲得相關的行政許可，以取得一定的民事權利，否則會因行為能力的缺失而對合同的效力造成影響。發包人所需辦理的前期審批手續主要指的是獲得立項批準（設計任務書）、土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證以及通過環境、消防、人防等事項的審核，而且在締結建設工程合同之后，建設工程項目正式實施之前，建設單位尚需依法取得施工許可證。

在發包人需獲得的這些行政許可和民事權利中，發包人是否獲得項目立項批準以及依法取得土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，與發包人的締約行為能力具有直接聯系，如發包人在締約前未取得這些許可證或民事權利，將導致建設工程合同的無效。需要說明的是，發包人因缺乏相關的行政許可及民事權利上的缺失，不僅違反了相關法律的強制性規范，使發包人在締約行為能力上缺乏必備的要件，而且由于對這種強制性規范的違反，實際上使得建設工程合同的客體處于不合法的狀況，即建設工程項目屬于通常所稱的違章建筑范圍。因此，這類建設工程合同無論從發包人行為能力的標準看，還是從合同標的違法性看，均應認定為無效合同。

另外，在實踐中還存在這樣一種情形，即發包人在締結建設工程合同時未曾依法辦理上述行政許可或取得相關民事權利，但是在合同履行過程中補辦了這些行政許可或取得了相關的民事權利，甚至在與承包人發生糾紛后在訴訟或仲裁過程中完善了這些手續，那么此類合同的法律效力應作何認定？依最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》，如果在一審訴訟期間補辦了法律規定的審批手續，合同應認定為有效，如未能在一審訴訟期間補辦審批手續的，則合同無效。最高人民法院這一司法解釋的學理依據在于，法律的強制性規定實際上可以分為成立要件、特別生效要件和阻卻生效要件。違反成立要件則合同未能成立，自然不存在效力問題。違反特別生效要件者，多為形式要件，可以補正。違反阻卻要件者，則不存在補正的可能。顯然，發包人補辦行政許可和取得相應民事權利，屬于缺乏特別生效要件可以補正的情形。

二、房地產開發企業經營范圍外為開發房地產項目而簽訂的建設工程合同

最高人民法院在關于《合同法》的司法解釋中，并未對超越經營范圍的民事行為作出必然無效的認定,但該解釋同時規定違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規禁止經營的除外。由于房地產開發企業的產品是與社會公共利益密切相關的商品房，國家必然需要對這一特殊商品的生產經營活動進行特別的干預和監督，其具體表現就是通過立法對房地產開發經營進行必要的限制，實行特別的許可。我國法律不僅對房地產開發企業的設立條件和領取營業執照提出明確的要求，而且在房地產開發經營程序上也作出了一系列的限制，如果房地產開發者未領取營業執照，就意味著房地產開發者根本無法實施房屋預售、登記備案、產權登記等行為，即房地產開發的目的是不可能實現的。因此，對于未依法取得從事房地產開發經營營業執照的發包人擅自開發房地產項目與承包人簽訂的建設工程合同應為無效合同。

篇10

與其他商品相比，房地產具有其不可移動、產品唯一、使用年限長和價值高等特有性質，這些性質影響著房地產開發投資活動。了解這些特點，便于做出正確的開發投資決策。

就投資角度而言，房地產開發具有如下特點：

(1) 開發成本高，投資量大

(2) 風險大但回報高

(3) 開發建設期長，投資周轉慢

(4) 市場具有地區性和分散性

(5) 需求具有穩定性

(6) 涉及面廣，綜合性強

一、房地產開發模式

房地產開發模式是指實施房地產開發活動的途徑,方式或方法，也包含房地產開發活動框架和程序的涵義。

對房地產開發模式進行提煉和歸納，可以有效的支持開發企業的經營決策，避免盲目投資開發；推動房地產開發業技術進步；促進房地產開發企業的可持續發展。

房地產開發模式有多種不同的劃分方法。這里，根據房地產開發企業核心業務過程的不同，將房地產開發模式歸結為多元化開發模式和專業化開發模式。

1、多元化開發模式

房地產開發作為一種提供滿足消費者（或投資者）需求的空間和服務的活動，具備多元化發展的特點。對規模經濟、降低風險和可持續性發展的追求，將在很大程度上促進多元化開發經營。

（1）混業開發。混業開發，指開發企業跨行業的互動發展，包括金融投資行業、建筑材料行業、建筑施工及裝飾裝修行業等。以涉足金融投資行業為例，這種經營方式，適應開發資金量大的需要，有效改善開發項目的現金流。

（2）綜合項目開發。綜合項目是指諸如融居住、商業、旅游觀光于一體的主題社區，集旅游、保健、高爾夫為一體的綜合度假區，具備購物、餐飲、綜合服務、休閑娛樂等功能的集合式商業經營地產項目等一類開發項目。在綜合項目開發經營中，多種物業功能和經營方式相互支撐，可提升房地產開發效益水平，保持收益的穩定性，有利于可持續發展。

（3）縱向一體化開發。縱向一體化開發，是指開發企業實行房地產開發建設與物業資產管理并重的經營方式。從國內外的經驗看，拓展房地產投資及與之相關的房地產資產管理業務，構筑房地產開發與管理密切結合型企業，是房地產開發企業實施可持續發展的重要途徑之一。從發展趨勢看，房地產市場將無疑會從提供增量供給為主向保持存量供給為主轉變，物業資產管理會成為企業的主要業務。

2.專業化開發模式

房地產物質形態的多樣性、產品分布的地區性，以及開發經營過程的階段性、高風險性和不確定性，使得專業化開發模式成為開發企業的重要選擇。

在專業化開發模式下，開發企業的投資經營活動集中在相對小的范圍內，有利于房地產產品建設、經營與管理技術的成熟化和在此基礎上的創新，有利于減少產品更新換代的成本。同時，由于專業化開發企業的經營管理技術與方法、管理流程及產品設施、材料特性接近，使房地產開發項目的質量管理、計劃管理、資源供應管理和成本管理等工作更易于實現標準化、制度化，為開發企業的信息化創造了較好的條件，從而有助于降低管理成本，提高管理效率。

（1）特定物業類型開發。開發企業根據對自身資源（包括資金、實力和經驗）的評估以及對所處市場的獨特認識，可以選擇某類物業作為企業相對專一的開發對象，實施專業化開發。

特定物業類型開發，可以在某一特定地域上進行，也可以在廣泛地域上進行，甚至進行國際性開發。具體方式的選擇依賴于開發企業的經營方針。

（2）特定業務領域開發。這是一種非一體化的、非全能型的開發方式，它圍繞開發過程中某種業務領域來進行開發經營。這種業務領域的選擇與確定，同樣依賴于多種因素的綜合評估。在大多數情況下，這些業務領域是開發企業的核心業務領域。

特定業務領域開發，可以采取土地整理、以開發流程管理為紐帶的協作型房屋、基礎設施建設等開發方式。

協作型開發方式的實質就是開發企業專注于自己最擅長的業務或必須的核心業務，然后購買其他社會化專業機構提供的最擅長業務服務，如市場專業咨詢、報建專業、工程管理咨詢、專業營銷策劃服務等，從而形成高協作性的開發流程，使開發機構超脫一般的協調和技術細節，專注戰略管理和資金管理。毫無疑問，購買服務，不單純是最低成本的追求，重要的是，獲取開發品質與成本控制曲線中的最優解。

協作型開發方式的發展，是開發產業提升的標志之一。

二、網絡經濟環境下的房地產開發趨勢

任何行業的發展都背離不了時代背景，房地產開發業也不例外。網絡經濟對房地產開發經營的影響，至少包括二個方面：促進開發企業的信息化；促進行業結構調整和優化。

1、開發企業經營管理信息化變革

信息處理的產業化和社會化，有利于形成理性的期望，降低開發風險，并促使房地產開發流程的銜接更順暢，而且有利于資金、物流、人流達到最佳組合。具體事項有以下幾點：

基于大規模收集潛在客戶信息條件下的市場細分及有針對性的項目定位；

基于虛擬社區，完成交互式、個性化的項目訂制；

基于柔性開發模式，應對小規模、多樣化的個性市場需求。

毫無疑問，在網絡條件下，通過業務流程再造，實施企業差異化需求的整合能力和高彈性的建設組織能力，將形成房地產開發企業的核心競爭力。

2、開發企業結構調整及優化

由信息技術帶來的便捷信息交換及有效數據管理，推動開發企業結構優化升級。優化組合戰略伙伴開發服務平臺，開發材料采購服務電子商務平臺、行業管理電子政務平臺，沖擊行業傳統的經營理念、管理模式和運作方式，給房地產開發經營管理帶來積極影響。

戰略伙伴開發服務平臺，整合行業開發商、土地商、建造商、設計和投資資源，實現強強聯合、優勢互補，實現最優匹配，降低競爭風險。

材料采購服務電子商務平臺，實現系統成員集體采購建筑、裝飾材料，降低成本，保障數量。材料采購電子商務平臺，也可以成為戰略伙伴開發服務平臺上的一部分。

行業管理電子政務平臺，提升政府管理服務水平，實現對行業的有效監督，提供房地產開發良好管理環境。

如：為使政府能有效的、全面的監控房地產開發交易環節，有能力引導和規范房地產開發交易行為；提供智能化的實時房地產市場分析，為政府部門及投資者的管理決策提供支持，為社會公眾提供一個安全的、有透明度的投資交易平臺，促進地區房地產開發業的持續繁榮，可建立房地產銷售管理系統：