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摘要：文章分析了現階段高校物業管理的現狀及特點，總結了高校物業管理中的共性問題，針對所存在的問題給出了改進的方法，希望能為提升高校物業的管理水平、加快高校后勤物業管理改革提供參考。

關鍵詞：高校物業管理；運行模式；發展模式；研究

隨著近年我國房地產市場的迅猛增長，物業管理已然成為第三產業中一個相對獨立且具有代表性的行業[1]。高校房產的產權人一般是學校，高校物業類型包括了校園住宅小區、教學科研區域、學生生活區等。高等院校物業管理，已由最初的房屋建筑及配套設備維護、校園安全、環境綠化、保潔及維護，延伸至師生生活區服務等不同層次和需求在內的綜合服務[2]。高校物業管理呈現出新的特點，主要體現在逐步從學校后勤部門直接管理、自我監督的形式，向聘請專業化和社會化的物業公司負責學校物業的方式轉變。隨著高?？蒲幸约敖虒W需求的增加，新建教學科研樓宇及其附屬設施設備呈現出規模大型化、設計智能化、結構復雜化的特點。為適應新特點，需在高校采用新的物業管理技術和方案來實現規范化、集約化及精細化的物業管理，從而有效延長樓宇及設施設備等固定資產的保值以及無形資產的增值。

1高校物業管理運行現狀及存在問題

物業管理在高校的特殊性體現在涉及多個行政部門，主要包括學校后勤處、固定資產處、校園基建處、保衛處、招標辦、以及學校所處行政區域管理部門。由于不同部門對物業服務要求的關注點和側重點不同，物業管理單位所提供的服務內容和標準的側重點也就千差萬別?，F有高校物業管理做法不盡相同，但普遍可劃分為高校物業服務中心或者后勤部門負責公共教室的物業和學生生活區管理工作，國資處負責具體二級學院和行政辦公物業管理招標工作，后勤部門、教務處和學校所在行政區域共同對學校家屬住宅區的物業管理負責[3]。從上述分析不難看出，在高校規模快速發展過程中，物業管理的發展是滯后于學校建設的。當前高校物業管理普遍存在管理觀念理論落后、規模效應差、職責權限不明確等方面問題，具體表現在：①業主應有的權利和應履行的義務不明確，物業管理各方法律關系界定模糊，出現問題后無法追究相關責任；②物業管理招標不規范，物業服務價格不合理，具體表現在重復性收費或者同等服務價格不等，出現同工不同酬；③業主委員會的組成和業主大會的成立及運作缺乏活力和積極性，學校缺少鼓勵和監督政策。尤其表現在校園住宅區，物業公司對應的是學校和業主兩方，業主的權利不能充分發揮，且業主不能參與到物業管理之中。

2高校物業管理及運行模式分析

高校物業管理的體制不同于社會上的物業管理企業，其建立是從最初的學校直接管理模式上轉化而來，而并非從最初就按照市場經濟導向機制下的物業管理企業或公司運作。因此，高校后勤物業管理企業作為高校整體物業運行的服務核心和實體，首先應做到管理層人員的精和專，杜絕人浮于事和入大于出的現象，轉變服務觀念，提高工作效率。同時，要努力在經營機制上敢于創新，高等學校物業管理公司依然是企業化和專業化的物業公司。因此，在不損耗學校利益的同時，要最大限度地降低經營和管理成本，建立現代企業經營制度。當然，不同地區、不同高校物業管理具有本地區的特色，在經營和具體運作模式上不盡相同。要經過一定階段的過渡和發展，才能逐步成熟為集集約化、規范化和專業化的現代化物業管理公司模式，具體表現為：

（1）要轉變觀念。依照現代企業市場經濟發展規律，高校自有物業公司原則上雖屬于高校下屬組織，實際上已經是嚴格按照現代企業制度建立起來的自負盈虧的獨立法人機構。另外，高校通過公開招標社會上專業物業管理參與高校物業管理，高校與物業管理公司是合同關系，彼此按照契約內容享受各自權利和履行相應義務，彼此不存在任何隸屬關系。混合式新型物業管理模式由學校后勤部門、師生以及受委托方物業管理機構和物業公司負責、校方監督的管理機制兩部分組成，此混合式新型矩陣式物業管理模式，能有效避免傳統物業管理的缺點和不足，充分發揮物業管理公司的專長和學校師生的主人翁意識。

（2）物業管理要向市場化和專業化發展?，F有高校物業管理模式中，片面強調高校行政機構和物業管理公司的實際組織管理，而對于物業管理服務的對象和主體——廣大在校師生的訴求和參與有所忽略。新型高校物業管理模式中物業管理，涉及高校后勤行政機構、中標物業管理公司、學校師生等多方權利和利益，彼此之間可以有所反饋，并實現有效監督。此外，應鼓勵具備物業管理資質的高校物業管理公司有所突破，擴大經營和服務范圍，發揮自我優勢同社會上其它物業管理公司開展業務競爭。特別是對于開設物業管理專業的高校來說，更是一個好的教學和實踐機會。高校物業管理教學和項目的具體實施，涉及多個單位的利益，必須要學校出面協調相關部門單位積極參與配合，并且要有必要的約束監督以規范其行為，學校應出臺相應的鼓勵政策以確保其良性發展。同時，作為物業管理的直接受益者，高校的每一位師生需提高自我參與的主人翁意識，要明確高校物業管理實施必須要有師生代表來參與，積極反映合理化意見和訴求，并監督落實情況。教師要積極引導相關專業的學生參與到實際管理中來，通過理論教學、實踐、再學習的良性循環，來使得高校物業管理和物業管理專業，走上不斷進步快速發展的道路。

（3）高校物業管理要規范化。高校的物業管理企業，應根據國家政策法規的要求，及時到工商稅務及行政管理部門登記、注冊并接受審核，依法誠信經營。物業管理企業要建立健全管理規章制度，按行業工作標準和合同內容經營。同時，更要主動參與到校方和學校師生的互動中，做到及時反饋積極改變，發揮高校物業管理特點和自身特色，在確保企業的管理和服務質量的同時，積極推動行業的發展。

3結束語

高校物業管理是高校軟實力的一種體現，關系到高校發展、師生學習以及生活的多個方面。創立或者引入專門的物業服務企業，為教學、科研提供安全可靠的物業保障。認真履行專業化的物業管理細則，要大力發展集約化、智能化、科技化的物業管理手段，同時，也要兼顧人性化，這是高校房產管理改革的發展方向和必經之路。

作者:孔婉琦 單位:河南牧業經濟學院英才校區工程管理學院

參考文獻：

[1]張作祥.物業管理概論[M].北京:清華大學出版社,2008.

[2]劉世弘,張坤,王玉英.高校物業管理模式的探索與實踐[J].實驗室研究與探索,2013,32(8):206-209.

[3]王旭東,潘望遠.高校物業管理的現狀分析與發展趨勢[J].高校后勤研究,2006,(2):55-56.