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摘要：資金管理是制約房地產集團公司長效發展的關鍵環節之一。現階段，房地產集團公司在資金管理實施條件、融資管理模式以及資金利用率等方面仍存在較為顯著的問題，為了提升房地產集團公司資金管理效率，本文將研究目前房地產面臨的背景狀況，進一步探究房地產集團公司資金管理存在的問題，并基于此，提出優化資金管理的建議，以期改進問題和優化資金管理結構，促進公司健康有序發展。

關鍵詞：房地產集團公司；資金管理；融資管理

一、引言

近年來，隨著經濟局勢的變化，房地產行業遭遇了前所未有的挑戰。就目前來看，房地產集團公司在資金管理方面的工作急需改進和優化。房地產集團公司實施資金管理的條件還存在不完備的地方，其融資管理方式相對比較粗放，資金利用效率還有待提高。針對上述問題，房地產集團公司應該對現行的資金管理制度和措施進行調整，以期健全內部財務管理機制，促進公司在競爭日益激烈的市場中得以健康、穩定發展。

二、房地產集團公司資金管理存在的問題

（一）實施資金管理的條件不完善。首先，有些房地產集團公司的資金管理硬件條件有待升級。實施資金管理制度，需要公司在硬件投入方面進行基礎性優化，例如辦公設施、計算機設備、存儲設備等硬件條件的更新，新時期資金管理所要用的各種軟件系統都需要硬件設施作為基礎，否則難以正常運轉。其次，有些房地產集團公司資金管理的軟件條件存在不足。一是這些房地產集團公司資金管理缺乏組織保障。部分房地產集團公司的領導層對資金管理的重視程度不夠，很多管理者保持房地產行業早期發展的思維模式，將管理重心放在拿地、開發以及房產銷售等環節，忽略了對資金管理的重要性。在這種思維模式的導向下，房地產集團公司資金管理就會缺乏領導和組織的認同。二是這些房地產集團公司資金管理工作中的人力資源不足。從房地產集團公司發展現狀來看，其資金管理的核心內容仍然是融資管理，但是很多公司在資金管理工作開展過程中缺乏相應的人才保障，單一地追求融資管理知識和技能，忽略投資管理和風險控制，使得內部人才結構不夠完善。同時，有些房地產集團公司資金管理人員在創新方面乏力。此外，近年來國內金融和信貸政策的大幅度調整，部分房地產集團公司資金管理面臨巨大的挑戰，如果不及時進行創新和發展，那么勢必會滯后于其他同類型公司，失去競爭優勢。（二）融資管理比較粗放。首先，有些房地產集團公司融資渠道相對單一。受傳統融資思維的影響，目前房地產集團公司主要的融資渠道依然是金融機構貸款。顯而易見，近年來隨著國家信貸政策的調整，房地產集團公司依靠的金融機構貸款融資方式正面臨巨大的挑戰。如果不及時進行優化調整，很容易產生融資風險。其次，部分房地產集團公司財務杠桿相對較大。由于歷史遺留問題的影響，很多房地產集團公司為了迅速搶占市場，多選擇高負債融資模式。從部分房地產上市公司所披露的公開財務數據中可以看出，其資產負債率普遍較高，稍有不慎，就會導致資金鏈的斷裂。最后，房地產集團公司負債結構有待優化。就目前部分房地產公司的情況來看，短期負債為主、長期負債為輔的結構比較典型，但這與房地產開發長周期運作是不相匹配的。房地產集團公司受到政策調控影響的程度較大，再加上市場波動的頻繁，在短期內形成的高負債率局面會導致財務危機。（三）資金利用效率有待提高。一方面，部分房地產集團公司在資金利用方面的科學性不足。一些房地產集團公司為了迅速擴大市場規模，取得競爭優勢，往往會加大投資力度，不論是一線城市還是其他二、三線城市，都形成了房地產公司的競爭氛圍。但是，這些房地產集團公司可用于投資的資金本身有限，一味地追求市場規模上的擴大，容易造成資金分散，失去戰略核心，從而拉低企業競爭力。另一方面，有些房地產集團公司資金投放的效率普遍較低。部分房地產集團公司在投資資金的利用方面比較草率，沒有進行內部科學、合理地論證和分析，使得很多投資項目長時間擱淺。同時，由于這些房地產公司本身投資額度較大，一旦出現投資問題，可能會對房地產集團公司造成根本性沖擊，不利于其長期穩定的發展。

三、優化房地產集團公司資金管理的建議

（一）完善資金管理基礎條件。首先，改進和完善資金管理的硬件條件。隨著公司的發展壯大，資金使用和管理措施也在持續優化，與之匹配的硬件條件也應該進行及時更新和改進。因此，房地產集團公司應該加大對資金管理硬件條件的投入，對硬件條件進行相應地開發和建設，有效保障資金管理工作的開展。其次，優化資金管理的軟件條件。一是夯實房地產集團公司資金管理的組織保障。房地產集團公司應該自上而下，強化資金管理意識，尤其是高層領導應該高度重視資金管理工作，并且企業還需為資金管理工作的正常開展構建組織保障體系。同時，公司高層和各級管理者應該貫徹和落實資金管理制度，通過健全財務管理制度和投融資管理制度等，為資金管理提供堅實的制度保障。二是完善房地產集團公司資金管理的人才保障。從房地產集團公司長遠發展的角度來看，提高資金管理人才的素質和技能十分必要。公司應該關注資金管理人員的素質結構，不僅要精通財務、資金管理方面的專業技能，還應該對融資、稅務、資本運作等相關內容比較熟悉，具備資金鏈的風險管理意識。同時資金管理人員還應該具有敏銳的市場嗅覺，能夠及時從國家調控政策中獲取信息，持續為公司發展提供戰略依據。（二）實施精細化融資管理策略。首先，房地產集團公司應促進融資模式的創新，以拓展融資渠道。尤其是對于房地產上市公司而言，在融資層面應該采用多樣化的融資方式，不局限于金融機構貸款這種單一的融資模式，例如房地產集團公司可以發行公司債券、推進資產證券化等，另外針對規模尚小的集團公司可以選擇私募基金、聯合開發等。其次，房地產集團公司應該有效控制其負債水平。隨著房地產行業的發展，其黃金發展期已過，當前的市場競爭趨向白熱化，如果仍然選用高舉債的融資模式很難保障公司的持續運轉。如果市場處于飛速發展和高速上行時期，那么選擇高負債率可能會帶來迅速地擴展。但是現階段房地產市場持續低迷，國家對于房地產方面的調控政策頻頻出臺，這就意味著金融管制越來越嚴格，信貸政策趨向收緊，如果這時候仍然選擇高負債率模式，那么勢必會爆發債務危機，因此，房地產集團公司應該結合市場背景，適當降低負債水平。再次，房地產集團公司應該優化負債結構。針對當前房地產市場局勢的變動，房地產集團公司在負債結構設計上應該進行相應調整。在選擇負債周期上，需要結合公司實際情況和市場趨勢，科學、合理地確定負債時間，在長期負債和短期負債比例上進行合理設計。同時，房地產集團公司也可以通過可轉債、可交債等股債相融合的方式進行融資，降低融資風險，提高融資效率。最后，房地產集團公司可以嘗試推行股權多元化模式。傳統的房地產集團公司普遍采用高度集中的股權結構模式，從現階段房地產行業發展的態勢來看，適當向管理層讓渡股份，將管理層利益與公司效益捆綁，提高管理層的積極性、主動性和穩定性，有利于公司長遠發展。同時，為了規避上市公司股權控制權方面的隱患，房地產集團公司可以優先考慮財務投資者，適當減少產業投資者。選擇財務投資者，更容易在追求公司經營效益最大化方面達成共識，有效避免股東間的矛盾和糾紛。（三）提高資金利用效率。一方面，房地產集團公司應該制定科學的投資決策。在當前市場持續低迷的情況下，公司應該根據自身發展情況和市場變化趨勢，來制定合理的投資決策，不能片面追求市場占有率這一單一指標，也不應過度追求市場的規模和市場的拓展，而應該從資金使用效率的角度對投資項目進行審核，選擇更為合理的投資方向。另一方面，房地產集團公司應該優化投資資金使用過程。除了要科學、合理地制定投資決策之外，還應該對投資項目的資金額度、資金周轉率進行審核，選擇開發適銷產品，縮短開發周期，摒棄“囤地”和“捂盤”的老思路，避免企業資金嚴重沉淀，提高資金周轉率。

四、結語

現階段，房地產市場發展態勢漸緩，房地產集團公司要想維持競爭優勢，除了要深刻領會國家調控政策之外，還應該著眼于自身內部建設和管理。改進和優化資金管理制度，不僅可以優化公司的資金使用效益，提高資金使用效率，還可以促進公司運營管理制度的完善和優化，保障公司的長期、健康、穩定發展。

參考文獻：

[1]朱潤德.房地產公司資金鏈管理問題及其解決方法[J].企業改革與管理，2019（24）.

[2]張涵.房地產公司營運資金管理探索[J].會計師，2019（21）.

作者:胡曉鷗 單位:山東魯信實業集團有限公司