導語：農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、贊成宅基地流轉(zhuǎn)、城鎮(zhèn)居民可以購買農(nóng)村房屋和宅基地

贊成宅基地流轉(zhuǎn)、城鎮(zhèn)居民可以購買農(nóng)村房屋和宅基地的學者意見紛呈，主要有以下幾種觀點。

任何一項財產(chǎn)，無論來源如何，只要它在法律上確定地屬于某個人，這個人就可以自由地處分，除非該處分行為有害于社會公共利益或者設(shè)定該項財產(chǎn)權(quán)時當事人對其處分作了限制性約定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)在設(shè)立方面有其特殊之處。但它一經(jīng)設(shè)立，就成為農(nóng)村居民的私權(quán)，可以被自由處分。因為其處分對社會公益無害。世界上不存在“福利分配的東西不得自由處分”這條定律。

不允許宅基地流轉(zhuǎn)違背了平等保護的原則，農(nóng)民需要資金發(fā)展生產(chǎn)，限制宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，也可能會使農(nóng)民的不動產(chǎn)難以進入市場進行交易，在一定程度上會限制農(nóng)民的融資手段，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)是一個沒有市場價值的權(quán)利，這是對農(nóng)民利益的一大損害。從人權(quán)和公平平等的角度，這種局面應(yīng)當扭轉(zhuǎn)。

還有學者進一步指出，“不能流通的財產(chǎn)不是真正意義上的財產(chǎn)，禁止農(nóng)村宅基地交易實際上是不承認宅基地是農(nóng)民的財產(chǎn)”，“農(nóng)民的財產(chǎn)本來就不多，能值錢的宅基地及房屋不能抵押或轉(zhuǎn)讓，是在逼農(nóng)民賣血，賣地總比賣血人道，應(yīng)該讓農(nóng)民多一樣可以賣的財產(chǎn)”。

農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機制的建立客觀上要求宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不宜再局限于本集體內(nèi)部，當本集體以外的農(nóng)戶取得土地承包經(jīng)營權(quán)后，其建造住房所需的宅基地，只能通過受讓本集體農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)來解決。非本集體經(jīng)濟組織成員受讓宅基地使用權(quán)，有利于保證農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的順利流轉(zhuǎn)。

針對建立怎樣的宅基地流轉(zhuǎn)制度，學者提出了不同的主張。最有說服力的是韓世遠教授的“法定租賃權(quán)說”，即農(nóng)村房屋的買受人在取得房屋所有權(quán)的同時，對于房屋的宅基地并非取得作為物權(quán)的村民的“宅基地使用權(quán)”而是取得作為債權(quán)的“宅基地租賃權(quán)”，該債權(quán)房屋買受人可以占有、使用宅基地，達到對宅基地用益的目的。這一結(jié)果并非出于農(nóng)村房屋買賣雙方的自由意愿，而是出于法律的直接規(guī)定，是基于法律規(guī)定而當然發(fā)生的結(jié)果。租賃的標的物是“宅基地”，而非“宅基地使用權(quán)”，因此，租賃關(guān)系的當事人并非房屋買賣的當事人，出租人不是作為房屋買賣的村民，而是作為宅基地所有人的村集體組織。出賣了房屋的村民仍然擁有“宅基地使用權(quán)”，在立法政策上，可以讓其權(quán)利人主張相應(yīng)的收益，即房屋買受人定期支付的租金。該租金可以成為失房農(nóng)民的基本生存保障。

二、宅基地只能在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，禁止城鎮(zhèn)居民購置農(nóng)村房屋及宅基地

土地管理法應(yīng)當堅持農(nóng)村宅基地不得交易，其他形式的流轉(zhuǎn)必須有明確的法律依據(jù)。農(nóng)村宅基地的使用權(quán)必須以自用為目的，以身份為前提，不得以買賣、抵押、租賃、贈與及其他方式移轉(zhuǎn)給集體組織以外的自然人和法人；除繼承外，農(nóng)村宅基地使用權(quán)在集體組織內(nèi)部的移轉(zhuǎn)必須經(jīng)過集體組織的同意，并且必須具備土地管理法及其他法律規(guī)定的移轉(zhuǎn)事由。禁止集體經(jīng)濟組織以外的人取得農(nóng)村宅基使用權(quán)，理由在于：農(nóng)村宅基地交易與農(nóng)村宅基地分配制度互不相容。農(nóng)村宅基地分配制度有兩個含義：其一，農(nóng)民有權(quán)基于生存的理由無償取得定量的宅基地。每戶居民只能分得一處宅基地以及每戶用地標專，確保了每戶農(nóng)民都能得到一塊棲身之地。無論貧富，結(jié)果均等，富者不能多占，貧者不會少得，體現(xiàn)了強烈的社會公平，實現(xiàn)了基本的社會保障。其二，宅基地分配必須真正起到使農(nóng)戶安居樂業(yè)的作用。宅基地使用權(quán)不得抵押、轉(zhuǎn)讓或被強制執(zhí)行，確保了每戶居民不因貧窮而流離失所。按戶分配一處住宅決定了宅基地的不可交易性，宅基地的不可交易性決定了按戶分配一處住宅的有效性。如果農(nóng)戶可以多次或多處分得宅基地，就沒有必要禁止宅基地交易，反正賣地不怎么影響農(nóng)民的安居；如果宅基地可以交易，就很難堅持按戶分配一處宅基地，因為賣了地后農(nóng)戶還得生存下去，總得有存身之處。

農(nóng)村宅基地交易主要是滿足強勢群體的利益訴求。財產(chǎn)并不是因為流通而成為真正意義上的財產(chǎn)，農(nóng)村宅基地交易可以解農(nóng)民的燃眉之急，卻帶來農(nóng)民無家可歸的后果，這種救濟的代價過于昂貴。得益于農(nóng)村宅基地交易開禁的是中國社會中屬于強勢群體的那些人：有本事分到多處或超標準宅基地的農(nóng)民，有能力在農(nóng)村買地蓋房的城里人，從事房地產(chǎn)行業(yè)的商人、掮客和投機者。農(nóng)民不能從中得到實實在在的利益。

學者進一步指出，當?shù)厣蠙?quán)不得或限制轉(zhuǎn)讓時，地上物的所有權(quán)也只能不得或限制移轉(zhuǎn)，不然，一定會發(fā)生名為移轉(zhuǎn)地上物所有權(quán)，實為移轉(zhuǎn)土地使用權(quán)的法律規(guī)避行為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬于不得或限制移轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)，因此，宅基地上的房屋所有權(quán)也不得或限制轉(zhuǎn)讓。土地管理法應(yīng)當規(guī)定農(nóng)村宅基地的分配原則、標準和程序等。農(nóng)村宅基地的分配不能解釋為平等主體之間的行為和意思，無論農(nóng)戶還是集體經(jīng)濟組織，都不能自由分配農(nóng)村宅基地，必須服從國家的土地管理意志。農(nóng)村宅基地的供應(yīng)必須隨著人口和經(jīng)濟的發(fā)展而合理、有序的進行，因此，有必要把農(nóng)村宅基地納入統(tǒng)一的土地管理體系中。

三、宅基地流轉(zhuǎn)的制度構(gòu)想

筆者認為宅基地的流轉(zhuǎn)應(yīng)該區(qū)分單純宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和其上有房屋的宅基地的流轉(zhuǎn)，單純宅基地的流轉(zhuǎn)應(yīng)該限于集體經(jīng)濟組織內(nèi)部農(nóng)戶之間，而其上有房屋的宅基地流轉(zhuǎn)則可以發(fā)生在不同集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶之間。（1）單純宅基地的流轉(zhuǎn)限制在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，以防止集體土地的流失，造成集體經(jīng)濟組織之間的矛盾。一方面可以解決有兩處以上宅基地或確有宅基地流轉(zhuǎn)需要的農(nóng)戶的資金流轉(zhuǎn)等問題，另一方面，也可以為需要宅基地的農(nóng)戶提供便利。曾經(jīng)申請過宅基地，因宅基地流轉(zhuǎn)而沒有宅基地的農(nóng)戶，不得再申請宅基地。因宅基地流轉(zhuǎn)而擁有兩處以上宅基地的農(nóng)戶，應(yīng)該向集體繳納一定的宅基地使用費，因宅基地流轉(zhuǎn)而擁有一處住宅的農(nóng)戶，仍然可以申請宅基地，但應(yīng)該繳納宅基地的使用費，集體經(jīng)濟組織內(nèi)部因房屋的流轉(zhuǎn)與單純宅基地的流轉(zhuǎn)適用相同的規(guī)則。（2）其上有房屋的宅基地的流轉(zhuǎn)則可以發(fā)生在不同經(jīng)濟組織的農(nóng)戶之間，不同集體經(jīng)濟組織之間的農(nóng)戶進行的宅基地流轉(zhuǎn)，往往是出于更好的行使土地承包經(jīng)營權(quán)或經(jīng)商的便利，把該宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)限制在必須其上有房屋的范圍，一方面，可以滿足農(nóng)戶的正當需求，另一方面，也可以避免出現(xiàn)集體經(jīng)濟組織變相搶占宅基地的問題。

參考文獻：

［1］韓世遠.宅基地的立法問題——兼析物權(quán)法草案第十三章“宅基地使用權(quán)”[J].政治與法律，2005，（5）.

［2］孟勤國.物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辯[J].法學評論，2005，（4）

[摘要]目前，我國宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題已經(jīng)成為社會各界普遍關(guān)注的問題，如何構(gòu)建我國的宅基地流轉(zhuǎn)制度，對于維護農(nóng)民合法權(quán)益、促進經(jīng)濟發(fā)展具有重要的意義。本文對此問題進行了探討和分析。

[關(guān)鍵詞]宅基地流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)宅基地使用權(quán)