導語：如何才能寫好一篇金融支持房地產政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關鍵詞] 房地產金融 房地產周期 房地產金融政策 實效

一、房地產金融政策變化的趨勢

近年來，中央政府和央行頒布了一系列房地產金融政策，促進了房地產業和房地產金融業務的快速發展。然而，由于房地產業明顯的行業特征，以及其與國民經濟發展的密切相關，它的快速發展一定程度上造成了固定投資增長過快、貸款規模過大，并進一步導致了今年整體宏觀經濟發展局部過熱。隨著我國房地產金融政策體系的建立和中央銀行功能的不斷完善，中央銀行對于房地產市場走向的關注日益提高。并在貨幣政策上進行引導，運用金融政策和宏觀經濟發展的協調性希望能使房地產市場回到健康的發展道路上來。在對住房需求進行細分的基礎上，貨幣政策趨向于對真實的住房需求給予保護和支持,而對投資性的需求給予了抑制，力求遏止由于投資而導致的房地產市場價格的惡意猛漲。對于房地產市場處于起步和發展階段的地區運用政策依然給與大力的支持，而對因炒作過熱導致價格飚升的地區給予政策性的限制。

1.房地產政策正逐步改變其力度和結構

房地產市場的金融政策作為宏觀調控的重要組成部分，其走向與宏觀經濟密切相關，因此隨著宏觀經濟形勢的變化、房地產市場的成熟度和金融機構風險意識的增強，金融政策對于房地產市場的優惠性支持，正逐步改變其力度和結構。貨幣政策強調的是協調總需求和總供給。對于房地產市場的金融調控,既是總體調控政策的重要組成部分,又因為其影響面大、滲透力強成為調控的重要關注對象。

2.房地產金融調控政策正走向預防性、間接化和多元化

對比20世紀90年代以來國家運用的房地產金融政策，可以看出，對于房地產市場的金融調控政策正走向預防性、間接化和多元化。

(1)金融政策的制定和實施走向預防性

1993年，由于當時全國房地產市場不發達，機制不健全，部分房地產已經過熱甚至產生了泡沫之后才進行調控的，是“事后調控”；而從2003年開始的本次調控政策的制定和實施更大程度上是“預防”，具有很大程度的超前性,央行從分析銀行的違規、房地產貸款造成的風險出發,及時提出防范房地產過熱甚至產生“泡沫”的措施，以保證房地產市場健康、穩定地發展，這一系列的政策促進了房地產市場的穩步上升。

(2)金融政策調控方式的間接化

20世紀90年代以后國家在制定房地產金融政策開始注重政策的柔性化，采用金融政策直接調控和間接調控相結合的形式。央行在直接限制商業銀行對房地產業的信貸結構和信貸條件的同時，還通過利率政策來調節貨幣的供應量。

(3)金融政策工具的多樣化

隨著經濟市場化改革，經濟金融領域發生了巨大的變化，我國房地產金融政策工具有以直接調控向以間接調控為主轉化，貨幣政策工具的選擇越來越多，有貸款規模、再貸款、利率、存款準備金、再貼現等，房地產金融政策工具也呈現多樣化。央行在運用一般性政策工具的基礎上，開始靈活運用數量型工具和價格型工具，綜合運用利率、準備金率、首付比例的調整、窗口指導等多種政策,以及加大對商業銀行的風險監管力度,從房地產需求和供給兩個層面對房地產市場進行調控,手段相對溫和,政策的導性更加明晰，直接調控工具的使用逐步減少，間接調控工具的使用逐步加強。

(4)金融政策作用對象的多元化

隨著我國住房貨幣化改革的完成，金融政策開始從房地產需求和供給兩個方面對房地產市場進行調控，國家在1998年擴大內需的戰略中，指出把住宅建設培育成為新的經濟增長點，調控的重點就是啟動居民住房消費，金融政策對于房地產業的支持在這一階段開始轉向，由以前的主要支持供給轉為同時關注消費需求和供給。2003年開始的調控不僅針對投資者，同時通過信貸政策來影響消費者。

二、影響房地產金融政策實效的因素

1.房地產金融政策自身的問題

(1)房地產金融政策缺乏一致性

在市場經濟條件下，政府的職責在于建立“游戲規則”，而不是隨意更改規則，政府應當保持政策的一致性和連續性。而我國監管當局對房地產市場的調控存在爭議，房地產金融政策缺乏一致性。2003年我國房地產金融監管進入了加強監管、適度調控的階段。2003年121號文件一出臺就遭到房地產商的強烈抗議。2004年8月國務院18號文件對121號文件進行糾偏，認定房地產市場是健康的，并積極鼓勵對優質房地產企業進行貸款。此舉顯示了央行政策的多變性，讓公眾無所適從。而且并沒有對房地產市場形成太多影響，致使后來的房價一路飛漲，迫使央行不得不提高存款準備金、提高房地產開發企業自有資金比例等一系列措施。

(2)房地產金融政策缺少“靶向”準確的調控工具

由于我國采用一般性政策工具和選擇性貨幣政策工具，缺少“靶向”準確的調控工具，制度設計仍不夠完善，某些調控手段影響面過大而力度略顯不足，對整個宏觀經濟產生了不利影響。2005年3月的住房還貸“加息”政策本為打擊炒房者，但“一刀切”的加息卻影響了炒房者與買房人。由于炒房者資金雄厚，政策對其影響不大；反而是那些普遍經濟能力有限，對住房抵押貸款依賴性強的購房者受到了較大的影響。

(3)忽視了“地區差異”和“結構性差異”

央行不僅在多次出臺貸款利率浮動政策、上調存款準備金率、再貸款浮息制度等政策時，針對不同金融機構采用差別化政策手段間接調控市場流動性、引導金融機構的貸款行為，而且通過“窗口指導”等直接調控手段引導金融機構有選擇性的貸款支持。應該看到，全國相當部分地區的房地產市場還處于起步階段，非常需要資金上的支持和金融政策上的扶持，如果在這個時候把它們拉進來一起調控，提高房地產開發和購置的門檻，增加開發和消費的成本，這對于房地產市場整體的發展是非常不利的。我們應該采取差別化的房地產政策促進其發展，而不是運用“一刀切”的政策，否則勢必影響發展。

2.房地產金融政策之外的影響因素

(1)政府的雙重角色使房地產金融政策的執行存在利益偏向

我國房地產金融政策出臺后，或多或少都要面臨一個同樣的問題：中央金融政策在執行過程中“變形”。金融政策由中央銀行制定，而房地產經濟政策則產生并服務于地方經濟，表明地方政府與中央政府在經濟利益方面具有客觀上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地產業發展，地方政府會設法加以規避，這就使中央金融政策在執行過程中產生扭曲。

(2)銀行對房地產金融的“過度支持”

到目前為止，理論界對房地產發展中金融“過度支持”的觀點基本上取得共識，但對導致金融“過度支持”原因的認識則存在較大分歧。金融“過度支持”的主要因素是體制和利益驅動。這里所說的體制是指金融體制，其中重點是證券市場(尤其是股票市場)和銀行部門。

(3)公眾對房地產市場的心理預期

由于房地產經濟活動的特殊性,房地產金融政策的實施受心理因素即與其因素的影響更大,其原因如下：一是房地產投資者或購買者對未來期望過高。由于土地資源有限,土地的供給與需求矛盾日益突出,以致房地產價格具有與物價水平同步上漲的特性,亦即房地產具有抵抗通貨膨脹的能力；二是房地產投資者或購買者的從眾行為。

三、完善我國房地產金融政策的建議

1.堅持金融支持房地產市場發展的基本方向

房地產業已經是國民經濟的支柱產業。作為一個涉及面廣、帶動系數高的行業，房地產業的發展，對建材裝潢業的拉動作用，對建筑業和農村勞動力的轉移作用，對改善投資環境吸引外資的集聚作用都十分明顯，可以說是“一房拉百業”。因此，促進房地產業得到進一步發展是確保國民經濟持續健康運行的內在要求。人民銀行采取了一些金融方面的宏觀調控政策，目的是避免房地產業大起大落，讓其少走彎路，健康發展。長遠看房地產融資渠道多元化是必然趨勢，但今后一段時期銀行仍將是房地產融資的主渠道。因此，金融機構要一如既往地支持房地產業的健康持續發展。既要支持商品房的開發，也要繼續發放按揭貸款，支持城鄉居民改善住房條件。

2.注重長效機制，保持政策的連貫性

由于政府政策在時間上不一致，就會造成政府政策目標無法實現。在這種情況下，只有保持政策一致性，就可以實現其目標。這就要求：強化政策制定者的行為準則，使其無法或沒有動力區制定相機抉擇的經濟政策;加強政策制定的統一性，莫要政出多門。應該綜合運用城市規劃、土地供應、財政金融、信息公開和輿論宣傳等各種手段進行綜合治理;加大政策執行力度。在新的房價調控政策出臺之前，我們看到的更多的是中央和地方政府之間的博弈，政府和開發商之間的博弈以及政府不同部門之間的推諉和爭議，這些博弈和不同意見造成了各級政府和金融機構在執行房價調控政策時互相掣肘，大大削弱了房價調控效果。因此，加大執行力度是政策取得預期效果的必要條件。

3.選擇合適的金融政策調控方式、實施的時機和力度

在當前結構性問題突出的情況下，運用金融政策對房地產市場進行調控時應盡可能選擇直接調控的方式來對房地產業進行調控，避免“誤傷”。直接調控方式的運用視情況而定、力求針對性，可選擇的具體措施包括中央銀行直接規定銀行貸款給房地產行業的最高限額；直接限制銀行貸款給房地產業的結構。同時，我們應謹慎地把握金融政策調控的時機，避免因時機選擇不對而降低政策調控的有效性，或者與其他調控政策相互抵消。房地產調控的手段為,政府通過可控的貨幣、土地資源,采取金融、法律法規和行政手段影響房地產周期波動；調控的方法為，通過反周期方法，平抑或引導其周期波動。

4.注重“地區差異”和“結構性差異”

房地產市場的區域性導致房地產市場發展的區域不均衡性。由于房地產位置的固定性，房地產市場也必然是一個區域性的市場，各個地區無論從市場發育程度、供求狀況、價格水平來看差異都很大。鑒于目前我國不同地區所處房地產周期各不相同，央行應根據“地區差異”制定不同的房地產金融政策。中央銀行要同時從供給和需求兩個方面采取行動，保持政策力度均衡，并將政策的重點放在引導供需各方，形成正確預期，逐步調整其不理上。

對目前房地產市場中所存在的結構性不合理和房價過高問題，可以鼓勵擴大中低價商品房和經濟適用房的建設規模，提高低收入家庭的購房能力，滿足普通市民改善居住條件的愿望。要壓縮高檔項目的用地供給，增加高檔項目開發、交易和炒作的成本。但要從根本上解決問題，還應著眼于發揮市場機制作用，政策應通過市場機制起作用，而不能完全依賴行政手段來干預。

參考文獻:

[1]郁文達:房地產周期和金融政策[J].中國房地產金融，2003

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一、衡陽市房地產發展現狀及特征

(一)投資穩步增長

1—9月，房地產完成開發投資26．65億元，同比增長17．04％。其中商品住宅完成投資18．77億元，同比增長10．5％，占整個房地產開發投資額的70．43％；商業營業用房完成投資4．73億元，同比增長116．97％，占整個房地產開發投資額的17．75％。

(二)市場供需兩旺

1—9月．商品房施工面積1005．05萬平方米，同比增長34．78％。商品房竣工面積l87．95萬平方米，同比增長81．73％。累計銷售商品房1．14萬套，面積148．29萬平方米，同比分別增長104．62％、123．84％，1—9月份供銷比(期間商品房批準預售面積：期間商品房銷售面積)為0．66：l。

(三)價格漲幅平穩

1—9月份．商品房均價為2525元／平方米，同比增長6．00％，商品住宅均價為2208元／平方米，同比增長8．02％。9月份，商品住宅均價同比增長19．28％，環比增長4．15％。資金回籠加速。1—9月，房地產開發資金來源小計44．03億元，其中銀行貸款4．09億元，同比減少26．31％，自籌資金15．00億元。同比增長l6．82％。其他資金來源中，定金和預收款14．39億元，同比增長194．88％．旺盛的市場需求直接加速了開發商的資金回籠．困擾開發商多時的“資金鏈斷裂問題”得到轉變。

基于以上所述．在經濟復蘇背景下，衡陽市房地產市場不景氣狀況已經得到較大的改善。但是一方面這種建立在國家政策和信貸推動基礎上，而不是建立在居民收入形成的購買力提高基礎上的房地產市場復蘇，其可持續性還有待于時間的驗證，另一方面影響房地產市場的基本因素還沒有完全消失．國內經濟發展還有可能出現波動．衡陽市房地產業的真正復興還有待時日。

二、衡陽市房地產存在問題的經濟學分析

(一)居民“理性預期”與房地產市場投機行為

西方經濟學中理性“經濟人”假設認為，在利己主義的推動下。具備“完全理性”的人能夠自覺地實現利益最大化。房地產市場消費者的市場行為符合“經濟人”假設。消費者在房價上漲時由于預期房價還會繼續上漲．而且出于貨幣增值的需要，在房價上漲的預期下不可避免產生投機沖動。今年以來，市面上出現的排隊購房的現象已經屢見不鮮了，甚至出現了單純的“賣房號”現象．一些樓盤開盤不到幾／J,n,-t，就告售罄，而目前衡陽居民還沒有能支撐房地產這樣“瘋狂”的收入水平房地產市場的投機行為一方面不利于反映居民真實住房需求：另一方面也擾亂了房地產市場價格，不利于其正常發展。從目前衡陽房價來看，泡沫成分應該不大．而且又經歷了一輪調整，衡陽市目前房價收入比大約為6左右，房價還在居民收入可以承受的范圍內，但是如果對市場投機行為不加以抑制，面對逐步推高的房價．本身就比較脆弱的房地產經濟必然會受到損害，給區域經濟金融體系帶來難以估量的損失。

(二)結構性供需不平衡妨礙衡陽市房地產經濟健康發展

根據薩伊定律，供給能創造需求，也能抑制需求，能創造需求適應需求的供給是有效供給，背離需求的供給是無效供給。衡陽商品房供給結構性過剩問題依然存在。一是戶型結構不合理。為迎合一部分人“貪大求全”的住房需求．近年來衡陽市開發大戶型住宅已成為一種趨勢，90平方米以下，總價較少的中小戶型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，經濟適用房建設滯后(見表1)，一部分經濟困難家庭的住房需求沒有得到改善。

(三)金融機構“非理性”行為孕育著房地產市場風險

金融機構作為集體“經濟人”有尋求自身利益最大化的沖動，但是由于其經理人是股東(或國家和政府)的委托人，不可避免在經濟活動中出現“拿別人的錢替別人辦事”，因而效率低下，甚至因為房地產商的“尋租”行為損害委托人的利益。在房地產行業中，金融機構因為利益沖動而對房地產支持過度，不利于房地產業健康發展。如果開發商資金不足，開發項目進行不下去，房地產金融風險就會凸現出來，2008年的房地產市場不景氣導致商業銀行不良貸款顯著增加就是非常明顯的例證2008年9月．在房地產開發貸款總量減少1．51％(2009年l0月農業銀行不良資產剝離)的條件下，衡陽市房地產開發貸款損失類不良貸款數量同比增長84．48％，關注類貸款同比增長50．54％(見表2)，而關注類房地產貸款可能向不良貸款轉化。據已公布的房地產數據顯示，2009年1—9月份，衡陽市空置商品房38．53萬平方米，同比增長132．52％，按9月份市場平均價格2382元／平方米計算。已經沉淀了開發企業9．17億資金，在衡陽市房地產大量開發建設，居民實際收入沒有上升的情況下，購買力的釋放還能持續多久?(四)房地產民間融資潛藏的風險值得關注民間融資作為正規金融的補充．因為資金的稀缺性也會產生信貸配給現象。由于信息不完全對稱，在融資市場上會出現逆向選擇和道德風險。逆向選擇的結果是付出利息高的借款人獲得貸款，但是高利息必然要求高回報，在房地產行情看好時，這種回報可能會得到滿足，但是在目前房地產市場主要靠政府政策推動，而居民收入水平提高形成的購買力并沒有得到很大改變的條件下，一旦出現政府優惠政策不再延續，信貸政策收緊．就會出現商品房銷售不暢的情況．房地產市場將不可避免出現道德風險。尤其是一些房地產項目存在的非法集資現象．更容易出現融資糾紛．這種情況在2008年的湘西集資案中已經有例可循。

三、經濟復蘇背景下金融機構如何促進區域房地產經濟健康發展

面對經濟復蘇的大環境，衡陽金融機構在推動房地產市場健康發展上應有所作為．在支持房地產發展上應更加注重科學性和靈活性

(一)把握好房地產金融支持的方向

房地產金融支持應放在以下幾個方面。一是把握好民生性需求的解決。一方面要求金融機構在加強商業性信貸風險管理的同時，要加快調整房地產信貸結構．優先支持普通商品住房和經濟適用住房的建設．優先滿足具有償還能力的家庭購買自住房的貸款需求：

另一方面，還要求金融機構積極配合國家住房保障體系建設，在風險可控的前提下．切實改進對經濟適用住房、廉租住房建設的金融服務。二是把握好增量控制。

在對存量土地開發和在建工程項目實施金融調控的同時，更要加強對新增土地開發和新開工項目的調控。防止房地產企業不顧市場需求盲目開發，造成大量空置房積壓。在房地產貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調控，嚴防形成的新不良貸款。三是把握好房地產穩健經營。根據房地產金融風險防控狀況．對金融支持的重點應放在關注投資規模適度、現金流較充裕、項目適銷對路、企業資質較好、還貸較及時的房地產企業四是把握好市場失靈問題的解決。市場失靈理論告訴我們，房地產開發商的逐利性促使其熱衷于開發大面積、豪華型別墅和公寓，因此房地產市場本身不可能實現居民的“買不起大的，買小的，買不起貴的，買便宜的”愿望，政府的調控必不可少。對房地產信貸投向實行指導，增加開發小戶型、普通商品房的信貸投放量，政府這只有形的手應該發揮作用。

(二)把握住房地產金融支持的力度

房地產業是區域經濟的支柱產業．因此為了防止區域經濟大幅波動，對于區域房地產業的金融支持力度應把握“平衡”的原則。

一是把握住金融支持與居民住房需求的平衡。房地產金融支持應在三方面把握好力度：首先是重點支持個人自住性消費需求。對于個人改善住房條件的消費需求，要在衡量個人償債能力的基礎上盡可能滿足；其次是有條件支持投資性需求．在嚴格執行信貸政策，詳細了解貸款申請人的資料真實性的基礎上，對于具有投資價值的項目積極參與；第三是嚴格抑制炒作性房地產投機需求。這樣既能加大市場的有效需求，又能防止市場產生房地產泡沫的風險。

二是把握住金融支持與經濟發展水平的平衡。在全國經濟增長放緩的大趨勢下，經濟基礎相對薄弱的區域金融機構應采取更加靈活的利率政策，如解決民生性住房的供需問題可以采取低于基準利率的政策。而對開發大面積、超豪華型公寓則采取高于基準利率一定比例的政策。這樣既可以解決供求結構性問題，解決了一部分低收入家庭的住房問題，又促進了區域經濟平穩發展。

(三)加強房地產金融監管體系建設

一是建立房地產金融長效監測機制。首先要建立適應區域房地產金融調控的一系列風險指標體系，根據這些指標進行長期跟蹤監測并及時向金融主管部門和銀行反饋，各金融機構要協調共同行動，對房地產民間融資活動、房地產貸款使用、企業資金鏈狀況、企業資金異常情況、房地產投資規模和銷售狀況等要重點監測．發現問題及時報告和解決。

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關鍵字:房地產；融資；房地產信托；房地產金融體系

房地產業在其生產過程中的生產、流通、消費的各個環節都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機構的支援和配合。房地產業的資金融通，猶如房地產業發展中的血液流動，一刻不能停止。過去二十多年來，中國房地產開發企業的主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預售房款。2001年中國人民銀行關于房地產貸款的風險管理政策出臺，獲得銀行貸款和預售款的難度也越來越大。因此，現在的開發商在融資方面必須學會“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場直接融資，離開其中任何一項都不能做大。但是我國的房地產金融起點低、基礎差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進企業發展，是擺在全行業面前的重大課題。

一、我國房地產融資現狀

1.從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業信用貸款和項目貸款；三是上市發行股票募集資金；四是發行企業債券；五是房地產信托，它包括資金信托和資產信托等形式；六是房地產基金，基金的收入來源包括資產增值、房租收入等等，可分為私募和公開發行兩種；七是商業信用，如建筑施工企業的短期墊款等。

2.從總量上看，近幾年，我國房地產開發資金來源持續保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產開發到位資金達到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產宏觀調控政策在房地產資金來源方面已經起到了一定的效果。

3.從結構上看，我國房地產企業開發資金來源呈現三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據了房地產開發資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達到6065.21億元，同比增長速度達到了38.9%，其中開發商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個百分點；國內貸款則占據著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。

二、我國房地產業融資面臨的問題

1.政策上——國家宏觀調控，增大融資難度

近年來，國家對房地產業逐步實施了一系列的宏觀調控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次清土地出讓金等。各地方政府也針對中央政府出臺的政策制定了具體的實施細則，加大了宏觀調控力度，這些都對房地產開發企業造成了嚴重的打擊，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策，為房地產開發企業的融資帶來了前所未有的困境。

就我國目前房地產開發企業的資金運作模式來看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”——完全靠滾動的銀行貸款來運作其項目，而銀行在這種狀況下承擔了大量風險。“央行121號文件”《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》從房地產開發貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業流動資金貸款、個人住房貸款等7個方面切實加強房地產信貸業務的管理，旨在減少銀行的風險。比如《通知》規定：“房地產開發企業的自有資金不得低于其項目投資總額的30%”和“商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對房地產開發企業在項目開展初期的資金來源提出了嚴格的要求；對房地產企業之前另外一個主要的融資渠道——預售房款也作了嚴格規定，“商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”。并進一步強調要“嚴格防止建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目”，這對房地產在項目開發過程中資金運作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時，《通知》還規定,商業銀行對房地產開發企業申請的貸款,只能通過房地產開發貸款科目發放,嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放；同時,針對一部分房地產開發企業在當地貸款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區的房地產炒作,帶動了土地價格和房價過快上漲的情況,《通知》規定商業銀行發放房地產貸款,只能用于本地區的房地產項目,嚴禁跨地區使用。121號文件從房地產企業開發貸款、建筑企業流動資金貸款、消費者按揭貸款等方面，控制了房地產企業的銀行融資，使大部分房地產企業陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。

2.結構上——融資渠道單一，風險集中

目前，我國傳統的房地產融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統的房地產融資渠道中，銀行信貸一直是我國房地產業的主要融資渠道。從20世紀80年代的商業性房地產進入中國以來，中國房地產業的資金來源十分單一，完全依靠銀行信貸來維持行業的發展，走的完全是一條“獨木橋”路線。

我國房地產業發展所需要的大部分資金來源于商業銀行體系的支持，房地產業融資渠道相對比較單一，而其他融資渠道，如房地產信托、上市發行股票、發行債券、房地產基金等融資渠道發展十分緩慢，多元化融資體系遠未形成，沒能構成資金支持體系和風險分擔體系，商業銀行體系承擔著房地產發展中的巨大風險。這樣的融資體系，無論是對房地產企業，還是對金融體系，乃至國家的整個宏觀調控和宏觀經濟都有著十分不利的影響。具體地說，存在四個方面的潛在風險：

第一，對于房地產企業來說，由于房地產業融資過度依賴于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調整必然會對房地產業產生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產業自身的良性健康發展。

第二，對于銀行體系來說，給高風險高收益行業以資金支持并不是銀行的優勢所在。而目前我國房地產融資體系的現狀卻恰恰相反，銀行占據著超過一半的融資任務，而銀行業從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業所承擔的風險與其收益完全不對稱，這將十分不利于銀行體系的穩定。

第三，對于國家的宏觀調控來說，房地產業的高債務依存度導致企業形成軟約束預算，極其不利于國家宏觀調控政策的實施。

第四，從國民經濟的角度分析，房地產業的自有資本偏低導致行業投資過度，形成了對其他產業的擠出效應，這將不利于國民經濟的協調穩定發展。

3.環境上——房地產金融市場尚待完善

總體來看，目前我國的房地產金融市場尚處于起步階段，有關的制度和體系處于建設中，具有明顯的市場建設和制度創設等初級階段的特征，這些與我國房地產市場處于初創期和金融業的間接金融主導特征相一致。存在的主要問題有：

（1）房地產金融機構單一，系統性風險集中在銀行。

目前我國的房地產金融市場機構比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發達國家經濟體常見的、旨在分擔住房抵押貸款違約風險責任的保險(擔保)機構。

（2）房地產金融交易集中在一級市場上。

我國房地產金融市場發展還很不充分，主要以傳統的銀行信貸產品為主，缺乏直接融資產品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產金融市場結構不完善，盡管一級市場已初具規模，但能夠解決房地產金融流動性的二級市場正處于萌芽狀態，發展很不成熟。相對全國1.84萬億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進一步擴大試點證券規模和機構范圍。

（3）政策性房地產金融缺失。

住房保障是社會保障制度的重要內容，也是構建和諧社會，實現政治經濟穩定的重要方面。對于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應的金融支持，就無法盡快實現政府“人人享有適當住房”的政策目標，難以滿足弱勢人群的住房需求，對社會穩定和社會發展將帶來不利影響。我國目前缺乏明確的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明確的政策性房地產金融制度安排，難以滿足經濟社會發展的需要。

參考文獻：

[1]央行房地產金融分析小組.2005中國房地產金融報告.2006(8)

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【關鍵詞】信貸擴張；房地產金融危機；房地產泡沫

一、房地產金融危機回顧

在近現代的房地產金融危機中，每一次房地產泡沫破滅的最大受害者之一就是銀行等金融機構。一旦房地產價格下降，大量的開發商立刻面臨著資金回收的困境，企業紛紛破產，留給銀行的就是債務和已經不值錢的抵押物。下面對現代世界所發生的幾次典型的房地產金融泡沫進行回顧和分析（由于次貸危機研究很多這里暫不做研究案例）。

1、日本的銀行信貸擴張與房地產泡沫

在日本這個國土面積狹小而又經濟高度發達的國家，土地是最為可靠的財富。生產和技術能不斷向前發展，商品可以源源不斷的生產出來，可國土卻無法擴大。因此，日本國民強烈追求擁有一塊屬于自己的土地，土地價格不斷上升成為大多數人信念。

1985年《廣場協議》簽訂之后日元大幅升值，為了抵消日元升值對本國出口貿易的負面效應，日本政府從1987年2月-1989年5月一直實行2.5%的超低利率。在超低利率的刺激下，日本國內泡沫空前膨脹。從1985年開始，日本六大城市土地價格每年以兩位數上升，1987年住宅用地價格竟上升了30.7%，商業用地跳升了46.8%。土地價格的急劇上升造成土地擔保價值上升，土地所有者能借此從金融機構借到更多的錢，并以此為本金購買別的土地，出現了信貸支持過度現象。

1980—1985年間房地產信貸額占信貸總額的比重穩定在026-0.27，但在1986-1990年間該比例逐漸上升到0.3，由于各個類別的信貸基數很大，因此該比例表明1985年以后房地產信貸支持額大幅度上升；1980-1985年間房地產信貸額年增長額占信貸總額年增長額的比重較低，但在1985年以后這一比重大幅上升，說明在20世紀80年代后半期有大量的資金投向房地產業。與所有的泡沫經濟一樣，日本泡沫經濟的繁榮期維持了不到3年，終于在1990年底崩潰了。從1990年秋季開始，日本房價直線下落。從1990年12月到1991年12月期間，日本全國地價下跌4.6%，資產損失107.6萬億日元。和最高峰相比，房地產價格下降70%以上。1994年3月日本政府公布，在1992年日本全民總資產比1991年減少448萬億日元，股票價值減少178萬億日元。

2、泰國的銀行信貸擴張與房地產泡沫

1997年之前泰國經濟發展成績斐然，國內彌漫著樂觀情緒，大量資金由金融機構投向非生產領域。泰國經濟的順利發展也提高了國際上對這一地區的預期，國際投資者普遍看好泰國。1992年泰國在東南亞國家中首先實行了資本賬戶自由化，取消利率限額管制，放松了對資本流動的監控，導致大量外資涌入泰國金融市場，且多為流動性大的一年期以下的短期資本。在金融自由化政策的驅使下，房地產開發商可以從銀行取得高額貸款，他們用這些貸款四處購地建豪華公寓、別墅。隨著房地產價格的上漲，金融機構也毫無顧忌地把大量資金貸給房地產業，使本來就很熱的房地產業更加升溫。

據統計，泰國金融機構實際貸給房地產業的資金約占其貸款總額的50%。銀行信貸支持力度的提高，促使地價和房價不斷上升。到1996年底，泰國閑置住宅達85萬套。住宅大量閑置，樓價急劇下跌，大量投資無法回收，房地產商無力償還銀行貸款，造成銀行呆賬、壞賬急增。

泰國銀行貸款總額在8年間增長了5.7倍，而房地產貸款額在8年間增長了6.4倍，說明房地產貸款的增長速度快于銀行貸款總額增長速度；1990—1996年間房地產貸款額占銀行貸款總額的比重穩定在0.32-0.4之間，該比例表明1990年以后房地產貸款額大幅度上升；1990年以后房地產貸年增長額占銀行貸款年增長額的比重一直穩定在0.3左右，1990年和1992年竟高達0.7和0.42，說明在1990年以后大量的資金投向房地產業；從1990年以后房地產貸款年增長率一直保持在0.25左右，表明房地產投資逐年增加。

在信貸政策大幅向房地產業傾斜的同時，投資者和投機者可以以較低的成本獲取資金，進行房地產交易，導致泰國房地產價格快速上漲。1988-1992年間地價以每年20%-30%的速度上漲，1992-1997年7月，地價的上漲速度更是高達40%，在某些地段，地價一年內竟上漲14倍，銀行信貸的過度支持直接導致了房地產價格的上升，最終形成泡沫。

二、我國房地產信貸現狀

我國房地產業對金融的依賴程度很高，遠遠超出發達國家對金融的依賴程度，積累了大量的金融風險。主要表現在以下方面：一是房地產信貸增長過快；二是房地產商自有資金比重低；三是商業銀行過度競爭；四是住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風險顯現。

目前我國房地產金融以銀行信貸為主，當然還有包括債券融資、信托融資、上市融資以及基金融資等其他一些融資方式，但在銀行資金來源總額中所占的比例較小。在1998年以前，銀行房地產信貸的主要對象是房地產開發企業，1998年以后才擴展到個人住房消費信貸。從我國房地產市場的運行過程及其資金鏈來看，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和銷售的整個過程，是我國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。因此，有必要對房地產投資的資金來源進行具體分析，以明確銀行信貸支持在房地產投資的資金來源中所占的具體比重，并對具體分析銀行信貸政策與房地產市場泡沫的關系打下基礎。

從規模上看，目前我國房地產開發投資發展迅速，已由1998年的年投資額3614億元，發展到2012年的43232億元，十多年間增長了10倍多。從結構上看，幾年間銀行對房地產開發的貸款增幅一直保持20%以上，遠遠高于同期金融機構貸款增速（金融機構貸款增速一般在16%左右），從1998—20129年我國房地產企業資金來源中國內貸款部分所占的比重逐年上升，特別是2009年，國內貸款共計11293億元，比2008年增長48.5%。《2009年中國房地產金融報告》顯示，全年我國房地產開發共籌資57128億元，雖然直接反映為銀行貸款的資金僅占20.9%，但實際上，如將企業自籌資金、預收款和定金中的銀行貸款考慮進去，房地產開發中銀行貸款占的比重在55%以上。如果加上置業者的個人按揭貸款、企業開發的流動資金貸款和施工企業墊資的銀行貸款等，房地產業資金來源的80%左右是直接或間接來自商業銀行貸款。

三、我國房地產信貸的危機

總體來說，目前我國的房地產信貸市場尚處于起步階段，有關的制度和體系處于建設中，具有明顯的市場建設和制度建設等初級階段特征，這些與我國房地產市場處于初創期和金融業的間接金融主導相一致。

1、房地產開發融資渠道有限

鑒于我國金融業具有明顯的間接金融主導型特征，直接金融和資本市場尚不發達，整個經濟活動中直接融資比例過小。相應的，我國的房地產金融活動表現為以銀行信貸為主，資金來源高度依賴銀行。據測算，80%左右的房地產開發資金都直接或間接地來自商業銀行信貸資金。

2、房地產信貸機構單一，系統性風險集中在銀行

目前我國的房地產金融市場機構比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發達國家經濟體常見的、旨在分擔住房抵押貸款違約風險責任的保險（擔保）機構。

3、房地產金融交易集中在一級市場上

我國房地產金融市場發展還很不充分，主要以傳統的銀行信貸產品為主，缺乏直接融資產品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產金融市場結構不完善，盡管一級市場已初具規模，但能夠解決房地產金融流動性的二級市場正處于萌芽狀態，發展很不成熟。

4、政策性房地產信貸缺失

住房保障是社會保障制度的重要內容，也是構建和諧社會，實現政治經濟穩定的重要方面。對于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應的金融支持，就無法盡快實現政府“人人享有適當住房’’的政策目標，難以滿足弱勢人群的住房需求，對社會穩定和社會發展將帶來不利影響。我國目前缺乏明確的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明確的政策性房地產金融制度安排，難以滿足經濟社會發展的需要。

四、由世界房地產金融泡沫得到的經驗和啟示

縱觀上述國家所發生的房地產金融泡沫歷程及其帶來的影響，我們可以得到如下經驗教訓：

1、銀行信貸行為在房地產泡沫的形成和破滅過程中都發揮了重要的作用。從美國次貸危機中我們就可以看到，經濟不景氣時，美聯儲大力度的降息，鼓勵消費者借款，刺激購房需求；貸款機構為了擴大份額降低貸款條件，惡性競爭。當泡沫經濟出現時，連續的調高利率以及抬高貸款門檻又成了金融機構的主要舉措。真是“成也蕭何敗蕭何”！因此我們應該從中吸取教訓，適時的根據國際、國內的金融環境制定合理的，有效的金融信貸政策。

2、金融管理體制滯后、監管不力是泡沫經濟得以成長的條件。隨著金融自由化的推進，需要適應形勢的變化及時建立新的監管制度，在金融營業狀況的透明度、金融內部監管、貸款的審查制度等方面都要引起重視。如果政府當局在貸款方面對房地產、建筑業和金融機構實行嚴格的限制、監管和管理，抑制房價地價上漲并不是很困難的。房地產泡沫的破滅會給一個國家或地區的經濟、金融體系帶來災難性后果，因此建立完善的房地產金融體系、規范銀行的房地產貸款業務以及加強央行和其它金融監管機構的宏觀調控，對于防范和化解房地產泡沫風險有著重要的意義。

參考文獻：

[1]易憲容.中國房地產市場過熱與風險預警[J].財貿經濟，2005

[2]黃正新.關于泡沫經濟及其測度的幾個理論問題[J].金融研究，2002

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關鍵詞：房地產；融資；房地產信托；房地產金融體系

中圖分類號：F83文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）03-0158-01

房地產業在其生產過程中的生產、流通、消費的各個環節都離不開大量的貨幣資金，離不開金融機構的支援和配合。房地產業的資金融通，猶如房地產業發展中的血液流動，一刻不能停止。過去二十多年來，中國房地產開發企業的主要外部資金來源是依賴銀行貸款和預售房款。2001年中國人民銀行關于房地產貸款的風險管理政策出臺，獲得銀行貸款和預售款的難度也越來越大。因此，現在的開發商在融資方面必須學會“兩條腿走路”，一是從銀行取得貸款即間接貸款，二是從資本市場直接融資，離開其中任何一項都不能做大。但是我國的房地產金融起點低、基礎差，間接融資還很不夠，而直接融資才剛剛起步。在加快金融體制改革的今天，如何通過有效融資促進企業發展，是擺在全行業面前的重大課題。

1 我國房地產融資現狀

（1）從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業信用貸款和項目貸款；三是上市發行股票募集資金；四是發行企業債券；五是房地產信托，它包括資金信托和資產信托等形式；六是房地產基金，基金的收入來源包括資產增值、房租收入等等，可分為私募和公開發行兩種；七是商業信用，如建筑施工企業的短期墊款等。

（2）從總量上看， 近幾年，我國房地產開發資金來源持續保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產開發到位資金達到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產宏觀調控政策在房地產資金來源方面已經起到了一定的效果。

（3）從結構上看，我國房地產企業開發資金來源呈現三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據了房地產開發資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達到6065.21億元，同比增長速度達到了38.9%，其中開發商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個百分點；國內貸款則占據著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。

2 我國房地產業融資面臨的問題

（1）政策上――國家宏觀調控，增大融資難度。

近年來，國家對房地產業逐步實施了一系列的宏觀調控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次清土地出讓金等。各地方政府也針對中央政府出臺的政策制定了具體的實施細則，加大了宏觀調控力度，這些都對房地產開發企業造成了嚴重的打擊，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策，為房地產開發企業的融資帶來了前所未有的困境。

就我國目前房地產開發企業的資金運作模式來看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”―― 完全靠滾動的銀行貸款來運作其項目，而銀行在這種狀況下承擔了大量風險。“央行 121 號文件” 《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》從房地產開發貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業流動資金貸款、個人住房貸款等 7 個方面切實加強房地產信貸業務的管理，旨在減少銀行的風險。比如《通知》規定：“房地產開發企業的自有資金不得低于其項目投資總額的 30%”和“商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對房地產開發企業在項目開展初期的資金來源提出了嚴格的要求；對房地產企業之前另外一個主要的融資渠道――預售房款也作了嚴格規定，“商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”。并進一步強調要“嚴格防止建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目”，這對房地產在項目開發過程中資金運作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時，《通知》還規定,商業銀行對房地產開發企業申請的貸款,只能通過房地產開發貸款科目發放,嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放；同時,針對一部分房地產開發企業在當地貸款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區的房地產炒作,帶動了土地價格和房價過快上漲的情況,《通知》規定商業銀行發放房地產貸款,只能用于本地區的房地產項目,嚴禁跨地區使用。121號文件從房地產企業開發貸款、建筑企業流動資金貸款、消費者按揭貸款等方面，控制了房地產企業的銀行融資，使大部分房地產企業陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。

（2）結構上――融資渠道單一，風險集中。

目前，我國傳統的房地產融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統的房地產融資渠道中，銀行信貸一直是我國房地產業的主要融資渠道。從20世紀80年代的商業性房地產進入中國以來，中國房地產業的資金來源十分單一，完全依靠銀行信貸來維持行業的發展，走的完全是一條“獨木橋”路線。

我國房地產業發展所需要的大部分資金來源于商業銀行體系的支持，房地產業融資渠道相對比較單一，而其他融資渠道，如房地產信托、上市發行股票、發行債券、房地產基金等融資渠道發展十分緩慢，多元化融資體系遠未形成，沒能構成資金支持體系和風險分擔體系，商業銀行體系承擔著房地產發展中的巨大風險。這樣的融資體系，無論是對房地產企業，還是對金融體系，乃至國家的整個宏觀調控和宏觀經濟都有著十分不利的影響。具體地說，存在四個方面的潛在風險：

①對于房地產企業來說，由于房地產業融資過度依賴于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調整必然會對房地產業產生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產業自身的良性健康發展。

②對于銀行體系來說，給高風險高收益行業以資金支持并不是銀行的優勢所在。而目前我國房地產融資體系的現狀卻恰恰相反，銀行占據著超過一半的融資任務，而銀行業從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業所承擔的風險與其收益完全不對稱，這將十分不利于銀行體系的穩定。

③對于國家的宏觀調控來說，房地產業的高債務依存度導致企業形成軟約束預算，極其不利于國家宏觀調控政策的實施。

④從國民經濟的角度分析，房地產業的自有資本偏低導致行業投資過度，形成了對其他產業的擠出效應，這將不利于國民經濟的協調穩定發展。

（3）環境上――房地產金融市場尚待完善。

總體來看，目前我國的房地產金融市場尚處于起步階段，有關的制度和體系處于建設中，具有明顯的市場建設和制度創設等初級階段的特征，這些與我國房地產市場處于初創期和金融業的間接金融主導特征相一致。存在的主要問題有：

①房地產金融機構單一，系統性風險集中在銀行。

目前我國的房地產金融市場機構比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發達國家經濟體常見的、旨在分擔住房抵押貸款違約風險責任的保險(擔保)機構。

②房地產金融交易集中在一級市場上。

我國房地產金融市場發展還很不充分，主要以傳統的銀行信貸產品為主，缺乏直接融資產品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產金融市場結構不完善，盡管一級市場已初具規模，但能夠解決房地產金融流動性的二級市場正處于萌芽狀態，發展很不成熟。相對全國1.84萬億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進一步擴大試點證券規模和機構范圍。

③政策性房地產金融缺失。

住房保障是社會保障制度的重要內容，也是構建和諧社會，實現政治經濟穩定的重要方面。對于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應的金融支持，就無法盡快實現政府“人人享有適當住房”的政策目標，難以滿足弱勢人群的住房需求，對社會穩定和社會發展將帶來不利影響。我國目前缺乏明確的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明確的政策性房地產金融制度安排，難以滿足經濟社會發展的需要。

篇6

（武昌工學院 湖北 武漢 430065）

摘 要：隨著房地產價格不斷上漲，房屋價格成為人們熱議的話題。住房問題是民生問題，解決人民住房問題是政府的責任。目前我國實行的是商品房與保障房并存的雙軌制住房體系，高收入群體購買商品房，中低收入家庭由政府提供保障性住房。我國房價連年上升，遏制房價過快上漲也成為了國家治理房地產市場的重點所在。因此在理解分析房地產價格構成、房地產價格上漲成因及遏制房地產價格上漲提出了相關對策。

關鍵詞 ：房地產；房地產價格；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．01．015

1 房地產價格上漲原因

房地產產業作為國民經濟發展總基礎產業、先導產業和支柱產業，具有產業鏈長、關聯度大、帶動性強的特點，不僅以其自身發展直接促進經濟增長，還能有效帶動相關產業的發展。在我國現階段主要以商品房為主且房價偏高的房地產市場，有哪些因素造成我國房地產現狀，將從多方面進行分析。

1．1 房地產價格及供求理論解析

1．1．1 房地產價格構成

土地取得成本是房地產價格構成中相當大的一部分，其變動性強，不可控因素多。我國土地所有權時歸國家或集體，土地其有不可移動性、稀缺性等自然、經濟和社會屬性。房產是地上附屬物，地價與房價互為因果，需求大于供給時，房價與地價成正相關關系，地價高則房價高。同時，房價在一定程度上也影響地價，地價被預期房價左右，需求旺盛的條件下，地價漲勢也是順理成章的。我國土地歸國家所有，土地在市場交易中，更多的是被賦予了經濟價值，成為地方財政的重要來源之一。

開發成本是房地產價格構成的基本部分，主要包括房屋建筑安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。開發成本作為房價的內在因素，在近年來建筑材料如鋼筋、水泥上漲，人工費用上漲等情況下，直接促使房屋開發成本的增加，也在一定程度上推動了房價。

管理和銷售費用也可以說是房價影響的一個因素，這兩項費用主要包括現場管理、日常管理費用和一些不可預知的費用。現行稅費體制對調控房地產價格有著重要作用，稅費改革有利于促進房地產價格后場合理化。投資利息可以理解為融資成本，融資成本對在現行房價影響也是越來越凸顯，我國房地產開發資金來源有國家預算內資金、國家貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金，其中國內貸款、自籌和其他資金是主要資金來源，所有銀行信貸對房地產開發影響是相當大的。

利潤對房價的影響是毋庸置疑的，雖然還沒數據或研究證明房地產產業是一個暴利產業，但可以看到房價在快漲和猛跌中就可以看出開發利潤是存在很大空間的。在全社會要求房價下降的形勢下，怎樣體現利潤為低房價做出貢獻，這就要提高房地產企業的社會責任感，加強價格審核監管。通過工程的費用可以清晰的看到各部分的費用構成（見表1）。

1．1．2 房地產供求理論

供求關系是指在商品經濟的條件下，商品的供給和需求之間的相互聯系、相互制約的關系，供求關系是價值規律的表現形式之一。

房地產價格需求是指消費者這特定的時間、特定的價格所愿意且有能力購買該房地產價格的數量。大致可以把房地產需求歸為4類：消費性需求、投資性需求、投機性需求、盲目性需求。

住房問題是國家的民生問題，解決國民的住房問題在很大一部分是需要國家、政府來解決，這也是政府的職責之一。高收入家庭購買商品房，中低收入家庭住房則由政府提出相關保障，這是我國解決住房問題的綱領性思路。這也就注定了房地產市場不完全是由供求關系，價值規律來調節。供求關系能發揮到一定基礎性作用，可不能簡單的說明供求關系決定我國房地產價格。

2 房地產市場分析

我國房地產資金來源只要有國家預算內資金、國家貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。為應對金融危機，2008年下半年以來，國家加大宏觀調控政策，實施了一系列刺激經濟發展的措施。4萬億投資規模帶動地方資金，加上寬松的貨幣政策下銀行信貸規模加速擴張，2009年和2010年兩年工投放信貸16．5萬億元。房地產市場在近年異常走俏，其保值性、增值性、收益高特點成為我國的一大投資熱點，在大量資金暫時還沒找到很好的投資渠道時，就使資金更加青睞房產，在我國剛性需求下，大量資金的涌入是會進一步推動房價。

2．1 資金、金融因素

金融政策與房地產市場有密切關系，對我國房地產市場的發展起到了不可或缺的作用，也就說金融政策對房地產市場有著一種調整的作用。縱觀1998年至今我國房地產相關金融政策，金融政策也是在不斷地調整，從開始支持鼓勵的金融政策、趨緊的金融政策到寬松的金融政策再到現在嚴厲的金融政策，金融政策的幾經變化也是對房地產調節有著不小的作用。1988年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，進一步確定了深化城鎮住房制度改革目標：停止住房實物分配，逐步實行分配貨幣化；建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規范住房交易市場。同年，央行出臺了《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》，總體上這段時間金融政策對房地產市場是支持的，支持經濟適用房信貸，鼓勵開展個人住房公積金貸款，降低個人住房公積金貸款利率等等。2003年開始實行了一段趨緊的金融政策，包括對企業，對購房者。在2003年《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中就明確規定：房地產企業申請貸款的自由資金不低于開發項目總投資的30％；對購買第二套住房的購買者提高首付比例，不執行優惠住房利率等，這些政策有是有效的抑制了房地產投資及投機行為。從2008年開始，由于受到國際金融危機和出口下降影響，有開始對房地產實行寬松的金融政策。①刺激住房消費的寬松貨幣政策，2008年就提出保持房地產市場穩定，切實防范金融風險，并開始降息及下調存款準備金率；②刺激購房消費的積極財政政策，加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房，地方政府可以制定鼓勵住房消費的收費減免政策等。近年隨著房價的飆漲，為防止房地產泡沫，滿足居民住房需求，解決住房民生問題，金融政策嚴厲了起來。

2．2 投資因素

這幾年可以看到一種現象，很多企業在投資本行業的同時也是熱衷于涉足房地產市場，從全國“房地產熱”這種現象最少可以看出兩點：①房地產市場的確是一個盈利性非常大的行業，雖然房地產市場投資量大，收益回報周期較長，可房地產市場最后能得到的利潤空間是相當大的，特別是在當今我國房地產市場火熱時期，供不應求；②可以看出我國可投資熱點相對較少，這也促使大量閑置資金沒有得到很好的溶解，當今物價上漲明顯，貨幣保值存在壓力，資金放在銀行似乎成為了很不合理的選擇，也促使了人們更愿意選擇把資金買上一套或幾套房子，在本來市場供應缺少的情況下更是加劇了供應緊張局面，這也在一定程度上推動了房地產價格上漲。

2．3 土地因素

房地產開發費用構成中有很大一部分是用于購買土地，可以說土地價格在一定程度上確定著房地產價格。

土地開發費用包括多方面，理論計算：新開發土地價格＝（土地取得費＋土地開發費＋相關稅費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）*修正系數。農村土地取得費＋土地補償費＋安置補償費＋地上附著物及青苗補償費；舊城改造中城市土地取得費＝城市土地使用費＋拆遷安置補償費。

我國房地產企業土地方式是必須通過招標、拍賣和掛牌才能取得，目前在城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20％～50％，并有進一步上身趨勢，可以看出土地在房地產開發中式占有相當大分量的。土地稀缺、土地供應量不足是我國房地產市場的一個客觀現狀。

2．4 制度因素

2．4．1 房產稅存在問題

我國的房地產稅主要問題是有幾個方面：①租稅費界定不清，相互錯位，難以發揮土地稅種的調控作用，以稅代租、以費代稅、稅費并存；②地方稅制改革滯后，致使部分稅種政策過時，稅種政策設計不合理不能適應市場經濟的客觀要求。如現行的房產稅，內外政策不統一，不利于內外資企業的公平競爭；按房產原值扣除一定比例后的余值征收規定弊端日益突出，近年房價漲幅不斷提高，必然導致稅負輕重不一，新房稅負偏重，舊房偏輕，起不到稅收杠桿應有的調控作用；③規范的房產稅制太少。目前，我國獨立的房地產稅種只有5個。而其中城鎮土地使用稅具有準土地租金性質，是一種不規范的土地稅種，其征收目的是調整土地級差收益，然而稅率過低。

2．4．2 商品房預售制度缺陷

社會中介機構的缺位是這一缺陷產生的首要原因，商品房預售制度在運行過程中缺少律師事務所等社會中介機構的參與。律師事務所的參與，充分保障了交易雙方的合法利益，避免不具備預售條件的房屋上市交易，也避免了霸王合同的出現；同時由于律師事務所的參與，使購房者所支付的購房款得到了最大的保障，能夠真正擁有所夠房屋建設上，杜絕爛尾樓的出現。由于將房地產商整個履約行為置于律師事務所的監管下，避免了那種更改規劃，虛假承諾或承諾不兌現的情況。

登記備案機構的不統一和政府相關部門之間信息的不公開、不對稱是產生這一缺陷的次要原因。我國目前仍未建立一個統一的不動產登記制度和機構，導致了個機構之間的登記信息不對稱，交易中的購房者一方不能通過公開的渠道準確的了解所購房屋的真實情況，使個別不誠信的房地產商有了可乘之機， 如將已經進行了在建工程抵押的房屋進行銷售或抵押，這就直接損害了購房者和其它債權人和利益。因為政府部門的有關信息并不公開， 導致了購房者在購買時并不能真正知曉所購房的全部情況， 所產生了房屋預售過程中的虛假承諾和承諾不兌現等欺騙現象。

參考文獻

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一、縣域房地產企業貸款快速增長的原因

（一）投資規模被動擴張增加房貸需求。2007年以來，國家相繼出臺了一系列房地產調控政策，規定每宗地的開發建設時間原則上不得超過三年，并堅持從嚴執行閑置土地處置政策，受調控政策影響，反逼房地產企業短期加速存量土地開發投資。據對湖南省內70個縣的200家樣本房地產企業的抽樣調查結果顯示，2008年上半年，200家樣本企業共完成房地產開發投資32.84億元，同比增長74.08%，相當于2007年全年開發投資量的80.34%。從開發面積來看，樣本企業在建工程施工面積531.45萬平方米，同比增長83.61%。新開工面積358.53萬平方米，同比增長94.48%，是2007年全年新開工面積的1.07倍，其中住宅新開工面積304.5萬平方米，占84.92%，同比增長1.11倍。房地產投資短期內快速膨脹，導致信貸資金需求急劇加大。

（二）資金異常緊缺迫使企業尋求貸款支撐。一方面，縣域房地產開發投資對資金的需求遠遠大于資金供給，資金供需缺口明顯加大。2008年上半年，200家樣本企業從正規金融貸款13.64億元，民間融資總額2.72億元，而同期企業完成投資卻達到了32.84億元。同時，樣本企業2008年上半年空置房積壓占用資金18.27億元，比樣本企業同期從正規金融貸款和民間融資總和還多9.49%，進一步加大了資金缺口。另一方面，房地產市場銷售明顯回落，加劇企業資金緊張。進入2008年后，商品房銷售形勢每況愈下，200家樣本企業上半年商品房累計竣工面積192.02萬平方米，實際銷售面積僅為116.26萬平方米。從增長速度來，樣本企業商品房銷售同比增長8.59%，而同期的商品房竣工量同比增長1.56倍。銷售回落導致房地產資金回籠不暢，流動資金異常緊張，迫使企業轉向銀行尋求貸款支持。

（三）銀行對房地產企業有較強的貸款擴張沖動。目前縣域商業銀行資金相對富余，但縣域工業企業項目大都不符合貸款支持條件，而近幾年高度繁榮的房地產市場使房地產貸款成為縣域銀行業新的效益增長點，在利益趨動下，各商業銀行都在爭食這塊蛋糕。部分銀行對于房地產調控效應缺乏前瞻性的判斷，通過擴大房地產貸款規模搶占市場，導致房地產貸款投放過快。

二、縣域房地產貸款快速增長背后值得關注的問題

隨著宏觀調控效應的進一步顯現，縣域房地產市場面臨的形勢將更加嚴峻，并已經明顯影響到了金融領域，房地產貸款快速增長背后存在的一些問題值得高度關注。

（一）關注類房貸急劇增多。2008年6月與上年同期相比，湖南省縣域房地產貸款雖然不良貸款數量無明顯變化，但關注類貸款卻由7282萬元快速增加至17839萬元，金融機構面臨不良貸款上升的壓力加大。再從縣域房地產貸款投向來看，有相當部分貸款流向了虧損企業或資質較差的房地產企業。樣本企業銀行貸款中，虧損企業貸款占比由2007年末的18.69%增大到2008年6月的33.63%，資產負債率75%的高負債企業銀行貸款占比達到22.6%。隨著國家進一步加強對房地產宏觀調控，縣域房地產貸款的潛在風險有可能集中暴發。

（二）企業還貸能力明顯弱化。隨著宏觀調控政策效應的不斷累積，縣域房地產企業市場分化明顯，出現利潤減少甚至虧損，相當部分企業經營難以為繼，處于停工或半停工狀態。2008年上半年，樣本企業利潤總額同比減少2180.54萬元，下降31.39%；有67戶企業發生虧損，虧損面達33.5%。樣本企業速動比率平均只有0.4左右，表明企業短期償債能力明顯不足,房地產貸款存在較大的還貸風險。

（三）民間亂融資危及信貸安全。房地產民間融資在快速擴張的同時，形式多樣的亂融資行為有所蔓延，個別欠發達地區甚至已沖擊社會安定，嚴重影響金融安全。一是招股合伙集資。許多房地產企業為拿下開發項目，由其各大股東在其關系人中廣泛發展合伙者共同出資參與開發，然后高額分紅。目前這種方式是縣域房地產企業民間融資的主要途徑，但由于這種集資方式缺少公開的操作指引和法規保障，極易產生融資糾紛。二是中間人“打包”集資。房地產企業通過中間人將集來的資金“打包”后轉入房地產企業，以獲取高額利潤。這種方式由于通過多個環節，利息更高，風險更大。三是跨區域進行民間融資。房地產民間融資區域擴大化。如某房地產開發公司從永順、吉首等地跨區域融資6257萬元，參與融資人員1200多人次，目前已出現了激烈的融資糾紛。

（四）房貸操作風險反襯監管不足。金融機構在經營房地產信貸業務中，出現了一些操作風險，也反映出縣域金融監管不到位。主要表現在：一是假按揭欺詐風險。部分房地產開發企業通過讓員工或其他人提供身份向銀行申請個人按揭，購買自己開發的房產。二是以個人名義貸款變相開發。項目房地產企業投資者或者以個人名義貸款，變相用于房地產開發。三是抵押物價值高估。在實際操作中,借款人為了得到更多的貸款,常常要求評估機構抵押物的價值進行高估,而一些評估公司通過各種手段虛增抵押資產的價值，導致變現額與債權額的嚴重偏差，給銀行帶來損失。四是銀行違規發放貸款。在利益趨動下，銀行自身在房地產業務經營上容易產生急功近利的傾向，不可避免地出現了放松信貸條件以搶奪客戶、擴大規模的現象。如對“四證”不齊全的項目發放房地產開發貸款，或以流動資金貸款替代房地產開發貸款;在開發項目資本金沒達到要求的情況下發放房地產開發貸款；一些銀行人員甚至對發放的房地產開發貸款按一定比例收取10%的高額回扣。

三、相關政策建議

面對縣域房地產貸款快速增長中出現的問題，在落實“一保一控”宏觀調控政策過程中，有必要在全面了解和掌握縣域房地產金融運行狀況的基礎上，更加注重宏觀調控的科學性和靈活性，正確把握好縣域房地產金融調控的重點和力度，以確保縣域房地產市場健康發展。

（一）及時調整房地產金融調控重點。在調控地域上，要把房地產金融調控重點轉向縣域。近年來，大中城市一直是國家房地產調控的重點，宏觀調控政策效應在大中城市已經明顯顯現。隨著宏觀調控政策應由大中城市向縣域滲透，縣域房地產市場面臨拐點，縣域房地產金融也集聚了大量的風險，房地產金融調控應把視線更多地投向縣域。在調控部位上，要把房地產金融調控重點轉向增量。在對存量土地開發和在建工程項目實施金融調控的同時，更要加強對待新增土地開發和新開工項目的調控，防止縣域房地產企業不顧市場需求盲目開發，造成大量空置房積壓。在房地產貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調控，嚴防形成的新不良貸款。在調控

對象上，要把房地產金融調控重點轉向高風險房地產企業。根據縣域房地產金融風險的現實情況，對企業實施金融調控的重點應放在關注民間融資金額較大、投資規模過大、資金異常緊張、還貸能力不足的高風險房地產企業。

（二）注重金融調控與房地產市場發展的協調平衡。對于縣域房地產金融調控應把握“有保有控、協調平衡”的原則。一是實現房地產金融調控與企業承受能力的平衡。縣域房地產企業抗風險能力相對較弱，更容易受到市場性風險和政策性風險的沖擊，房地產金融調控要充分考慮企業的承受能力。在對運作不規范、不符合要求的房地產企業堅決不予貸款的同時，對資質較好、有效益、守信用的縣城房地產企業仍要積極給予支持。二是實現房地產金融調控與縣域經濟增長的平衡。房地產企業是縣域經濟的支柱產業，要立足于整個宏觀經濟的層面來看待，把握好調控力度，避免縣域經濟出現大的經濟波動，促進縣域經濟平穩健康發展。比如政府可適當降低包括契稅在內的住房交易稅，不僅可以降低居民進入房地產市場的交易成本，也可以通過這種降低稅收的來增加房地產市場的供給，繁榮房地產交易。三是實現房地產金融調控與縣域金融健康發展的平衡。既要通過金融調控，形成正確的房地產信貸導向，促進房地產貸款結構的優化，又要防止因過度調控加大企業還貸風險，影響銀行信貸效益，危及金融安全。

（三）建立縣域房地產金融監測機制。目前，我國房地產行業的監控重點是全國70個大中城市，縣域房地產金融的監測近乎“空白”，應將房地產監測體系延伸到縣域。建立適應縣域房地產金融調控指標體系，對縣域房地產企業進行適時跟蹤監測，重點監測房地產民間融資、房地產貸款增長、企業資金鏈狀況、房地產投資和銷售狀況等。同時，建立房地產金融調控效應評價制度，根據監測情況及時分析和評價房地產企業的調控效應，為房地產金融宏觀調控提供調整和決策參考。

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關鍵詞：房地產；企業融資；房地產信托

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673－291X（2008）10－0080－04

引言

從廣義上講，融資也稱金融，是指貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。從狹義上而言，融資是指一個企業的資金籌集的行為與過程。即公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。公司籌集資金的動機應該遵循一定的原則，通過一定的渠道和一定的方式去進行。企業籌集資金主要基于三大目的：企業要擴張、企業要還債以及混合動機（擴張與還債混合在一起的動機）。

房地產融資渠道是指融通資本來源的方向和通道,體現資本的源泉和流量，主要由社會資本的提供者及數量決定。長期以來，我國房地產企業的融資渠道比較單一，基本上以銀行信貸為主。2007年12月5日閉幕的中央經濟工作會議在部署2008年經濟工作時明確提出，2008年要實施穩健的財政政策和從緊的貨幣政策。貨幣政策從“穩健”轉為 “從緊”，中央就金融政策的宏觀調控發出強烈的政策信號。

本文將圍繞國家宏觀調控的大背景,辯證分析現行金融調控政策與房地產企業融資渠道的關系，闡述我國當前房地產企業傳統單一融資渠道存在的弊端及其影響。最后,結合國外現行較為成功的房地產企業融資渠道，進一步提出創新我國房地產融資渠道的若干意見。

一、宏觀調控背景下的國家房地產金融調控政策概述

我國房地產宏觀調控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目前為止主要經歷了三個階段，調控重點從促進房地產業持續健康發展，到重點控制房價，再到改善住房供應結構。調控手段主要包括土地、金融、住房供應結構及稅收方面的政策。

就金融調控政策而言，由于房地產業的興衰，直接影響到銀行體系的安危，在擠壓房地產泡沫的宏觀調控中，金融政策的調控就成了管理層最常用、最有效的手段之一。近年來，央行的政策主要以緊縮銀根為主，通過加強房地產信貸業務管理，加息等措施，嚴格限制房地產投資貸款和個人貸款，增加房地產企業的財務費用及個人購房短、長期成本。比較有代表性的金融調控政策包括：

（一）出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》

2003年6月，央行發出《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（121號文），要求對房地產投資貸款和個人住房信貸實行嚴格限制。

（二）調整商業銀行自營性個人住房貸款政策

2005年3月，央行宣布調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，將住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平。同時實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。

（三）建議取消房屋預售制度和推出固定利率房貸產品

2005年8月，央行2004年房地產金融報告，建議取消房屋預售制度和推出固定利率房貸產品，考慮允許商業銀行發放固定利率個人住房貸款。

（四）《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》和《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》

2007年7月，建設部、外匯局等部委聯合了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》和《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，對境外主體投資境內房地產市場進行了規范和限制。

（五）《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》

2007年9月，央行和銀監會聯合的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》明確指出：對已利用貸款買房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不低于40%，貸款利率不低于央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，且首付比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。商業銀行不得向開發商發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。

最值得關注的是2007年，除了落實2003―2006年出臺的各項措施外，2007年的宏觀調控政策再次強化，在堅定不移的保持房價穩定之外，又從建立完善的住房保障制度角度出發，承擔起政府在房產領域所應起到的社會公共職責。2007年8月份國務院出臺的24號文件，使得建立及完善住房保障體系成為2007年調控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的啟動。

此外，2007年的行業規范、限制外資又得到了進一步的細化和補充；特別是連續6次加息、10次提高存款準備金率等金融緊縮政策密集出臺，也形成了今年調控的一大特色，以至于理論界和房地產商界紛紛將2007年定位為“政府房地產調控政策落實年”。

二、我國房地產現行融資渠道在當前金融調控政策下的不足

隨著國家對房地產業進行宏觀調控和金融調控政策的持續升溫，尤其是在國家土地大限令過后，房地產行業開始步入一個資本時代，而房地產資金來源和資金運用結構不匹配，房地產資金來源過于集中于銀行等問題開始凸顯出來，房地產企業融資渠道單一的弊端逐步顯現。

（一）我國房地產企業傳統融資渠道概述及現狀分析

長期以來，我國房地產企業的融資渠道比較單一，銀行系統背負了房地產業大量風險。近年來，國家開始了新一輪的宏觀調控，緊縮房地產銀行貸款的政策措施相繼出臺。房地產企業傳統融資渠道必將經歷一次前所未有的大轉型。我國房地產企業主要融資渠道有：

1.銀行貸款。作為資金密集型產業，融資向來是房地產業生存和發展的關鍵，目前,我國房地產開發資金來源還是以銀行信貸為主導的較為單一的融資渠道，造成房地產業潛在的金融風險。統計數據顯示，截至2006年6月末，房地產貸款余額占同期金融機構人民幣貸款余額的比重已達15.5%，占同期金融機構人民幣中長期貸款余額的比重為33.3%。但同前幾年相比，增長速度卻有所下降，主要是受國家一系列宏觀調控政策影響。隨著政府對金融調控的利劍頻頻出鞘，銀行信貸被逐步收緊，房地產企業融資面臨前所未有的挑戰。因此，目前房地產企業的銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待拓寬新的融資渠道。

2.上市融資。上市融資是房地產企業進行融資的一個較好渠道，不僅可以化解金融風險，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國家對房地產企業上市有著嚴格的審批。2007年末，中國證券監督管理委員會開始通過“窗口指導”的方式，對今后一段時間內房地產企業IPO（首次公開發行股票）以及其他再融資方式加以限制，內容包括暫停受理房地產企業IPO的申請材料、對已上報IPO申請的暫緩審核（排除接近上市的企業），暫停受理房地產企業包括增發、配股、發債等再融資方案，只放行優質的房企以借殼的方式上市。因此，上市融資的愿望對大多數房地產企業來說，短時期內還無法實現。

3.海外房產基金。隨著國家對房地產業宏觀調控政策的實施，海外房地產投資基金卻加快了進入中國市場的步伐，像摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產基金、ING地產、美林投資銀行等著名國際地產基金采取多種渠道陸續進入中國房地產市場。海外房產基金的進入，如果控制好風險，對中國房地產業的發展是有益的，一方面，可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產市場的持續發展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，再加上國內一些房產企業運作的不規范。因此,海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。

4.債券融資。房地產債券與一般債券相比收益較高，與股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，并且具有一定的流動性，因此，在境外成為廣大投資者歡迎的金融品種。但由于目前國家對發行債券的企業要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，并且對企業資產負債率、資本金及擔保等都有嚴格限制。再加上相關的法律、法規不健全、風險比較大等原因，房地產開發企業通過債券融資的規模相當少。

（二）我國房地產企業傳統融資渠道存在的弊端分析

我國房地產企業融資發展是伴隨改革開放的深入，隨著城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步發展起來的。房地產企業融資作為房地產金融的組成部分，經歷了一個由傳統計劃經濟體制下的財政供給渠道融資方式，向現代市場經濟體制下的金融資源配置方式的變遷過程。從上述論述中，我們可以看出，銀行信貸融資渠道曾經包括現在都對推動房地產的發展起過或起著舉足輕重的作用。但也存在部分弊端，不得不引起我們的關注。

1.實際融資渠道較為單一。從上述我國目前存在的主要四種融資渠道分析，我國房地產企業開展諸如上市融資、海外融資、債券融資等銀行貸款之外的融資渠道均受現行金融政策極大約束，難以發揮實際功效，導致我國房地產企業融資渠道單一化。

2.傳統融資渠道嚴重依賴商業銀行。目前,房地產開發投資資金中銀行貸款所占的比重為30%，如果考慮建筑安裝企業的墊資、個人房貸及土地儲備諸因素，這一比重已達到80%，在我國內地個別地區，這一比重，甚至已達80%～95%。由此可以看出，企業對銀行資金依賴的嚴重程度。

（三）我國房地產企業傳統融資渠道存在弊端產生的影響

在貨幣政策從“穩健”’轉為“從緊”現行金融調控政策影響，傳統房地產企業的融資渠道弊端所產生的影響正日益凸顯。

1.融資信用風險高度集中，銀行風險增大。由于傳統房地產企業融資渠道存在事實上的單一模式，將房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行，使銀行承擔風險增大，且一旦風險爆發，不但會危及金融業，甚至會危及整個國民經濟整體的健康發展。

2.房地產企業的發展將面臨資金瓶頸。房地產業是一個資金密集型產業，資金的稀缺性和重要性對房地產企業來說就更為明顯了。由于受現行宏觀政策主導下的貨幣政策“從緊”的影響，房地產企業試圖通過傳統銀行貸款的融資渠道獲取資金支持的難度將進一步加大，勢必使一些中小型房地產企業的發展面臨困境，進而制約整個房地產市場的有序競爭，使房地產企業的發展面臨資金瓶頸。

三、完善我國房地產企業融資渠道的若干建議

中國經濟的持續健康發展，房地產業、房地產企業的健康發展客觀上需要改變目前房地產融資渠道不暢、資金短缺的局面，必須對目前房地產融資渠道進行完善、創新。筆者認為，完善我國房地產企業的融資渠道主要有三大工作：一是構建多元合理的房地產企業融資渠道；二是不斷完善房地產企業融資相關法律法規及制度建設；三是強化房地產融資專業人才的培養和理論研究。

（一）構建多元合理的房地產企業融資渠道

2008年3月20日，中國房地產業協會了《關于2007年中國房地產市場運行情況及2008年房地產市場預測分析的報告》，該報告對2008年房地產市場發展提出幾點建議，其中包括“建議政府不失時機地拓寬房地產融資渠道”。報告建議，積極探索商業性與政策性相結合的住房融資模式和運作機制，實行差別化住房信貸政策、發展多樣化住房信貸機構、健全住房金融風險分擔和轉移體系、拓寬資金渠道，支持和鼓勵廣大的中等收入家庭通過市場，特別是二手房市場解決住房問題，使住房資源更加合理、有效的利用。

關于如何構建多元、合理、符合我國房地產市場發展的融資渠道，成了房地產理論界和業界討論和研究的重點。筆者認為，可以借鑒美國、英國、加拿大、新加坡等國以及我國香港、臺灣地區在房地產企業融資方面較為典型和成功的做法。

1.房地產信托。房地產信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。相對于上市、債務融資等渠道，信托方式具有操作靈活便利、運作周期短等優點。目前，國內比較多的是房地產資金信托，即投資人基于對信托投資公司的信任，將自有資金委托其投資于房地產，將所得按投資額分配。

2.房地產投資信托基金。房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，縮寫后即為REITs）是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票，集合投資者資金，由專門機構經營管理，通過投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合在有效降低風險的同時通過將房地產經營收入以派息的方式分配給股東。從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。其實際上是由專業人員管理的房地產類的集合資金投資計劃。房地產投資信托基金從20世紀60年代在美國發展，出現以后不斷完善，在21世紀初進入到韓國、中國臺灣和香港、日本，是國際房地產市場上經過幾十年健全起來的成熟投資模式。

3.房地產產業投資基金。房地產投資基金是指通過發行基金受益憑證募集資金，交由專業投資管理機構運作，基金資產專門投資于房地產產業或項目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態。它不同于一般的投資基金，房地產投資基金是專門用于房地產投資、開發、銷售和消費等方面的投資資金，投資范圍限于房地產領域，是集眾多的分散資金于一體，同時采用專家經營、專業化管理的一種投資體制。其設立目的是集聚資金、分散風險，獲得較高的規模效益，促進房地產市場健康發展。美國是最早成立房地產產業投資基金的國家，其發展不僅為廣大投資者提供了金融投資工具，也為房地產企業提供了高效的融資渠道。

4.商業房地產抵押貸款支持證券。商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS，CommercialMortgage Backed Securities）屬于抵押貸款支持證券（MBS，Mortgage Backed Securities）的一種。根據打包資產的不同，MBS 可分為個人住房抵押貸款支持證券（RMBS ，Residential MBS）和商業房地產抵押貸款支持證券，前者屬于商業銀行資產證券化的范疇。后者是適用于房地產開發經營的一種債務性融資方式，是將房地產貸款中的商用房地產抵押貸款匯聚到一個組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券的形式向投資者發行。雖然都屬于債務性融資工具，這種債務與向商業銀行申請貸款在運作上復雜得多。

5.其他融資渠道。除以上融資方式外，還有企業上市融資、發行企業債券、個人住房貸款證券化、BOT、TOT、ABS等方式。

綜上所述，筆者認為，構建多元合理的、符合我國國情的融資渠道，除了不斷克服現行宏觀政策主導下的金融調控政策給傳統銀行貸款傳統融資帶來的消極影響外，下階段我國應重點培育發展房地產信托業務，同時積極探索完善房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等融資渠道。積極鼓勵和引導有條件的房地產企業進行上市融資和發行公司債券。尤其對積極開發中小戶型、中低價位普通商品住宅的企業、對推動節能環保型住宅的房地產企業，對其融資提供金融政策傾斜支持。

（二）不斷完善房地產企業融資相關法律法規

現行相關法律法規體系在現行的法律法規中，如《商業銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《擔保法》等法律法規條文中缺少有關房地產信貸和金融條款的法律條例，對約束和規范房地產開發商、個人的金融行為極為不利，造成了商業銀行在經營業務上容易產生急功近利的傾向，比如有的商業銀行降低客戶資質等級評定的門檻，將審查手續簡化，將審查速度加快等，也造成了一些開發商和購房個人提供假資料、假資信，來騙取信貸資金，造成了資產流失等損失。因此，我國應盡快修改完善現行的法律法規，確立房地產信貸的法律地位，如制定房地產開發企業貸款管理法、產業基金法、違反房地產信貸管理辦法處罰條例等，明確規定開發商及個人的權利與義務，規范房地產開發商的融資行為，促進房地產金融市場健康發展。

（三）繼續加強房地產信貸監管完善制度建設

加大房地產信貸監管。加強房地產貸款監管，對符合條件的房地產開發企業和房地產項目，要繼續加大信貸支持力度。同時，要加強房地產開發貸款審核管理，嚴禁違規發放房地產貸款；加強對預售款和信貸資金使用方向的監督管理，防止挪作他用。要進一步加快建立個人征信系統建設，繼續完善房地產抵押登記制度，探索符合國情的房地產保險制度，構建房地產抵押登記網上信息網絡。要妥善處理過去違規發放或取得貸款的項目，控制和化解房地產信貸風險。

（四）鼓勵房地產融資專業人才的培養和理論研究

要積極鼓勵和倡導既懂金融又懂房地產的復合型人才的培養和理論研究。房地產信托業務、房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等一系列新的房地產金融業務的興起,需要大量的人才作基礎后盾。這些人才與以往的不同,他們不僅精通金融、證券業務,還要涉獵與房地產經營、法律、資產評估等知識。同時，由于我國的房地產企業融資渠道相對于國外同行融資渠道顯得比較單一，導致對房地產企業融資的理論研究相對滯后。筆者認為，為了更好完善我國房地產企業的融資渠道，進一步降低融資風險，建立健全融資工作各項法律、法規和制度建設，有必要進一步強化對房地產企業融資工作的理論研究，以期更好地指導實踐工作。

結束語

目前，房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，但與房地產業的重要地位和發展速度極不相稱的是房地產企業融資工作卻步履蹣跚。隨著近幾年來國家新一輪宏觀調控的推行，特別是金融調控政策的力度不斷加大，房地產企業的融資環境發生了深刻的變化，傳統單一的銀行貸款融資渠道弊端漸露,且門檻漸高。房地產業、房地產企業要健康穩步發展，必須構建多元合理的融資渠道。多元化的融資渠道要求在我國房地產以后的發展中，銀行貸款不能也不應該是房地產企業融資的唯一渠道，而應是以銀行貸款為主渠道的前提下，配之以房地產信托及房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等多種形式相結合的良性的、低風險、高效率的融資渠道。

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篇9

關鍵詞：房地產金融 發展現狀 存在問題 解決方式

一、房地產金融基本狀況

房地產市場的發展發展壯大離不開房地產金融的大力支持，近年來我國房地產的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產開發的資金來源的形式和結構為參考。目前，我國房地產開發資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態勢；房地產開發資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業性金融支持體系而言，自98年，我國房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產開發貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態勢，與2003年相比，2004年房地產開發貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數為158萬人，僅占在崗職工總數的8.2%；累計向433萬人發放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。

二、我國房地產金融存在的問題

1.風險過于集中于商業銀行體系。由于我國金融市場發展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發展卻相對落后，同時國有商業銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，資本市場發展的相對落后，很難為房地產企業提供其他渠道，而且也不能將商業銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業銀行房地產信貸風險。

2.人住房信貸的發展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足的發展。目前，我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到 0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。

3.房地產金融在創新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展，現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。

4.商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。自1998年以來，一方面我國連續8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”因此在經營業務上容易產生急功近利的傾向。

轉貼于

三、對于目前所存在問題的解決方式

1.大力發展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環境不斷優化。

2.大力推進房地產金融產品創新，為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務。要細分市場，開發服務于不同目的和人群的產品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。

3.大力發展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業從事房地產投資的基金，在國外已經得到迅速的發展，然而在我國的發展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產業基金法》是國內和國際產業基金可以在，房地產投資中有法可依，健康、持續地運行下去。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發展起來。

4.加快房地產金融產品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。優先發展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產信貸規模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產屬于各銀行的優質資產的組成部分。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，使得房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產開發資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產金融市場健康地發展。

5.加強政策性房地產金融服務，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。同時，完善住房公積金制度。

6.加強對境外機構和個人進入境內房地產市場的管理。加大對境外機構和個人進入境內房地產市場的監控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內外資開發、購房的統計、登記制度。加大對房地產項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。

參考文獻：

[1]陳洪波等.我國房地產金融現狀及政策取向[J].財政金融. 2006，02.

篇10

【關鍵詞】商業地產 上市融資

一、商業地產企業融資問題的重要意義

資金問題對于商業地產行業來說，有著至關重要的作用，毫不夸張地說，資金是房地產企業的喉舌。這與房地產行業的特殊性質不無關系，商業地產開發的前期需要大筆的土地購置費用，以及開發費用，在建筑階段，也會有大筆的資金投入，這樣的特點決定了商業地產企業對于資金的高度依賴性，從而對金融資本市場的高度依賴性。對于商業地產企業來講，其核心競爭力中不可或缺的一部分，即金融市場。

另外一方面，商業地產關系到國計民生，也是政府宏觀調控的對象，有著極強的政策依賴性。從2003年6月央行的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》到2004年6月銀監會的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，一系列的金融信貸緊縮政策導致許多房地產開發企業資金更加吃緊。2007年美國爆發次貸危機，由于次貸危機由房地產業引起，因此為避免房地產市場的波動轉化為銀行體系的風險，避免類似美國次貸危機在中國上演，2007年9月，人民銀行與銀監會聯合《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，將己利用貸款購買住房，又申請購買第二套及以上住房的首付比例提高到40%，同時貸款利率提高到同期通檔次基準利率的1.1倍，即8.6%，并禁止加按揭。2008年，信貸緊縮已成定局。在開發商的資金來源主要依靠銀行信貸的背景下，信貸緊縮對房地產企業的資金壓力顯而易見。

在這種不樂觀的融資環境下，商業地產企業不得不轉換視角，由向銀行融資的間接融資方式轉向直接融資，最明顯的就是房地產的上市融資。2006年中國股市的牛市之時，很多地產股領跑了股市。到2007年，中國的商業地產企業在股市著實地贏得了股民的信任。很多商業地產的巨頭都選擇了上市融資，比如2007年，碧桂園在香港上市，成功融得資本130億元，碧桂園的掌門人也成了中國的女性富人排行榜上名列第一，當年同樣在香港上市的還有景泰富，遠洋地產和中國奧園地產等。另外萬科等企業也在2007年進行了再融資。房地產企業的上市融資之路走得如火如荼。

但是2007年美國次貸危機所帶來的沖擊使房地產企業的上市融資的選擇變得趨于冷靜。房地產的降價趨勢引來了人們的觀望，同時也引起了資本市場的融資困難。受美國次貸危機影響，國際資本市場堪憂，投資者對中國的房地產企業心存疑慮“2008年3月20日，赴港上市的恒大地產因路演未獲一家機構認購而在最后一刻被迫放棄IPO計劃，折戟最后一程，海外上市也蒙上了陰影”面對融資困境。

二、商業地產企業融資中面臨的問題

不能從自身出發選擇適合的融資渠道。上市也是一把雙刃劍，它不是萬能的。每個商業地產企業有自己的不同自身特點，應當從自己的實際出發，客觀地衡量自己的發展階段，制訂企業的發展戰略規劃，對于企業的財務戰略有著明晰的定位。不能盲目地選擇以上市的方式來進行融資。上市有著其獨特的優勢：能夠整得較大的資金規模，而且受到的政府和國家政策的相關的影響較小，對于需要充足的資金來發展的企業而言，能夠幫助其擴大規模更好地拓展業務。但另外一方面，上市后是面臨著種種風險的，股市的風險不僅包括系統風險，還包括各種不可定因素而帶來的風險。而且上市本身需要一系列的成本：上市前期的準備，上市時面臨的種種信息公開和政府審查，更加嚴密的財務管理等，所以如果是在二線和三線城市發展，并且對資金的需求量不大的話，而且企業所選擇的是相對穩健的發展戰略的話，基本上是不需要上市的，或者上市是利大于弊，其成本遠同于收益。

因此商業地產企業一定要謹慎選擇，不能盲目地跟風，更不能盲目的追求規模的擴張。

商業地產企業不能只盯住上市這種方式，而應當追求一種多元化的融資方式。從歷史來看，2003年以后的房地產調控政策，主要是涉及到兩個方面，首先是間接融資渠道，尤其是銀行的貸款，對商業銀行的房地產信貸進行了更嚴格的規范和管理，使房地產企業原來賴以生存的資金鏈面臨斷裂的風險。尤其是對于一些中小型的房地產企業而言，形勢更不容樂觀，因為它們從銀行獲得貸款將更難，而且其抗風險能力更差。

房地產是我國經濟發展中的重要支柱，關系到國計民生，因為政府在宏觀調控過程中，要充分重視商業地產企業的健康發展，使商業地產企業的融資結構更加合理、融資方式更加科學和理性，從而為商業地產企業的發展營造一個良好的社會環境。

當前的流動性過剩的金融環境，應當對于商業地產企業而言是件好事，在這樣的環境下，政府應當凈化金融環境，不斷地鼓勵金融機構不斷的推動金融產品創新，增加金融產品品種，為商業地產企業提供多樣化的融資選擇。

三、規范商業地產企業上市融資的政策建議

政府應當支持房地產企業開拓渠道，通過股權合作的方式來開發資金渠道。政府同時也應當提供政策性引導，對于地產企業開發建造的環保型住宅，國家政策性住宅，比如限價房和廉租房等。同時吸引民間資本參與商業地產的住房開發，不斷地緩解渠道短缺帶來的問題。

在政府的宏觀調控方面，發達國家為我國提供了可以借鑒的案例。比如完善直接融資的渠道，在金融創新方面，嘗試推進房地產抵押貸款的證券化，以及開發相應的商業地產信托業務，加大保險資金與房地產金融市場的融合。

股權融資不失為一種較好的直接融資渠道，它不同于上市，風險較少，而且對于國家的金融安全風險的分散來說，也很有益處。2004年2月1日，國務院了《關于推進資本市場改革開發和穩定發展的若干意見》（以下簡稱意見）。

這個文件所關注的焦點問題之一就是如何完善直接融資，使其成為主要的融資渠道，以更好地推動我國的市場經濟發展更好地通過金融市場來促進市場經濟中的資源配置和資金流向。為了確保銀行等債權人權益，房地產企業的所有者權益比率不應低于房地產市場波動所導致房地產價格最大跌幅，或者，房地產開發項目資本金比率不應低于市場實際房價的最大跌幅。這樣，即使房地產市場有較大負的下跌，仍能保證其在所有者權益或項目資本金金額的范圍內，不至于損害到債權人的利益。

在政府的審批環節，不能實行“一刀切”，應該區別地對待。房地產本身的性質決定了它是資本密集型的。顯然離不開資本市場的有力支持。因此，對于實力強大，業務運營狀況良好，有著較好的發展前景的商業地產企業，應當鼓勵和支持其通過上市來進行直接融資。而對于實力牽強，上市融資的實力還不具備的企業，要從緊政策。總之政府要有區別性地對待。實力強的商業地產企業上市，可以更好地完善其資本結構，提高資金效率，通過上市也可以更加規范企業的管理和運作，同時在將土地轉化為商業地產方面的效率更高，更好地滿足人民的商業和居住需求，更好地添補供需的不平衡問題。

另外，從政府對金融市場管理的角度，應當深化金融體制改革，不斷的發展和完善我國的房地產金融市場。要想上市，要合理的、科學地運用融資工具，就對金融市場有著諸多的要求，同時對商業企業的人才和財務等方面也有著更高的要求。商業企業的財務人員要十分熟悉本國和似上市市場的金融市場上市融資規則，商業地產企業的財務制度要配合上市全面完善和與國際接軌。而且輔助上市還需要一個完善的會計環境，比如會計師事務所和商業銀行。在這方面我國的金融環境支持明顯不夠，這些是企業的能力所不夠的，需要國家金融監管部門完善制度和體制建設，加快金融市場建設，完善金融體制創新。這一方面是發展資本市場，另一方面是證券市場，只有將兩個市場更加規范化管理，才能更快地向國際金融市場看齊，更好地為商業地產企業提供資金支持。另外，在間接融資環境方面要更好地發展商業銀行。為我國專門的服務于商業地產的金融市場體系，支持房地產行業的發展和壯大。

要配合現在國家的金融體制改革，為了更好地避險，要改變原來商業地產企業的單一主體的局面，實現地產金融主體的多元化。通過地產金融相關產品的創新來吸引更多的房地產金融投資主體。

除了直接的融資服務機構以后，在商業地產的融資金融環境中，不可或缺的還有房地產金融中介機構，它們對于房地產融資信息的溝通 和促進融資的實現、豐富融資渠道、提高融資效率方面有著極大的作用。一般而言，房地產評估機構主要包括資產和信用等級的評估公司、抵押擔保公司、保險機構等。

除了一級市場以外，房地產的二級市場也是地產金融市場的重要組成部分，二級市場的金融創新可以推動貸款證券化的發展。一個繁榮成熟的二級證券市場可以更好地實現證券與金融衍生品的互動，更好地促進融資的同時也更好地避險，從而更好地達成市場的互動。同時完善相應地法律法規，形成房地產金融市場的有效政策和法規保障機制。在這方面也要防止走向另外一個極端，即金融風險的預防。美國的次貸危機的產生正是由于次級貸款的資金鏈斷裂，貸款的證券化盲目發展最后導致了危機。

宏觀金融環境的打造將有助于房地產企業更好地利用完善的融資機制實現多元化的融資結構，促進商業地產企業的良性發展，打造一個有力的融資平臺。

其源頭就是過度的金融創新和金融中信用的被濫用，同時在過度趨利的形勢下，政府并沒有進行有效地監管和控制，市場的約束機制失靈了，所以釀成了此次的危機。資產的證券化本身是一種轉嫁風險的方式，但是如果過度的利用，將違背其初衷，其避險的作用達不到。所以借鑒這些反面的經驗，作為政府和金融監管機構，對于貸款的發放要有嚴格的標準，過分寬松的政策會導致貸款的信用質量降低，造成潛在的危機，引發泡沫，否則一旦房價出現下降，就會牽一發而動全身，引起房地產行業一系列的多米諾骨牌效應，出現資金鏈條的斷裂，銀行出現壞賬，房地產金融市場的投資者出現嚴重損失甚至是破產，同時房地產企業也將面臨融資危機，從而影響下一步的經營。對于貸款人來說，也將增加其負擔，而這部分貸款人是占多數的，是直接影響到社會安定的，同時也會影響到銀行的壞賬.伴隨著美國房地產市場的逐步降溫，這一風險繼續擴大，產生了大量的放貸違約和銀行壞賬，最終引發了此次影響全球金融市場的次級按揭貸款危機。

雖然我國的房地產市場與美國的次級按揭市場存在很大不同，住房抵押貸款人一般都直接向銀行申請貸款，沒有復雜的衍生產品，同時房產首付在30%，政策上不允許發放零首付貸款“但是也要看到我國住房抵押貸款存在的風險，防患于未然”我國應增強評級體系的競爭性，金融機構要強化風險意識，金融監管應跟上金融創新的步伐。

金融監管要跟上金融創新的步伐。資本市場的風險防范措施要處理好三個關系：處理好房地產金融創新與監管的關系，注重金融創新與違規經營的區別；處理好中資金融機構與外資金融機構的關系，真正遵循國民待遇原則，對中外資金融機構一視同仁；處理好金融機構效率與金融機構體系安全的關系“監管機構要加強對復雜金融產品的風險監管，特別是，對信用衍生品等的監管要改進，要強化資產支持證券發行機構對基本債務人的債務履約能力的監督責任”。

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