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摘要：隨著國家改革的不斷深入、房價的持續升高，房地產行業已經成為了國家目前重點關注的一個行業。為了更好的保障民生，國家不斷頒布政策對房價進行有效調控。在這樣的背景之下，房地產企業如何調整自身的發展方向、確定發展策略，這對房地產企業未來的發展來說至關重要。本文將主要從新政策背景下，房地產企業財務管理問題著手，對房地產財務風險的成因進行分析，并根據房地產企業財務管理的現狀提出加強企業財務管理、解決財務管理問題的相關具體措施，希望能夠有效促進房地產企業的可持續發展。

關鍵詞：新政策；房地產行業；財務管理；成因；措施

一、新背景下房地產企業財務風險分析

就房地產企業來說，其在運營的過程中需要大量的資金支撐，可劃分為資金密集型產業，因此，房地產企業在發展的過程中很容易面臨資金投入時間較長、變現能力變弱以及周期過長等問題。再加上國家政策的不斷調整，經濟環境的不斷變化，我國的房地產企業在財務管理方面將會面臨較大的風險問題，處理不當甚至有可能會影響房地產企業未來的運營情況。

1．資金結構缺乏平衡性

就我國的房地產企業來說，其在財務管理方面首先面臨的一個風險便是資金結構的不平衡性，企業在經濟環境不斷變化的情況下很容易遭受企業資金鏈斷裂等財務風險問題。具體來說，我國部分大型的房地產企業近年來的資產負債率平均在74％左右上下浮動，截至到2016年為止，大約有70％的房地產企業的資產負債率保持增長趨勢，甚至遠遠高于其他部分行業的資產負債率平均值，房地產企業對信貸的依賴性增加。一般來說，我國的房地產企業為了獲得更多的銀行貸款，其往往會將自身的建筑物、土地等進行抵押，以此來獲得有效貸款。但是近年來，隨著國家調控力度的加大，各類貨幣政策和財政政策不斷地頒發，房地產企業主要面臨著經營成本增加的問題，且消費者的購買熱情減弱，多持觀望態度，由此，房地產企業銷售量不足，銷售資金回籠所消耗的時間周期較長，房地產企業面臨資金鏈斷裂等財務風險問題。

2．房地產行業稅收增加

為了有效的控制房價增長問題，及時抑制“炒房”現象，我國加大了對房地產行業的調控力度，并通過調整房地產企業所得稅、增值稅辦法來達到調控的目的。在這樣的政策背景之下，我國房地產行業相關企業的所得稅預征率提高，房地產企業增加的稅款金額增加，企業資金負擔加重，企業很有可能面臨資金流動困難問題。同時，伴隨著國家對房地產行業的關注度的增加，我國主要的稅務機關也會適當增加對房地產企業財務問題的監督力度，而為了保證財務管理的效率和水平，房地產企業的財務管理成本勢必增加。

3．對成本管理缺乏正確的認識

房地產企業在整個經營的過程中會涉及到多個方面，其不僅會涉及到工程招標、開發設計，還會涉及到土地權等問題，且這些因素的涉及會對企業未來的發展產生重要的影響。而就實際操作中來說，我國仍面臨著盲目拍賣土地權等現象，房地產商在拍賣土地時，忽視了土地的真正價值和價格，盲目競拍，導致高價買下非同等價值的土地權，企業的經營成本增加。同時，企業在對項目進行開發時，由于缺乏對成本管理缺乏正確的認識，成本管理意識不足，其很容易忽視工程造價管理，盲目重視施工的造價控制，從而導致成本管理體系缺乏，項目開發各個環節缺乏有效銜接。

二、加強房地產企業財務風險管理的相關措施

1．注重對房地產企業財務風險控制

（1）加強房地產企業融資管理。房地產企業作為資金密集型企業，其在日常經營的發展的過程中需要有大量的資金支撐，因此，為了有效解決房地產企業資金困難問題，企業需要借助多種融資渠道、選擇多樣融資方式，可分別采取發放可轉換公司債券、銀行貸款等方式。其次，為了有效降低因為人民幣升值、借款基準率下降而引起的財務風險，房地產企業需要采用現金要約這一方式，及時回收部分優先票據。與此同時，為有效提高房地產企業的融資管理能力，企業需要根據自身的實際發展特點以及管理特點構建起完善科學的融資資金管理制度，規范資金管理流程，并促進融資方案的審批授權流程的完善，及時根據市場情況的變化來進行有效的調整，確定融資方案的科學合理性，確保企業執行力的增強。同時，房地產企業還需要努力擴展自身的融資渠道，分散融資風險。

（2）加強對企業現金流量的控制力度。企業在日常經營過程中，其現金凈流量額會面臨負數和正數兩種情況，但若企業長時間現金凈流量保持負數，那么企業的正常生產經營活動很難順利進行。因此，為了有效的避免這種情況的出現，房地產企業需要適度強化對應收賬款以及對現金支出的管理力度。同時，企業在編制預算時首先應以企業自身的發展需求、發展現狀為基礎，優先確保運營資金的充足，并對現金預算的具體實施情況進行實施監督。由于房地產企業發展的特殊性，其受外部影響較大、工程開發需要經歷較長的發展周期，因此，企業在執行預算時，更需要通過對預算制度的及時的調整，來提高預算的科學性。

（3）強化對賒銷用戶的信用控制。為了盡可能降低壞賬出現的頻率，企業可從以下的多個方面對進行具體管理：第一，以客戶情況為基礎確定應付款政策。例如，房地產企業在制定銷售政策時，可根據不同地區的銷售情況、消費者的購買力適當的調整。可鼓勵消費者以全款的方式買房，如果消費者選用分期付款方式時，企業需將付款時間控制在合理期限內。第二，了解客戶信用情況。并根據客戶的信用情況來適當控制客戶的購房方式。第三，建立崗位責任制度，明確各個崗位的具體責任，規范不同部門、不同崗位的工作流程，將按揭、物業、銷售等環節落實到每個具體的責任人手中。第四，加強應收賬款控制，定期統計應收賬款情況，并對快到期或已到期等應收賬款及時催收，嚴格按照相關合同手續處理違約客戶。

2．選擇穩健的財務策略

對于房地產企業來說，為了保證其資產規模的可持續擴展、保證績效的有效增長，企業在確定財務策略時，應更多的傾向于穩健型財務策略。以企業的利潤積累為資產擴張的重要來源，以有效資源利用率為主要目標。在確定財務策略時，應注重財務的中分配、負債低、高收益特征。（1）強化對投資活動的控制。房地產企業需要以大量的融資來保證新樓盤的開發，以資金的大量籌集來實現企業利潤的有效增加。因此，房地產企業在進行財務管理時，可將現有資金科學組合，提高資金的使用效益，并注重加強資金周轉速度，增強對企業資金成本的控制力度。（2）降低人員的流動性，構建薪資激勵制度。過高的人員流動性不利于企業整個的發展，特別是高管的頻繁離職，甚至會導致企業短時間內的發展停滯。因此，為了避免人員的過分流動，企業首先需要營造良好的企業文化，幫助員工形成主人翁意識，除了構建科學的薪資激勵制度之外，企業還可適當對表現優秀的高管及其他管理人員進行升職或者是股權獎勵，從而提高員工的責任意識，增強員工工作的積極性。

3．加大金融租賃房產的開發力度

隨著融資渠道的不斷擴展，融資方式的多元化，房地產企業在籌集資金時，可以選擇以租賃公司的售后回租流程作為資金獲取的一個渠道，并可將其用于新樓盤的開發資金。同時，房地產企業在選擇“售后回租”這一方式時，還可以保證原來經營項目的正常運行，并形成新的現金流，充分利用“每個季度返息、每年返本”方式，且融資結束后，及時贖回原有的房地產項目。當然，隨著租賃型房地產的不斷發展，房地產企業為了進一步實現自身產品線的擴展，構建起長租公寓型市場，其可大力推行租售并舉的這一方式，充分利用租賃和買賣二者有效結合的方式來不斷開發新市場。

參考文獻：

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［2］王洪波．石欣悅．淺析中國房地產企業財務風險成因及控制策略［J］．社科縱橫．2017，（10）．

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作者:賀建濤 單位:青島海洋投資集團有限公司